Основные методы оценки недвижимости: затратный, сравнительный, доходный

К оценке жилой недвижимости прибегает все больше людей, планирующих какие-либо сделки, связанные с данным видом имущества.

Это вполне закономерно, так как не зная ценности квадратного метра, сложно самостоятельно определить общую стоимость жилой площади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Оценку недвижимости проводят обычно профессионалы, учитывая в своем деле многие особенности и высчитывая стоимость по многочисленным формулам. Однако главные факторы в оценке жилья следует знать всем: многим придется с этим столкнутся, и тогда дополнительная информация определенно пригодится.

Общая информация

Оценивание жилой недвижимости предполагает установление цены на частные дома с земельными участками, дачные постройки, а также квартиры и комнаты, расположенные в многоэтажках.
Обратите внимание на перечень действий с жилой недвижимостью, которые предполагают обязательное обращение к оценщикам.
Это:

Операции по покупке и продаже недвижимости.
Получение кредитов под залог недвижимости.
Оформление ипотеки.
Раздел имущества.
Страхование жилого имущества.
Установление стоимости наследства при вступлении в права наследования.
Получение выплат при ущербе в результате страхового случая.
Начисление налогов на собственность.
Возникновение имущественных и судебных споров.

В результате проведенной оценщиками работы, вы получите подробный отчет по стоимости недвижимости. Этот отчет является официальным документом, обладающим юридическим значением.

Существует ряд методов определения цены жилых помещений. В статье рассмотрены три подхода, наиболее часто используемых при оценивании жилой недвижимости – затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный

Затратный метод применяется преимущественно при установлении стоимости частных домов. Этот метод предполагает определение расходов на восстановление жилого помещения, учитывая его естественный износ.

Износ – уменьшение стоимости объекта, обусловленное постепенной утратой зданием заложенных изначально эксплуатационных качеств под влиянием природных условий и человеческого влияния.
При затратном подходе оценщик должен провести подсчет цены воспроизводства аналогичного объекта с подобной планировкой, с идентичностью использованных материалов и с таким же качеством проведенных строительных работ, учитывая текущие цены.
Далее, оценщик высчитывает стоимость замещения: расходы на постройку такого же здания, но с использованием инновационных материалов и новых архитектурных решений.
В результате оценки затратным методом, продавец может получить возможность продать жилую недвижимость по стоимости ее создания либо улучшения.
Но данный метод может вывести и на обесценивание недвижимости из-за переориентации производства на более прогрессивные технологии.
Преимущества затратного метода оценки:

Этот подход считается самым надежным при оценке новых сооружений.
Затратный метод выбирается как единственно возможный при следующих ситуациях:

страхование объекта;
для зданий, требующих реконструкции;
налогообложение объекта;
исследование стоимости нового построения;
обоснование требуемых улучшений для постройки.

Рассмотрим пример использования затратного метода оценки. Вы планируете покупать квартиру в новостройке, оформив ипотечный кредит в банке.

Обязательным требованием банка при выдаче ипотеки будет проведение оценки и страхование покупаемого объекта, так как он будет считаться собственностью банка, пока вы не выплатите кредит.

Вероятнее всего, оценщики будут проводить свои исследования, опираясь на затратный подход, так как он надежнее остальных в установлении стоимости новых построений.

Сравнительный

Сравнительный (рыночный) метод оценки недвижимости основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичным, стоимость которого уже установлена, и информация об этом находится в открытом доступе.

При применении сравнительного подхода необходимо учитывать следующие факторы:

Площадь квартиры (частного дома).
Права собственности на недвижимость.
Время и условия проведения сделки.
Месторасположение.
Качество отделки.
Для частного дома – площадь земельного участка.
Транспортное сообщение в районе.
Экологическая ситуация в районе.
Развитие инфраструктуры.

Учитывая все вышеизложенные факторы, оценщик рассчитывает влияние каждого из них на цену жилья и получает окончательную стоимость квартиры (дома).

Сравнительный метод наиболее распространен при проведении сделок по покупке или продаже недвижимости.

Применение при оценке жилой недвижимости сравнительного метода подразумевает наличие полностью сформировавшегося рынка недвижимости с наличием достоверных данных о проведенных сделках. В нашей стране сравнительный подход желательно применять в совокупности с ликвидационным методом оценки стоимости жилья.

Преимущества сравнительного подхода:

при оценке стоимости жилья учитываются инфляция и экономическая ситуация в стране;
основан на статистических данных;
при вычислении стоимости делаются поправки, учитывающие особенности продаваемого объекта;
относительно простой метод, дающий надежный результат.

