Зонирование земель: зачем нужно и как его проводят в 2020 году

Появление пакета поправок в Земельный кодекс о зонировании земель, а также законопроекта о землеустройстве специалисты уже назвали началом второго этапа земельной реформы в России.

 Если на первом этапе были созданы правовые условия для формирования рынка земли, то сейчас предстоит установить, что на этой земле собственник может делать.

Документам ещё предстоит утверждение в Правительстве и рассмотрение в Госдуме и в Совете Федерации. Их обсуждение обещает быть непростым.

Зонирование всё-таки будет

В поправках в Земельный кодекс, которые подготовили в Минэкономразвития, речь идёт о введении зонирования земель согласно видам их разрешённого использования.

Пока же целевое использование земель определяется их категориями.

Таких категорий семь: это земли населённых пунктов, особо охраняемых территорий и объектов, земли промышленности, специального назначения, земли лесного фонда, водного и земли запаса. 

Проблема в том, что земельные категории, несмотря на всю их важность, на карте в границах не обозначены в отличие, скажем, от муниципальных земель.

 При этом практика перевода земель из одной категории в другую стала в начале двухтысячных самой коррупционноёмкой процедурой. 

Читайте по теме
В 2012 году на проблему обратил внимание президент и дал поручение принять закон о переходе от категорий земель к территориальному зонированию. Однако когда два года спустя проект такого документа проходил нулевое чтение в Госдуме, он встретил серьёзное сопротивление со стороны депутатов-аграриев. «В документе не было никаких инструментов, чтобы сельхозники могли бы отстоять свои земли. Притом что президент, давая поручение, подчёркивал, что защита сельхозугодий и иных особо ценных земель должна быть обеспечена. Поэтому документ мы тогда отклонили», — вспоминает депутат от фракции КПРФ, глава аграрного комитета Госдумы Владимир Кашин. Он пояснил, что защищать аграриям есть что: в сельхозоборот необходимо вернуть почти 100 миллионов гектаров сельхозугодий. Сегодня же создалась ситуация, когда категории земель и земельное зонирование существуют одновременно. Пионером в этом отношении стал Градостроительный кодекс.

«Градостроительный кодекс нигде не упоминает о земельных категориях.

В вопросах о целевом использовании земель он отсылает к картам муниципального образования, на которых обозначены зоны жилой застройки, зоны сельхозиспользования и так далее.

Поэтому этот документ с точки зрения определения режима использования более понятен и прозрачен», — отмечает директор департамента Минэкономразвития Алексей Бутовецкий. 

Чиновник подчёркивает, что новый законопроект разработан на компромиссной основе в споре с аграриями. Зонирование будет определяться по факту земельного использования.

То есть если на сельхозземлях построили предприятие или жилую зону, назначение земли поменяется, если же земли сельхозназначения переведены ранее в другую категорию, но на них ничего не построено, то их придётся отдать под пашню.

При этом в законопроекте приведён полный перечень всех видов разрешённого использования для каждой из семнадцати зон. Например, на землях сельхозназначения фермер сможет построить жилой дом для собственного проживания, правда без права его продажи третьим лицам.

Есть и ещё ряд существенных дополнений, перечислены случаи, когда земельные участки не могут быть предоставлены в частную собственность. Это относится к землям с расположенными объектами культурного наследия, землям лесного фонда и так далее.

Сегодня на кадастровый учёт поставлено только 20 процентов земель сельхозназначения, а правила землепользования утверждены лишь на 25 процентах территории муниципальных образований.

Тем не менее в экспертном сообществе всё громче говорят не только о плюсах нового законопроекта, но и его спорных моментах.

«Предлагается упрощённая система управления земельными ресурсами путём перехода к территориальному зонированию. Однако упрощение не гарантирует скорого результата, — замечает руководитель учебно-методического отдела Российского общества оценщиков, профессор факультета почвоведения МГУ Пётр Сапожников.

— Ведь территориальное зонирование — это зонирование муниципальных территорий в целях определения границ поселений. То есть речь идёт о городских территориях. Что же касается земель иного назначения, то их может вовсе не быть на муниципальных картах.

 Поэтому метод территориального зонирования вряд ли может быть универсальным инструментом для оценки всего земельного фонда».

По мнению эксперта, вопрос с «наступлением» на сельхозземли также пока остаётся открытым. «Необходимо выделить в отдельную зону особо ценные сельскохозяйственные земли.

— Начинать же работу по зонированию нужно с тщательной инвентаризации всех земель сельскохозяйственного назначения».

Читайте по теме
Впрочем, об этом в Минэкономразвития уже позаботились, разработав законопроект о землеустройстве.

Землеустройство начнут с пашни

Несмотря на то что документ носит название «О землеустройстве», то есть он вроде должен относиться ко всем землям вообще, речь в нём идёт преимущественно о землях сельхозназначения. В документе подробно описаны цели и задачи землеустроительных работ и что должно входить в пакет документов землеустройства каждого земельного участка.

«Землям сельхозназначения неспроста уделяется столь большое внимание, — объясняет член Комитета Госдумы по транспорту и строительству Владимир Афонский.

— В настоящий момент у земель сельхозназначения самая низкая цена владения по сравнению с землями других категорий. Поэтому эти земли намеренно скупали и держали, никак не используя, для возможной перепродажи.

 Сейчас государство намерено эту проблему разрешить и передать земли по-настоящему эффективным собственникам. Землеустроительные работы для этого очень важны». 

Напомним, завершение землеустроительных работ во всей стране, согласно законопроекту, планируется к 2025 году. Профессор Пётр Сапожников считает такие цифры слишком оптимистичными.

«Сегодня на кадастровый учёт поставлено только 20 процентов земель сельхозназначения, а правила землепользования утверждены лишь на 25 процентах территории муниципальных образований, — отмечает он.

— Таким образом, для осуществления реформы по зонированию потребуется огромное количество специалистов в области землеустройства и оценки».

Источник: https://www.pnp.ru/economics/kak-ispolzovat-zemlyu-opredelit-zakon.html

Что такое территориальное зонирование участка и зачем оно нужно?

С этим термином в той или иной степени сталкивался каждый, кто занимается строительством, начиная от жилого или садового дома и заканчивая крупным промышленным объектом или многоквартирным домом.

Для тех же, кто только задумывается о перспективах инвестирования денежных средств в земельный участок, поясним, что вопрос территориальной зоны, на которой расположен выбранный земельный участок необходимо выяснять в самую первую очередь, наряду с его категорией и видом разрешенного использования, потому что от этих факторов будет зависеть то, что на земельном участке можно будет построить.

Если кратко, тот территория каждого населенного пункта в графическом виде может быть представлена как цветная схема, и от того в какой цвет «покрашена» та или иная территория и зависят параметры и возможности использования земельных участков — составных частей этой территории. Варианты возможностей собственника или арендатора конкретного земельного участка по землепользованию и застройке определяются в соответствии с территориальной зоной, к которой относится земельный участок.

Узнать свою территориальную зону можно из документов территориального планирования, например, в Нижнем Новгороде разработан и действует генеральный план города Нижнего Новгорода, как раз и содержащий информацию по планировке территории, а также Правила землепользования и застройки.

Что же все это значит на практике?

Это значит, что задумываясь о приобретении на правах аренды или собственности земельного участка, необходимо хорошо понимать, что возможности использования и застройки этого участка зависят от следующих основных параметров:

• территориальной зоны, к которой относится земельный участок;
• ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия — в случаях, когда земельный участок или иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;
• ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям — в случаях, когда земельный участок или иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;
• возможных иных ограничений (включая существование возможных сервитутов или водоохранных зон).

На карте градостроительного зонирования территории города Нижнего Новгорода выделены следующие виды территориальных зон:

• Центральные общественно-деловые и коммерческие зоны
• Специальные обслуживающие и деловые зоны для объектов с большими земельными участками
• Жилые зоны
• Зоны специального назначения
• Градостроительные регламенты. Производственные и коммунальные зоны
• Градостроительные регламенты. Природно-рекреационные зоны
• Сельскохозяйственные зоны.

Выбрав интересующий земельный участок, необходимо уточнить в какой зоне он расположен. Затем следует поинтересоваться какие именно объекты в указанной зоне можно располагать. У каждого участка есть три основных вида использования:

• основной вид использования, который, может использоваться всегда;
• условно разрешенный вид использования, требующий получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого, в том числе с применением процедур публичных слушаний;
• вспомогательный вид разрешенного использования, допустимый только в качестве дополнительного по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемый совместно с ними.