Рассмотрим пример использования сравнительного метода. Вы планируете продавать старую трехкомнатную квартиру в доме типа «хрущевка» в центре города. Используя сравнительный подход, оценщики определят примерную стоимость аналогичных квартир.

Но при окончательной установке стоимости будут играть роль такие факторы, как проведен ли в доме капитальный ремонт, на каком этаже находится квартира и, скорее всего, даже состояние подъезда.

Доходный подход основан на оценке ожидаемых доходов от сдачи объекта в эксплуатацию.
Когда речь идет о жилой недвижимости, обычно оценивается доход, получаемый от сдачи квартиры в аренду.
Доходный подход использует две методики расчета стоимости:

Метод капитализации доходов.
Метод дисконтированных денежных потоков.

В статье рассмотрена первая из этих методик, так как именно она применяется при оценке жилых помещений, сдаваемых в аренду.

Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации – ставка, которая применяется при доходном методе, чтобы привести все потоки поступающих доходов к единой сумме, определяющей стоимость.
Сущность метода капитализации доходов состоит в разделении чистого дохода на коэффициент капитализации.
Преимущества доходного метода:

при определении стоимости этим методом учитываются ожидания предполагаемых доходов от сдачи недвижимости в аренду;
изучается и учитывается рыночная ситуация;
этот метод единственный учитывает будущую доходность недвижимости.

Рассмотрим пример оценивания доходным методом. Вы хотите купить квартиру, чтобы вложить накопленные деньги и иметь пассивный доход, сдавая ее на длительный срок. Вам предложили два варианта покупки.

Кроме прочих методов, попросите оценщиков провести оценку стоимости методом капитализации и сможете наверняка выбрать, какой из вариантов вас устроит в большей степени.

Операции с недвижимостью требуют серьезного подхода. Поэтому доверить оценку вашего жилого помещения следует высококвалифицированным профессионалам.

Используя вышеприведенную информацию, вы сможете проконсультироваться с ними, какой метод оценки наиболее предпочтителен в вашем случае и будете иметь примерное представление о стоимости вашего жилья.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-65-46 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/metody/zhilaya.html

3 основных метода оценки стоимости недвижимости

Поскольку недвижимость является одним из объектов гражданского оборота, возникает потребность узнать её стоимость в конкретный момент и для осуществления конкретной сделки.

Что такое оценка недвижимости

Для оценки недвижимости характерны следующие черты:

Адресность (процедура всегда осуществляется в отношении конкретного объекта);
Процедура всегда вызвана необходимостью осуществить конкретный вид сделки с объектом недвижимости;
Участниками являются оценщик и заказчик;
Оценочный вывод имеет свою юридическую силу, только в течение времени, установленного на законодательном уровне.

К услугам оценщика лицо может обратиться добровольно или обязательно в случаях, установленных законом.

В настоящее время, оценка недвижимости осуществляется в следующих случаях:

Оформление сделки купли-продажи объекта недвижимости;
Вступление в наследственные права;
Получение ипотечных средств;
Рассмотрение споров, которые связаны с имуществом;
Приватизация или осуществление страхования недвижимых объектов.

Как используются на практике методы оценки недвижимости вы можете посмотреть в этом видео:

Классификация методов оценки недвижимости

Для того чтобы определить рыночную стоимость любого недвижимого объекта, оценщики используют несколько методов:

Затратный;
Сравнительный;
Доходный.

Затратный метод

Затратный метод определения стоимости – совокупность способов оценки, представляющая собой определение суммы всех расходов, которые может понести заинтересованное лицо в случае полного восстановления объекта или создания аналогичного нового объекта.
Основанием такого метода является положение, в соответствии с которым заинтересованное лицо не будет платить за готовый объект большую сумму, чем за создание нового объекта такой же стоимости.
Для определения цены используются следующие данные о расходах, связанных с:

Процессом строительства;
Закупкой материалов для строительства;
Рыночной стоимостью на строительное оборудование.

Алгоритм действий при затратном методе:

Определение стоимости недвижимого объекта с учетом его наиболее эффективного использования;
Определение расходов на новое строительство аналогичного объекта;
Определение износа;
Определение стоимости с учетом возможных улучшений;
Определение конечной стоимости объекта.

Этапы оценки сравнительным подходом.

Сравнительный метод определения стоимости

Для того чтобы ответственное лицо могло применить такой метод, должны быть соблюдены следующие условия:

Объект не должен отвечать условию уникальности;
Сведения о проведенных сделках должны быть полными и исчерпывающими;
Факторы, которые влияют на стоимость объекта указанные в сделках, должны быть сопоставимы с данными, представленными об объекте.

Этапы сравнительного метода:

Выявление на рынке недвижимости схожих объектов;
Проверка имеющихся сведений о сделках в отношении этих объектов;
Введение корректировок, не совпадающих характеристик;
Установление стоимости объекта.