Соответственно, для каждой территориальной зоны, выделенной на карте градостроительного зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

Главное помнить, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии обязательного соблюдения требований законодательства в отношении обеспечения безопасности.

Пример на практике: существует выбранный Вами для покупки земельный участок, вы знаете, где он находится. Дальнейшая задача — узнать к какой именно территориальной зоне участок относится и как его можно использовать. Например, вы знаете, что участок относится к зоне ПК-1, это «Зона производственно-коммунальных объектов I — II класса вредности».

В зоне ПК-1 можно размещать промышленные объекты 1 и 2 класса вредности, деятельность которых связана с высокими уровнями шума, загрязнения, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта. Следующая задача — понять какие именно объекты можно размещать в любом случае, а какие только по согласованию.

Следующий шаг выяснить, какие виды разрешенного использования являются основными для этой зоны. В нашем случае:

• промышленные и коммунально-складские предприятия I — II класса вредности, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта;
• объекты складского назначения различного профиля;
• офисы, конторы;
• гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;
• станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия.

Предполагаем, что мы хотели построить на выбранном участке — автозаправочную станцию.

А значит, мы выясняем, что автозаправочные станции есть в перечне объектов, допустимых к размещению в данной зоне, но только в качестве объектов в условно-разрешенном виде использования.

Исходя из вышеперечисленного, мы понимаем, что для строительства АЗС на данной территории нам потребуются дополнительные временные и финансовые затраты, которые могут не привести к успеху, поскольку разрешение на строительство именно АЗС мы не сможем и не получить.

Напоминаем, что если Вам требуется уточнить к какой территориальной зоне относится выбранный земельный участок и как вы можете его использовать и застраивать — звоните по одному из телефонов, указанных ниже:

Источник: https://precedentnn.ru/analyticsstr03.html

Как взять землю в аренду 16 способами в 2020 году?

Взять землю в аренду можно по 2-м сценариям:

• арендовать земельный участок на аукционе;
• взять землю в аренду  без торгов, то есть без аукциона.

Иными словами, аренда земли у государства возможна 2-мя путями.

В этой статье рассмотрим способы:

Как арендовать земельный участок без торгов?

О том, как взять землю в аренду на аукционе смотрите материал: 2 способа получить землю.

Прежде чем приступим, следует отметить, что

существует не 16, а более 35 оснований взять землю в аренду у государства без торгов

Проверьте количество оснований для аренды земли в статье 39.6 Земельного кодекса.

• В пункте 2 статьи перечислены тридцать с лишним оснований.
• Каждое основание позволяет взять землю в аренду без аукциона.
• Однако большинство из этих оснований абсолютно не подходят для простых граждан.
• Основная цель материала, показать:

какими способами обычный гражданин может взять землю в аренду для своих нужд.

1. Поэтому не интересные для простых людей способы арендовать землю, я буду только упоминать.
2. При этом востребованные основания будут рассмотрены более детально.
3. И так, начнем с самого интересного.

1. Взять землю в аренду для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, и для КФХ.

Это основание смотрите в подпункте 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В статье Продажа земельного участка без торгов  уже рассматривали получение земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и КФХ.

Для справки. 

С 01 января 2019 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым участкам.

По этой причине, любое упоминание в статье о дачных участках нужно заменять на садовые участки.

Однако в той статье речь шла, как купить земельный участок без торгов, то есть оформить землю в собственность.

Сейчас рассмотрим то же самое, но только для аренды земли.

Под какие цели можно арендовать земельный участок?

• Это основание допускает 4 цели.
• Земельные участки под гостиницу, автомастерскую, магазин и другие объекты арендовать без торгов по данному основанию не получится.
• Если вы хотите получить землю для строительства домика или коттеджа, то этот способ для вас.

1. Полезный совет: Многие люди, ищущие землю под строительство индивидуального дома, хотят получить участок именно в собственность.
2. Это связано с тем, что, по их мнению, право собственности более надежно, чем аренда.
3. Однако это иллюзия, которая вытягивает лишние деньги из кошелька заблуждающегося.

4. Нужно понимать, что государство может изъять для своих нужд практически любой участок, даже тот, которым вы владеете на праве собственности.
5. Поэтому собственность на землю не является 100-процентной гарантией от изъятия участка.

6. При этом, покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда этого же участка и последующий выкуп земли под уже построенным домом.

7. Иными словами, в большинстве случаев гораздо выгоднее не сразу покупать земельный участок под ИЖС, а брать его в аренду, строить дом, и только после этого выкупать участок под завершенным строительством.
8. В таком случае, выкупная стоимость, как правило, будет значительно ниже, чем цена покупки пустого участка.

• В чем заключается 1 (одно) важное отличие земельных участков под ЛПХ от участков под ИЖС?
• Участки под ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта.
• Вы не найдете участок с видом разрешенного использования под ИЖС за пределами города, поселка или другого поселения.
• А участки, предназначенные для ЛПХ, могут находиться как внутри населенного пункта, так и за его пределами.
• Однако арендовать под ЛПХ без торгов можно только те участки, которые находятся на территории населенного пункта.
• Если участок имеет вид разрешенного использования – ЛПХ, но находится за границей населенного пункта, то арендовать такой участок без торгов по данному основанию не получится.
• Однако арендовать под ЛПХ землю, которая находиться за границами населенного пункта можно по другому основанию.
• Читайте эту статью далее и вы узнаете, как получить участок в аренду.
• Участки под дачное хозяйство более привлекательны, чем участки под  садоводство.
• Объясняется это тем, что на земле под дачу можно прописаться, перед этим построив дом.
• А на садовом участке прописаться весьма проблематично.
• Более подробно о том, как прописаться на дачной земле, изложено в пошаговой инструкции: Как получить разрешение на строительство.
• Начинающие фермеры, которым не перепало земельных паев, как правило, арендуют землю без торгов.
• И делают это весьма успешно.

Кто может арендовать земельный участок без торгов?

1. Взять землю в аренду у государства без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
2. При этом цель использования земли должна быть: ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство, дачное хозяйство или КФХ.
3. Юридические лица (организации) не имеют права арендовать землю для этих целей без торгов.

Как взять землю в аренду у администрации города без торгов?

Для того, чтобы запустить процедуру получения земли в аренду нужно подать одно из заявлений:

• заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• заявление о предоставлении земельного участка.

Рассмотрим их подробнее.

Заявление о предварительном согласовании подается на земельный участок, который еще не образован.

Иными словами, такой участок еще не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не образован, то есть не имеет границ.

После этого, вы можете  за 40 минут самостоятельно составить схему участка и подать ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 30 дней должна дать один из 2-х возможных ответов:

• согласовать вам предоставление в аренду земельного участка.

В этом случае вы получаете право без торгов арендовать данный участок у администрации.

• отказать вам в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо следует написать жалобу в прокуратуру или суд, потому что чиновники частенько «лепят» незаконные отказы.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

• Такое заявление подается, если земельный участок имеет границы и кадастровый номер.
• К примеру, на публичной кадастровой карте вы нашли свободный участок, который не сдан в аренду.
• Таких земельных участков в стране много.
• Чтобы арендовать этот участок без торгов, вам нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.
• Через 30 дней должен быть результат:

• либо вы получите в аренду  участок без торгов,
• либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Пошаговый алгоритм действий по получению земли детально описан в инструкции:

Земельный участок в аренду без специальных знаний

1. Получить сейчас
2. В приложении к пошаговой инструкции найдете готовые шаблоны заявлений, схему земельного участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.
3. Используйте инструкцию и готовые документы и получайте землю без  чиновничьего обмана и манипулирования.

2. Аренда земли под объектом незавершенного строительства.

• Иногда поступают вопросы в х – можно ли выкупить землю, на которой стоит только фундамент дома, или возведены стены, но дом не введен в эксплуатацию.
• Ответ на этот вопрос отрицательный.
• Выкупить без торгов земельный участок, на котором расположена «незавершенка», не получится.
• Однако такой участок земли можно взять в аренду.
• Собственник объекта незавершенного строительства может однократно получить в аренду земельный участок без торгов с целью завершения строительства.

Данное основание найдете в подпункте 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Более подробно процедура получения земельного участка в аренду под объектом незаверешнного строительства изложена в статье: Продление аренды.

3. Аренда земли гражданами, имеющими право на первоочередное и внеочередное получение земельных участков.

1. Льготное приобретение земли для многих является интересным способом арендовать землю.
2. Однако оно же очень часто становится причиной разочарований.

3. Случаи, когда льготные категории граждан, то есть тех людей, кто имеет право на первоочередное и внеочередное получение участка, устанавливаются федеральными и региональными законами.
4. Пока обнаружил только один закон, дающий возможность льготникам арендовать земельный участок без торгов.