Основные этапы доходного метода

Характерные этапы:

Получение данных о доходах, которые заинтересованное лицо может приобрести при использовании имущества (за основу берется средняя цена при аренде подобных объектов);
Получение данных при использовании имущества не в полной мере;
Расчет разницы между первыми и вторыми данными.

Особенности затратного подхода оценки.

Участники и объекты оценки недвижимости

В соответствии с ФЗ № 153 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиками признаются физические лица, которые являются членами саморегулируемой организации, застраховавшие свою ответственность, в предусмотренном для этого порядке.

Для того чтобы лицо могло стать оценщиком, оно должно отвечать следующим установленным требованиям:

Лицензия на осуществление деятельности;
Наличие специальных знаний, подтверждаемых соответствующими документами;
Наличие договора, содержащего сведения об осуществлении страхования своей профессиональной ответственности.

Осуществляя свою деятельность, оценщик обладает следующими правами:

Применять подходы к оценке самостоятельно, руководствуясь требованиями стандартов оценки;
Требовать от заказчика в случае проведения оценки имеющей статус обязательной, обеспечения доступности информации об объекте;
Требовать получения дополнительных характеристик имущества;
Привлекать третьих лиц в процессе определения стоимости объекта;
Направлять письменные и устные запросы третьим лицам, при необходимости получения дополнительных сведений о недвижимом объекте;
Отказать в проведении оценки в случае, когда заинтересованное лицо не выполнило обязательство по предоставлению необходимых сведений;
Требовать возмещения заинтересованным лицом расходов, которые понес оценщик в процессе своей деятельности, а также требовать оплаты своих профессиональных услуг.

На основании норм гражданского законодательства оцениваются следующие объекты:

Недвижимые объекты, имеющие статус жилых (квартиры, дома, комнаты);
Участки земли;
Объекты недвижимости, которые имеют статус коммерческих (торговые или складские помещения, офисные здания, гостиницы);
Объекты недвижимости, имеющие промышленное значение;
Вспомогательные объекты недвижимости, которые располагаются на участках земли;
Технические коммуникации.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости.

Процедура оценки недвижимости

Соглашение должно содержать следующие данные:

Описание объекта, стоимость которого должна быть определена;
Метод, применяемый для определения стоимости;
Размер вознаграждения специалиста;
Данные о страховании ответственности оценщика;
Сведения о саморегулируемой организации, членом которой он является;
Данные о применяемых стандартах;
Перечень случаев, при которых наступает дополнительная ответственность специалиста.

Далее специалистом осуществляется сбор необходимой информации (получение данных о собственнике, технической документации, сведений о качественной характеристике исследуемого имущества).
Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры вы можете прочесть в этой статье.
После сбора всей требующейся информации специалист должен определить наивысшую цену этого объекта.
После определения максимальной стоимости специалист, применяя указанный в договоре метод оценки, определяет рыночную стоимость объекта.

Плюсы и минусы методов исследования

Затратный метод

Положительные стороны:

Предполагается, что результат этого метода является наиболее надежным;
В некоторых случаях, допустимо использовать только такой метод. Как правило, это необходимо для получения сведений о наиболее выгодном недвижимом объекте.

Отрицательные стороны:

Трудоемкий процесс получения данных;
Полученные результаты не всегда можно сравнить с рыночными ценами;
Проблематичное получение данных о построении нового объекта аналогичному старому;
Трудности при определении стоимости износа имущества.

Сравнительный метод

Положительные характеристики:

Является наиболее простым для применения;
Дает надежные результаты;
При отражении стоимости учитывает мнение всех заинтересованных сторон сделки;
В итоговой стоимости отражается рыночная ситуация с учетом инфляционных процессов.

Отрицательные характеристики:

Трудность при сборе данные о реальных ценах осуществленных сделках;
Различия объектов, которые реализуются в сделках.

Доходный метод

Положительные стороны:

Учитывает будущую полезность приобретения;
Определяет стоимость с учетом положения на рынке;
Расчет производится с учётом использования объекта не в полной мере.

Отрицательные стороны:

Трудность в прогнозировании;
Дает не надежный результат.

Заключение

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка — читайте здесь.
Особенности использования доходного метода оценки недвижимости рассмотрены в этом ролике:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/metod-otsenki-stoimosti-nedvizhimosti.html

Методы оценки недвижимости — стоимость и сравнение доходного и затратного подходов

Дело оценки какой-либо недвижимости является цепочкой следующих друг за другом операций оценщика, начиная постановкой задания и заканчивая передачей готового отчёта заказчику.