Это закон Санкт-Петербурга от 18.07.2016 N 443-84 «О некоторых вопросах предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов».

По данному закону граждане РФ, которые проживают в Санкт-Петербурге, и являются:

• инвалидами I и II групп,
• детьми-инвалидами, имеющими ограничение способности к передвижению и медицинские показания к обеспечению техническими средствами реабилитации инвалидов в виде кресел-колясок в индивидуальной программе реабилитации (абилитации) инвалида (ребенка-инвалида),

имеют право на первоочередное получение в аренду для хранения личного автотранспорта (без права возведения объектов недвижимости) земельных участков.

Как видите, на земельном участке, арендованном  по данному закону, дом не построишь.

Если знаете иные законы, которые дают право арендовать землю на основании пункта 14 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то поделитесь ими в х, потому что, помогая другим, мы в первую очередь помогаем себе.

4. Арендовать землю, когда нельзя передать участок в собственность.

• В рубрике «Земля без торгов» я написал 2 статьи о получении земельного участка:
• В этих статьях показаны способы получения земли в собственность без торгов.
• Однако бывают случаи, когда передать участок в собственность невозможно.
• Например, когда земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.
• В таких ситуациях гражданин, который имеет право на получение земельного участка в собственность без торгов, в том числе, бесплатно,  может получить землю в аренду.
• Иными словами, для зарезервированных и ограниченных в обороте земельных участков аренда выступает в качестве альтернативы передаче земли в собственность.

Проверьте в подпункте 18 части 2 статьи 39.

6 ЗК РФ.

5. Аренда участка для сенокошения, выпаса, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства.

Арендовать земельный участок по данному основанию может только гражданин.

Организации и КФХ получить в аренду участок по этому основанию не могут.

Точное описание данного основания для аренды участка без торгов содержится в подпункте 19 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Взять землю в аренду допускается только для 4-х целей:

• сенокошение,
• выпас сельскохозяйственных животных,
• под огород,
• ведение ЛПХ на земельном участке, расположенном за границами населенного пункта.

Иногда чиновники отказывают в аренде участка под огород, по причине того, что земля находится в границах населенного пункта, а не за его пределами.

Подобный отказ в аренде участка незаконен, потому что условие о расположении участка за пределами населенного пункта относится только к ЛПХ.

Арендовать земельный участок без торгов для сенокошения, выпас с/х животных и под огород  можно независимо от того находится участок за границей населенного пункта или в его пределах. 

Подобный чиновничий отказ имел место в г. Чебоксары.

Но Верховный суд Чувашской Республики своим определением от 16.03.2016 по делу N 33-1070/2016 поставил чиновников на место.

6. Аренда 1 гектара земли на Дальнем Востоке.

Как известно с 1 февраля 2017 года все россияне получат возможность приобрести 1 га земли на Дальнем Востоке в безвозмездное пользование сроком на 5 лет.

В аппарате г-на Ю.П. Трутнева ожидают в феврале всплеск обращений за дальневосточным гектаром со стороны жителей западных регионов России. Поживем, увидим.

Но вопрос в следующем:

Что делать с дальневосточным гектаром после 5 лет безвозмездного пользования?

Если не бросать дальневосточный гектар и не переводить его в собственность, то остается только арендовать.

Арендовать дальневосточный гектар можно сроком до 49 лет.

Если в безвозмездное пользование взят участок лесного фонда, то через 5 лет можно только арендовать землю.

В собственность земельный участок не отдадут.

На сегодняшний день, законодательство о дальневосточном гектаре не дает лесные участки в собственность.

Как арендовать землю дальневосточного гектара?

Нужно подать заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

С дальневосточным гектаром важно не «прозевать» сроки, потому что заявление подают не ранее чем за 6 месяцев до истечения договора безвозмездного пользования гектаром.

Иными словами, как прошло 4,5 года безвозмездного пользования дальневосточным гектаром, нужно подать заявление, чтобы перевести землю в аренду сроком до 49 лет.

Важно успеть подать данное заявление до истечения 5 летнего срока безвозмездного пользования.

Проще говоря, у вас будет 6 месяцев, чтобы решить: арендовать землю или также щедро вернуть его государству.

Кого интересует эта тема, смотрите подпункт 34 часть 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

7. Аренда земли под охотничье хозяйство.