Этот процесс подразделяется на такие этапы:

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Формирование задачи на оценку:
- выявление конкретной цели оценки;
- выбор типа стоимости, по которой будет происходить оценивание;
- определение имущественных прав;
- реквизиты ведения оценки.
Создание плановой документации и договора ведения оценки:
- изучение источников информации;
- график ведения работ;
- выделение определённых методов оценки;
- измерение расходов на оценивание;
- оплата услуг;
- оформление сделки.
Собирание и анализ сведений:
- просмотр местности и объектов;
- законно оформленное представление;
- технические подробности, расположение;
- экономические особенности;
- проверка полученных справок;
- исследование.
Анализ в условиях самого эффективного использования.
Подсчёт стоимости основан на базе трёх основных подходов:
- доходный;
- затратный;
- сравнительный.
Анализ выявленных результатов и расчёт конечной стоимости предмета:
- проверка информации;
- разбор ограничений и допущений, связанных с достоверностью полученной информации;
- вывод конечной стоимости.
Формировка отчёта об оценке.

Подвиды стоимости, по которым происходит оценивание недвижимости:

Рыночная.
Инвестиционная.
Ликвидационная.
Кадастровая.

Рыночная цена отражает сумму денежных средств, которую возможно получить при продаже предмета на открытом рынке в среде полной конкуренции на дату операции. Также, разумеется, что лица сделки владеют данными о подробном состоянии объекта и ценах на похожие объекты и действуют, зная это.

Инвестиционная цена – это стоимость для лица или нескольких лиц, планирующих эксплуатировать объект оценки в инвестиционных целях – извлечение прибыли от арендной платы и прирост дохода.

Под ликвидационной стоимостью подразумевается сумма денежных средств, которая будет получена при ликвидации предмета. Действие нестандартных причин, заставляющих лицо продавать предмет не по рыночным условиям и есть главной различностью ликвидационной стоимости от рыночной.

Кадастровая цена рассчитывается специалистом, опираясь на законодательство, которое регламентирует схему кадастровой оценки. Эта стоимость считается для подсчёта налогов.

Затратный подход

Затратный подход – это группа методов оценки, которые базируются на выяснении затрат, нужных для восстановления или же замещения предмета оценки с учётом накопленной амортизации.

Стадии затратного метода:

Расчёт стоимости предмета оценки в условиях самого эффективного применения.
Расчёт заместительной или восстановительной цены.
Расчёт всех разновидностей амортизации (накопленный износ).

Физический – износ по истечении срока эксплуатации, потеря рабочих способностей и физическое устаревание.
Моральный износ – износ предмета при возникновении более новых усовершенствованных его подвидов, развитии прогресса и несоответствии характеристик предмета появившимся условиям.
Внешний износ – износ, вызванный переменой внешнеэкономической ситуации.
Информация, которая нужна при применении затратной методики:

накладные расходы;
затраты на оборудование;
затраты на выплату заработной платы;
порог рыночной цены на материалы;
норма дохода строителей в пределах изучаемой территории.

Как и любой иной подход оценивания недвижимости, этот также имеет свои недостатки и преимущества.

Положительные стороны:

считается наилучшим при работе с новыми предметами;
в некоторых случаях этот подход становится единственно верным;
решение проблем с налогообложением;
соотнесение стоимости предмета полученной тремя методами;
оценивание предметов в неактивных сегментах рынка;
анализ на эффективность использования;
анализ технических и экономических показателей;
постоянное обновление предмета;
оценивание предметов особого назначения;
решение проблем страхования.

Негативные стороны:

разделение работы с земельным участком и постройками;
большая трудоёмкость при расчёте износа не новых зданий и сооружений;
сложность работы оценщика именно в РФ;
трудоёмкость расчёта стоимости, воспроизведения старых зданий и сооружений;
стремительное увеличение затрат труда при желании получения более достоверных результатов оценки;
затраты зачастую нельзя соотносить с рыночной ценой;
несоизмеримость затрат на покупку предмета с расходами на новое строительство такого же объекта (из-за того, что во время оценки вычитается износ).

Методы затратного подхода

Метод сравнительной единицы.
Метод разбивки по компонентам.
Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы. Строится на расчёте стоимости строительных работ сравнительной единицы абсолютно схожего сооружения. Затем эту цену потребуется подкорректировать в согласии с данными различиями аналогичных объектов.

Выбирая похожий предмет нужно обязательно учитывать:

одинаковые функции и назначение;
похожесть физических данных;
соизмеримый возраст сооружений;
прочие схоже характеристики.

Цена, полученная при расчёте по этому методу, считается ценой замещения.