1. Арендовать землю под охотничье хозяйство могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели.

2. Обычный гражданин не может арендовать участок под охотничье хозяйство, потому что охотхозяйственные соглашения заключаются только с организациями и ИП.

3. Если юридическое лицо или ИП по результатам аукциона заключили охотхозяйственное соглашение, то они могут арендовать земельные и лесные участки.

Срок аренды земельного участка составляет от 20 до 49 лет.

В подпункте 24 части 2 2 статьи 39.6 ЗК РФ найдете точное описание данного основания для получения земли в аренду.

8. Аренда участка под зданиями и сооружения.

• Собственники домов, зданий, сооружений и помещений имеют исключительное право арендовать землю, на которой расположены эти объекты недвижимости.
• Некоторые организации могут владеть зданиями и любым другим имуществом только на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
• Такие организации тоже могут без торгов арендовать землю под своими зданиями.

Подробности смотрите в подпункте 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На этом первая часть статьи о том, в каких случаях можно без торгов арендовать земельные участки, закончена.

Напомню, что для успешного получения земельного участка лучше использовать инструкцию, потому что она  содержит готовые шаблоны документов и пошаговый алгоритм действий.

Как получить земельный участок без специальных знаний?

1. Узнать больше
2. Благодаря этой инструкции, я получил 1 земельный участок на аукционе и 2 земельных участка мне согласовали для предоставления без торгов.
3. Одно из постановлений администрации я выложил в х, и вы можете с ним ознакомиться.
4. То, что раньше казалось непреодолимым, с инструкцией оказалось понятным и доступным.
5. Продолжение по аренде читайте в статье: Земля в аренду у государства, часть 2-ая.
6. Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Источник: https://paruslex.ru/arendovat-zemelnyj-uchastok/

Новости аграрного рынка и сельского хозяйства → Страну поделят на зоны: новый закон внесёт существенные изменения в систему оборота земли

Категории земельных участков по целевому назначению отменят, вместо этого введут территориальные зоны. Очередная земельная реформа обойдётся государству в 21 млрд рублей. Такая сумма запланированна в госпрограмме развития АПК. Изменения должны вступить в силу с 2025 года.

Идеологом преобразований выступило правительство РФ – на основании его поручения Министерство экономического развития разработало и выставило на общественное обсуждение проект поправок в Земельный кодекс и другие законодательные акты. Ознакомиться с текстом документа можно на сайте regulation.gov.ru.

В настоящее время в Земельном кодексе указано семь категорий. Они определяются целевым назначением участка – сельскохозяйственные, земли населённых пунктов, лесного и водного фонда и другие. Законопроект предлагает заменить их на 17 территориальных зон с разрешёнными видами использования.

На чьи плечи ляжет переоформление земли, какие ограничения могут ожидать пользователей участков и какова цель реформы, мы попросили разъяснить Минэкономразвития РФ.

Ответ публикуем с сокращением.

Долой пестроту и несогласованность

Смыслом указанного законопроекта является упорядочение управления землями Российской Федерации. Нужно навести порядок в вопросе, что можно делать на земельном участке, а чего нельзя. На этот вопрос порой нелегко ответить не только гражданам, но и земельным юристам, судьям. 

Почему? Одновременно существует сразу несколько способов влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке: посредством отнесения земельного участка к определённой категории земель, зонирования территории, установления особых регламентов и положений для некоторых охраняемых земель, а также в некоторых случаях использование земли определяется в документации по планировке территории. 

При этом все способы не очень хорошо между собой увязаны. Это часто приводит к тому, что одно управленческое решение может не вполне соответствовать другому.

Хорошо известный пример несогласованности законов – это расхождения государственного лесного реестра и Единого государственного реестра прав на недвижимость, когда одно и то же пространство государственные органы (правда, в разных реестрах) числили и как собственность граждан, и как собственность государства, и как дачный участок, и как лесной. Вероятно, граждане даже не догадываются, сколько обстоятельств нужно проверить перед покупкой земельного участка, чтобы полностью защитить свои права.

Такого пёстрого порядка управления землями, как это есть в России, вероятно, в мире больше нигде нет.

Минэкономразвития проанализировало зарубежный опыт и пришло к выводу, что он строится на более-менее единообразном порядке видов деятельности, которая возможна на земельном участке.