Метод разбивки на компоненты. Из названия становится понятно, что главный принцип этого метода кроется в разбивке объекта на определённые элементы (стены, крыша). Цена каждого элемента отдельно считается на базе общей суммы прямых и косвенных расходов на созидание этого элемента.

Известно определённое количество вариаций применения описываемого подхода:

Субподряд. Базируется на том, что главный подрядчик набирает команду субподрядчиков для работы на конкретных операциях. После, считаются общие расходы по отдельному человеку.
Сортировка по профильному труду. Схож с первым способом, но общие расходы считаются по отдельному специалисту, нанятому на свою разновидность работы.
Отделение расходов. Суть кроется в применении различных единиц сравнения для оценки частей сооружения. Потом, выведенные оценки складываются.

Метод количественного обследования. Обычно это монтажные расходы некоторых частей, оснащение и само строительство. Но помимо прямых расходов, следует также рассчитывать накладные и другие расходы. Затем составляется смета по объекту.

Для её составления надо с самого начала вести всю документацию, которая состоит из локальных, объектных и сводных смет.

Локальные сметы – первоначальная документация, которая создаётся по каждым разновидностям работ и затрат по зданию.
Объектные сметы накапливают информацию локальных смет и прочих документов и служат информационной основой сводных смет.
Сводные сметы создаются исходя из двух вышеописанных смет, и дают полную картину расходов.
При работе с этим методом обычно используют несколько подходов к расчёту расходов. А именно:

Ресурсный.
Ресурсно – индексный.
Базисно – индексный.
Базисно – компенсационный.
На базе информации о стоимости уже построенных аналогичных объектов.

Этот считается наиболее точным и детальным, но и очень трудоёмким. Следовательно, профессионал обязан хорошо знать теорию, и умело её применять в практических делах.

Доходный подход

Доходный подход базируется на подсчёте дохода, который будет извлечён в результате инвестирования в объект оценки. Такой способ актуален исключительно для оценки доходной недвижимости – такой, что может дать доход.

Базируется он на нескольких принципах, а именно:

ожидание (цена предмета реализуется величиной доходов, которые он сможет давать в будущих периодах);
замещение (цена фиксируется на уровне доходного капиталовложения, которое необходимо для покупки подобного предмета, который будет приносить прибыль).

Доходный подход имеет свои преимущества и недостатки.

Достоинства:

Только этот подход берёт во внимание будущие ожидания.
Применяя доходный подход, берите во внимание аспект рынка.
Берётся в расчёт экономическое устаревание.

Недостатки:

Трудности прогнозирования.
Вероятностный метод.

Этот подход также включает свои подпункты:

Капитализация доходов. Показывает зависимость возможной прибыли в ближайшем времени и стоимости объекта в настоящих ценах. Расчёты проводятся с использованием коэффициента капитализации – лимит дохода – он показывает зависимость дохода и стоимости объекта. Поэтапность расчётов:
- расчёт чистого операционного дохода за год;
- расчёт коэффициента капитализации;
- расчёт рыночной стоимости объекта.
Метод дисконтированных денежных потоков. Считается труднее, чем предыдущий способ и помогает оценивать объект, от которого происходят нестабильные денежные вливания. Для анализа моделируются схожие характеристики появления денежных потоков. Этим способом пользуются в таких ситуациях:
- денежные потоки будущих потоков могут сильно разниться с предыдущими или текущими;
- есть возможность проанализировать размеры будущих денежных поступлений;
- сезонность;
- объект оценки – объёмный объект, выполняющий множество функций;
- объект начал строиться или был построен в недавнем будущем.

Для расчёта по этому методу необходимы такие данные:

продолжительность периода, который прогнозируем;
прогнозируемый размер денежных потоков;
ставка дисконтирования.

Стадии оценки:

Выбор модели.
Выбор периода.
Ретроспективный анализ.
Прогнозирование валовой выручки.
Анализ затрат.
Анализ инвестиционных поступлений.
Выяснение суммы денежного потока.
Учёт ставки дисконта.
Расчёт стоимости после прогнозного периода.
Расчёт действительных стоимостей.
Внесение изменений.

При использовании этого метода следует также учитывать некоторые ограничения:

нестабильный характер денежных влияний;
недвижимость на реконструкции или незавершенном строительстве.

Недостатки описанного метода:

метод не стоит применять, когда в следующем периоде не ожидается вливание регулярных доходов;
сложность использования из-за «информационной непрозрачности».

Сравнительный (рыночный) подход

В началах метода – сличительное оценивание объекта со схожими объектами недвижимости, на которые уже есть информационная база о ценах договоров.

Метод работает на базе следующих тезисов:

принцип спроса и предложения (ограниченность предложения недвижимости и её надобность);
принцип замещения (клиент не будет переплачивать, если есть возможность приобретения аналогичного объекта за меньшую цену на другом рынке).

Стадии сравнительного подхода:

Сбор данных об аналогичном предмете.
Проверка полноты и достоверности полученных данных.
Корректировка данных с ориентировкой на современные условия.
Сглаживание разнообразных специфичных характеристик объекта оценки и аналогичного предмета.
подсчёт конечной стоимости предмета.

Правила, при которых метод будет актуален:

Не уникальность объекта.
Наличие точной достоверной информации.
Сопоставимость причин, которые воздействуют на объекты.

Достоинства этого подхода:

итоговая цена основывается на мнении типичных субъектов рынка;
есть возможность отражения инфляционных сдвигов и изменчивости финансовой среды;
возможность внесения изменений в объекты сравнения;
простота использования;

Недостатки:

различность продаж;
трудоёмкость сбора всей информации;
необходимость в постояннодействующем рынке;
трудности из-за стабильности рынков;
трудоёмкость при сравнении сведений о различных сбытовых операциях.

Методы сравнительного подхода:

Метод парных продаж

Основывается на сравнении каких-то пар схожих продаж. Под парными продажами подразумевается реализация двух объектов, различные особенности коих практически идентичны, кроме какой-то определённой, что специалист и будет оценивать, и применять как поправку при составлении конечной стоимости.

Метод валового рентного мультипликатора

ВРМ – это соотношение текущей цены к потенциальному валовому или настоящему доходу. Для того чтобы применять данный метод нужно:

Оценивать валовый доход от объекта оценки.
Определять ВРМ.
Перемножить валовый доход и среднее значение ВРМ.

Достоинства: простота использования.

Недостатки:

приемлем исключительно при расширенном и отлаженном рынке недвижимости;
не отображает в развёрнутом виде возможные отличия между объектом исследования и объектом – аналогом;
не берёт во внимание разность чистого операционного дохода от обоих объектов.

Источник: https://homewin.ru/narod/podxody-i-metody-ocenki-stoimosti-nedvizhimosti.html

2. Подходы и методы в оценке недвижимости

Оценка
недвижимости, это один из основных
этапов на рынке недвижимости. Каждый
объект должен быть чётко оценён, сходя
из различных характеристик, начиная от
кв. метров и заканчивая уровнем
престижности района, развитой
инфраструктуре.

Для
начала оценки необходимо исследовать
рынок, изучить потребительские
предпочтения, соотношения тех или иных
видов недвижимости, а точнее их
коммерческое или некоммерческое
пребывание

Цели
оценки недвижимости могут быть различны
(купля-продажа объекта, страхование и
имущественные споры, налогообложение
недвижимости, реализация инвестиционных
проектов, кредитование под залог и др.

),
им соответствует несколько видов
стоимости. Перед началом проведения
работ по оценке недвижимости оценщику
необходимо определить вид стоимости,
применимый в данной ситуации.

В отчете
необходимо отразить оцениваемый вид
стоимости и обосновать его выбор.

Для
оценки недвижимости существует несколько
подходов: сравнительный, доходный и
затратный.

Доходный
подход
используется для оценки инвестиционных
проектах и в расчёте долей муниципалитета
и частных лиц, инвестирующих в капитальное
строительство или реконструкцию. Т.е.

подход, используемый для предполагаемых
доходов объектов — стоимость объектов
недвижимости равна стоимости будущих
доходов от её использования. Стоимость
денежных ресурсов зависит не только от
величины их предложения, но и от условия
их предоставления и возврата.

Поэтому
покупатель объекта недвижимости,
нацеленный на получение прибыли от её
использования, должен сравнить свои
расходы на покупку недвижимости и
планируемый доход. Если купленный за
1 000 000 руб. объект может давать
прибыль в течении последующих 10 лет по
100 000 руб.

в год, после чего полностью
потеряет свою стоимость, то через 10 лет
покупатель всего лишь сможет вернуть
свои средства. При этом, вложив их в
банк, он в течении тех же 10 лет получал
бы процент по вкладу.

Любые
вложения в недвижимость неизбежно
связаны с риском,
обусловленным многими факторами. Риск
зависит от стабильности общественно-политической
и экономической ситуации. Очевидно, чем
большему риску готов подвергнуть
инвестор свои средства, тем больший
доход планирует он получить от их
вложения.

Ещё
один важный момент: будущие доходы
должны компенсировать не только
затраченные инвестиции, но и потери,
вызванные тем, что какое то время эти
инвестиции не работают.

Затратный
подход
— это совокупность методов оценки,
основанных на определении затрат,
необходимых для восстановления, либо
замещения объекта с учётом накопленного
износа.