Деление земель по категориям не осуществляется, зато повсеместно распространено управление землями через территориальное зонирование и утверждение детальных планов территории.

Это неспроста: ведь то, что можно делать на участке, напрямую определяет его экономическую ценность.

Предсказуемость использования земельного участка в соответствии с намеченным инвестиционным планом является краеугольным камнем рыночной экономики.

Как можно говорить о развитии предпринимательства и производства, когда может оказаться, что на участке, который был куплен для строительства завода, нельзя строить промышленный объект? 

Чем зоны лучше категорий

Разнобой с законами случился не вчера. Главный кол в старую систему управления землями вбил Градостроительный кодекс, который ещё в 2005 году объявил о необходимости зонирования всей территории.

Но его нормы были таковы, что несмотря на составленную карту зон, они не имели правового значения в отношении большей части страны: лесных земель, сельскохозяйственных, природоохранных и т. п.

Однако он ввёл иной способ определения использования земель: возможность установления набора видов разрешённого использования для всех земельных участков, включённых в определённую территориальную зону. В чём ключевая разница такой системы от деления земель по категориям?

Это совершенно бесплатно для правообладателя земельного участка, в то время как решение о переводе земель из одной категории в другую иногда сопровождается платными экспертизами за счёт заявителя.

 

Во-вторых, зонирование более беспристрастно: зона, как правило, не устанавливается для одного земельного участка. Это не позволяет выделить «любимчиков» власти. Зоны должны быть основаны на документах территориального планирования, которые обосновывают ту или иную деятельность расчётными данными. 

В-третьих, зонирование более предсказуемо – правила землепользования и застройки проходят общественное обсуждение, в то время как решения об изменении категорий земель принимаются без обсуждения.

Зоны – более гибкий инструмент определения земельной политики: в составе каждой зоны может быть несколько видов разрешённого использования земельного участка, которые в дальнейшем выбирает сам владелец земельного участка. 

Кроме того, зоны всегда лучше защищают ценные земли. Ведь у них есть границы, в то время как у категорий земель их нет. Категория земель записывается только как учётный показатель у существующего земельного участка. То есть если земельный участок сельскохозяйственного назначения не образован, а есть просто луг, то и защитить этот луг система категорий земель не в силах. 

Сельхозземли защитят от застройки

Противоречие системы управления землями при введении зонирования Градостроительным кодексом было очевидно. Но целесообразно было обкатать зонирование хотя бы в городской среде. К 2012 году органы государственной власти убедились, что зонирование заработало. Тогда Государственный совет принял решение о переходе к зонированию всей страны. 

Владельцам земельных участков волноваться не о чем: все расходы по оформлению берёт на себя государство. Ключевым положением законопроекта является не допустить пробелов в связи с отменой категории земель.

Категории земель отменяются только тогда, когда участок получит разрешённое использование по новым правилам.

Законопроект существенно усиливает защиту сельскохозяйственных земель по сравнению с имеющимся регулированием. Сейчас в отношении сельхозугодий нет порядка определения их видов разрешённого использования.

Одновременно с этим законопроектом Минэкономразвития разработало проекты других законов, касающихся определения видов использования указанных земель, а также порядка проведения землеустройства. Они вступят в силу до закона об отмене категории.

Это позволит плавно, без ошибок перейти к определению использования земель посредством зонирования. 

Источник: https://agrobook.ru/blog/user/inga/stranu-podelyat-na-zony-novyy-zakon-vnesyot-sushchestvennye-izmeneniya-v-sistemu

На зоны рассчитайсь: почему так важна отмена категорий земельных участков

Для игроков земельного рынка, крупных лендлордов и застройщиков отмена является несомненным плюсом, так как до сих пор категория земель, можно так сказать, являлась некой фикцией, и очень часто мы сталкиваемся с путаницей из-за разночтения понятий вида разрешенного использования (ВРИ) и категории земель. Например, на землях населенных пунктов можно построить и жилой дом, и многоэтажку, и завод, и склад, если вид разрешенного использования будет соответствующий. Допустим, категория ЗНП (земли населенных пунктов), а ВРИ (вид разрешенного использования) — для многоэтажного строительства, а может быть и такое, что категория ЗНП, а ВРИ —строительство логистического комплекса. Возникает вопрос: тогда зачем категория, если основной критерий — это вид разрешенного использования, который регламентирован правилами землепользования застройки?