Базируется на предположении,
что покупатель не заплатит за готовый
объект больше, чем за создание объекта
аналогичной полезности. Однако, следует
учитывать, что затраты на создание
объекта недвижимости не являются
эквивалентом его рыночной стоимости.

Поэтому сфера применения затратного
подхода достаточна узка и используется
при отсутствии достаточной информации,
при оценки стоимости недвижимости; при
страховании недвижимости, когда страховая
сумма, страховой взнос, страховое
возмещение определяются, исходя из
затрат страхователя; при оценке
специализированных зданий (школ, больниц,
вокзалов, и т. д); при начислении
установленных законодательством налогов
и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка
имущества затратным методом осуществляется
поэтапно.

Рыночный
(сравнительный) подход
— это совокупность методов оценки
стоимости, основанных на сравнении
объекта оценки с его аналогами, в
отношении которых имеется информация
о ценах сделок с ними, где стоимость
объекта не может превышать стоимости
аналогичных объектов с идентичными
характеристиками. В своей работе я
рассмотрю именно рыночный подход, а
точнее метод парных продаж, который
состоит в определении рыночной стоимости
путём рассмотрения цен продаж сопоставимых
участков как рыночной стоимости
оцениваемого участка.

Этот
метод, по моему мнению является наиболее
удачным, но новичку на рынке недвижимости
достаточно сложно определить точную
цену, полагаясь на логику и первичную
информацию, здесь нужно быть специалистом
среднего класса.

Источник: https://studfile.net/preview/5348315/page:8/

Методы оценки квартиры

В соответствии с ФСО №1 гл. III Оценщик в ходе проведения оценки недвижимости обязан использовать три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При этом Оценщик оставляет за собой право самостоятельно определять рамки распространения того или иного подхода, используя конкретные методики оценки.

Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство называется совокупность расходов, которые необходимы для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов актуальных на момент оценки.

Этот метод основан на расчете стоимости строительства объекта недвижимости. Однако он не позволяет рассчитать стоимость отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме в виду того, что многие элементы конструкции помещений — общие.

Кроме этого, необходимо принимать во внимание тот факт, что стоимость строительства отдельно взятой единицы малого объекта недвижимости будет выше, чем стоимость аналогичной единицы площади многоквартирного дома.

Исходя из вышеизложенного, многие эксперты избирательно применяют затратный подход.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — это совокупность методов, которые основаны на сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами.

При использовании данного метода, объектом-аналогом оценки является сходный по экономическим, материальным и иным характеристикам объект.

Эксперты, применяя данный метод оценки, должны изучить в совокупности все факторы, которые могут быть рассмотрены в качестве составляющих аспектов оценивания, в противном случае использование данного метода может привести к неточной оценке того или иного типа недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход — это совокупность методов, которые основаны на расчете ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Доходный подход основан на предположении того, что действительная стоимость оцениваемого объекта сопоставима с суммой будущих выгод, получаемых в результате владения им.

Однако, многие эксперты дифференцировано применяют этот метод, в виду того что подобного рода расчеты возможны лишь при оценке нежилого/коммерческого фонда недвижимости, например: сдача офисов и складских помещений в аренду. При оценивании других видов недвижимости применение доходного метода не представляется возможным.

Таким образом, при оценке стоимости квартиры Оценщик обязан рассмотреть в совокупности все методы, с тем, чтобы найдя оптимальный подход, максимально точно рассчитать её стоимость.

Полезные ссылки:

Источник: https://www.blh.ru/info/metodi_ocenki_kvartiri.html

Статья на тему: «Основные подходы к оценке недвижимости»

Общепринятая практика при совершении операций с недвижимостью – определение стоимости квадратов на момент проведения сделки. Предоставлять такую услугу могут только лицензированные специалисты. Поставщиком этого вида сервиса с безупречной репутацией является аудиторская компания «ХАРС».

Оценка недвижимости в Туле выполняется квалифицированными специалистами с использованием одного из наиболее эффективных с экспертной точки зрения подходов:

К оцениваемой недвижимости применяется сравнительный подход.
При расчетах используют метод затратного подхода.
За основу берут метод доходного подхода.

Все эти виды подходов широко используются при оценке недвижимости любой площади, назначения. Каждый из подходов обладает характерными достоинствами, имеются и недостатки. Их применяют в различных ситуациях, учитывая субъективные факторы.

Сравнительный подход

Методы оценки объектов недвижимости в этом случае заключаются в следующем.

Берутся ключевые эксплуатационно-технические составляющие анализируемого объекта и сравниваются с существующими аналогами, имеющими актуальную цену.

Если имеются какие-либо различия между сопоставляемыми объектами, то при дальнейших расчетах вводятся корректирующие поправки. Данная методика определения стоимости используется в таких случаях:

Речь идет о недвижимости, построенной по типовым проектам.
Аналог, взятый для сравнения, максимально похож по основным параметрам – конструктивным, технико-экономическим и т.п.
Сравнительная стоимость схожего объекта должна быть «свежей», чтобы соответствовать существующей рыночной цене.
Наличие данных в нужном для объективного сравнения объеме.
Сопоставимые ценообразующие критерии.

Алгоритм действий при оценке недвижимости сравнительным подходом включает в себя следующие этапы:

Анализ рынка конкретной местности. Изучение данных о похожих объектах, поиск информации о совершенных или планируемых сделках (купля-продажа, выставление на торги с ценой, другое).
Вычисление конкретных параметров и элементов, которые будут выступать в качестве сравниваемых единиц.
Проведение сравнения по выбранным факторам.
Выполнение корректировочных вычислений, обоснованных специальной шкалой, для сравнения всех элементов объекта-аналога.
Проведение согласовательных мероприятий, связанных с полученными результатами и утверждением стоимости оцениваемой недвижимости.

Преимуществами сравнительного подхода оценки являются:

Полученная цена выражает мнение большинства продавцов и покупателей.
В оценочной стоимости учитывается инфляция.
Оценка выполнена на основании статистических данных.
Выполнены корректирующие изменения, учитывающие разницу с аналогичной недвижимостью.
Достоверность полученной оценки, простая методика вычислений.

Если говорить о минусах сравнительного подхода, то следует отметить такие факты:

Нет полностью равноценных продаваемых объектов.
Сложно собрать достоверные сведения о стоимости недвижимости в желаемом объеме, особенно когда речь идет о нежилых помещениях.
Проблематично найти информацию, которая касается условий совершенных сделок.
Большое влияние оказывают такие факторы, как стабильность и активность рынка.
Если полученная информация об объектах сравнения противоречива, сложно прийти к единому мнению.

Затратный подход

В этом случае подходы к оценке недвижимости основываются на следующем:

Высчитывается рыночная цена земельного участка под оцениваемой недвижимостью.
Суммируются все затраты связанные с возведением объекта. При этом учитывается его износ и доход от предпринимательской деятельности.

Основные шаги затратной методики оценки недвижимости – это расчеты коэффициентов:

Сз – стоимость земли.
Снс – общие траты, если бы пришлось строить объект с нуля.
Ин – коэффициент накопленного износа (естественный, в результате предпринимательской деятельности).
Cy – стоимость улучшений рассчитывается по формуле Cy = Снс – Ин.
СПЗ – стоимость объекта недвижимости, который был оценён затратным подходом.

Когда данные вычислены, используется простая финишная формула СЗП = Сз + Cy.
Этот метод используется, когда есть четкое понимание, что покупатель не будет платить больше, если за такие же деньги можно создать идентичный по полезности объект.
Преимущества:

Оптимальный вариант для оценки уникальных и новых объектов недвижимости.
В определенных ситуациях это единственно возможный метод к использованию.
Способ рекомендован для определения стоимости объекта, подлежащего налогообложению и страхованию.
Можно сделать качественную оценку недвижимости в местах, где рынок практически отсутствует.
Часто применяют:
- Для технико-экономического обоснования новостройки.
- При проведении анализа земельного участка для его эффективного использования.
- Во время оценки государственных, общественных, специальных объектов.

Недостатки:

Трудоемкий процесс расчета.
Повышение точности конечного результата требует дополнительных затрат.
Нередко бывает, что затраты на новое строительство существенно превышают цену покупки оцениваемого объекта.
Сложно вести точные расчеты, когда речь идет об объектах старой постройки, в том числе из-за невозможности рассчитать уровень их износа.
Крайне проблематично рассчитать стоимость участка земли, если на нем расположена какая-то недвижимость.
Общая для Российской Федерации проблема проведения оценки земли.

Доходный подход

Используя этот метод оценки недвижимости, эксперт определяет сумму будущей прибыли, получаемой от сдачи в аренду оцениваемого объекта. Основной критерий, учитываемый в расчетах – арендная плата. Алгоритм оценки с применением доходного подхода состоит их следующих этапов:

Подсчитывается сумма поступлений от сдачи объекта в аренду.
Высчитывается валовый доход.
Выполняется расчет доходов, связанных с оцениваемым объектом.
Определяется планируемая сумма чистой прибыли.

Итоговый этап – это преобразование результата (суммы чистого дохода от аренды) в оценочную стоимость объекта.

Источник: https://hars-audit.ru/osnovnye-podhody-k-otsenke-nedvizhimosti/