Основываясь на данных, опубликованных Росреестром за период январь-сентябрь 2015 года о количестве зарегистрированных прав на земельные участки, мы видим, что наибольшей популярностью пользуются земли населенных пунктов, ведь на них можно построить все что угодно, если это регламентировано соответствующими документами.

Таким образом, польза отмены категорий земельных участков заключается в отсутствии путаницы, в уменьшении бюрократических моментов. Взглянув на правила землепользования и застройки (ПЗЗ) сразу можно понять, во что разрешено переводить участок и как его использовать, ни с кем не нужно спорить. Один документ будет регламентировать и регулировать все вопросы по переводу и использованию земель.

Кстати, владельцам небольших единичных участков отмена категорий тоже будет на руку. Предположим, что человек владеет земельным участком площадью 1 гектар в Химкинском районе не далеко от Ленинградского шоссе с категорией и ВРИ для сельскохозяйственной деятельности.

Вдруг категории отменяются, основополагающим становится ПЗЗ, а там его участок находится в зоне земель для строительства промышленных объектов.

Человек приводит назначение участка в соответствии с ПЗЗ и получает промышленный участок стоимостью в 10 раз выше, чем был до этого.

Что же будет

После отмены категорий земли будут делиться в соответствии с «Правилами пользования и застройки» на зоны: жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения (в том числе и земли для дачного строительства и садоводства), рекреационного назначения, производственные, особо охраняемых территорий (зона земель историко-культурного и природоохранного назначения), специального назначения (зоны размещения кладбищ, скотомогильников), а также зоны резервных территорий и зоны на которые не устанавливаются градостроительные регламенты (зоны сельскохозяйственных угодий, земли лесного фонда, водного фонда и особо охраняемых природных территорий и объектов).

Подготовка и результаты

Любой принятый закон имеет и плюсы, и минусы. В данном случае необходимо осуществить зонирование по всей территории России, где это еще не сделано, а старые ПЗЗ привести в соответствие с новым классификатором, принятым 24 декабря 2014 года.

Также следует провести работу с землями сельскохозяйственного назначения по вычленению из них особо ценных сельскохозяйственных угодий.

При этом количество споров при определении вида разрешенного использования и рода деятельности собственника участка в пределах определенной территории сократится, снизятся барьеры для застройки, будет ясным представление о развитии той или иной территории.

Использование земельных участков будет зафиксировано, и изменить вид использования участка можно будет только в соответствии с зонированием. Каждый человек может найти ПЗЗ своего района и быть в курсе о планах развития территории, на которой он проживает.

Напомню, что в настоящее время в соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ, земли в нашей стране пока подразделяются по целевому назначению на:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,
• земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса

Источник: https://realty.ria.ru/20160125/406846749.html

ПЗЗ: что это такое, правила землепользования и застройки муниципального образования, выписка из пзз на земельный участок — где взять

• Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
• Происходит зонирование территорий.
• Утверждают строительные проекты.
• Проводится муниципальный земельный контроль.
• Выделяют земли для муниципальных нужд.

Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки.

Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями.

Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования.

Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории.

Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка.

Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

• Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
• Градостроительным кодексом;
• Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Чем полезны ПЗЗ?

• Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.
• Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.
• Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

• Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
• Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
• В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

• как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
• как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

• основы градостроительной деятельности
• принцип работы комиссии по землепользованию;
• описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
• принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
• описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
• описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

• границы конкретного населенного пункта;
• пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
• пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
• границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

• под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
• размеры и границы каждого участка;
• масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

• к землям лесного фонда;
• землям, покрытым поверхностными водами;
• землям запаса;
• землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
• лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
• сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
• земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта.

Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.

Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

• генеральный план населенного пункта;
• конкретную техническую документацию;
• результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

• составе комиссии;
• каждом этапе разработки Правил;
• порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
• правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Что еще важно знать о ПЗЗ

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

• зоны жилой застройки;
• общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
• спортивных сооружений;
• рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
• производственные зоны, например, коммунальные и частные
• производственные предприятия;
• зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
• железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
• специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

• в градостроительном департаменте местной администрации;
• МФЦ;
• через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны.

В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес.

В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

• обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
• обжалование Правил;
• расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

• считают использование земельного участка неэффективным;
• собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
• из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
• нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.

Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.

Источник: https://j.etagi.com/ps/pzz-chto-takoe/