Оценка стоимости квартиры для ипотеки в 2020 году: цели проведения

› Ипотека › Сбербанк › Как происходит Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке

01.01.2020 17 просмотров

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке и в любом другом банке носит обязательный характер. Давайте посмотрим, как происходит этот процесс, в каких фирмах лучше заказывать отчет, сколько времени занимает оценка, и сколько все это стоит.

Что из себя представляет оценка

Оценка — это определение реальной стоимости недвижимости на текущую дату, а также установление суммы, за которую объект может быть продан в случае невозврата кредита (ликвидационная оценка).

Ликвидационная стоимость определяется как разница между рыночной стоимостью и расходами, необходимыми для продажи недвижимости (реклама, затраты на организацию торгов, уменьшение покупной стоимости в случае принудительной продажи по решению суда).

Правовую силу имеют отчеты, составленные только профессиональными оценщиками.

Оценка кредитуемой недвижимости выполняет несколько функций:

1. Позволяет банку определить максимальную сумму выдаваемого займа.
2. Без оценки недвижимости невозможно заключить ипотечный договор (требования ч. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»).
3. Оценка пригодится для страхования объекта. От рыночной стоимости недвижимости зависит размер страховой премии.
4. Оценка объекта позволяет покупателю узнать, насколько адекватна озвученная продавцом цена.

На каком этапе кредитования производится оценка недвижимости

Здесь все зависит от приобретаемой жилплощади:

1. Готовое жилье. Оценка проводится после предварительного одобрения заявки. Поскольку срок действия оценки всего 6 месяцев, заранее ее лучше не делать, даже если вы определились с квартирой еще до обращения в банк.
2. Строящееся жилье. Несмотря на то, что ипотечный кредит выдается на основании стоимости жилплощади, указанной в долевом договоре, банку все же нужна конечная оценка. Производится она после сдачи новостройки. Для чего это необходимо? За время строительства объекта могут измениться цены на жилье. Кроме того, возможно незначительное увеличение площади готового объекта (по сравнению с проектом), что также влияет на его цену.

Перечень оценочных компаний, аккредитованных в Сбербанке

Само по себе понятие аккредитации означает, что банк проверил оценочную компанию на предмет соответствия ее деятельности законодательным нормам, и теперь она считается благонадежной.

Важно отметить, что оценку вправе производить не только фирма, но и частнопрактикующий оценщик.

Полный список одобренных оценщиков можно посмотреть на сайте Сбербанка. В каждом регионе имеется множество аккредитованных оценщиков, а в крупных городах их несколько, то есть возможность выбирать.

Можно ли выбрать оценщика со стороны

Наличие у банка аккредитованных оценочных компаний вовсе не означает, что заемщик обязан заказывать оценку только у них. Возможно и предоставление заключения от сторонней организации.

Однако банку необходимо будет проверить нового оценщика на соответствие установленным требованиям, и, как следствие, приемка такого отчета займет больше времени.

Кроме того, существует риск, что подготовленное заключение не подойдет под стандарты кредитной организации, и его не примут.

Поэтому, если вы все же хотите заказать оценку в другом месте, лучше подстраховаться, и заранее предоставить кредитному менеджеру необходимые документы в отношении оценщика. Документы будут изучены, и вы узнаете наверняка, подойдет ли банку такая оценка.   

Как заказывается оценка

Вызвать специалиста для оценки недвижимости можно следующими способами:

• Посетить лично офис оценщика, заключить договор и обговорить время выхода по адресу.
• По телефону. Многие оценщики принимают заявки на проведение оценки по телефону. Обговаривается дата, когда подойдет оценщик, а документооборот совершается уже на месте (заключение договора, передача документов).
  • Первые два варианта относятся к неаккредитованным оценщикам. Для одобренных компаний, наряду с вышеуказанными, существует другой порядок:
• Отчет заказывается на электронном сервисе eva.domclick.ru. Это очень удобно, поскольку все манипуляции (заказ, оплата, выдача готового отчета) осуществляются в электронном виде.

Этапы оценочного процесса

Данный процесс состоит из нескольких стадий:

1. Выбор эксперта и заключение договора на осуществление оценки, либо заказ оценки в режиме онлайн.  На данном этапе происходит согласование времени, когда оценщик выйдет на объект.
2. Сбор документов, необходимых для оценки.
3. Выход специалиста в адрес. Эксперт осматривает квартиру, дом и придомовую территорию, параллельно производя фотофиксацию.
4. Подготовка письменного отчета, где оценщик подробно описывает объект исследования, все его характеристики (включая наличие дефектов, перепланировок), анализирует собранные данные и дает заключение о стоимости.
5. Расчеты с оценщиком. Но некоторые работают только по предоплате.
6. Сдача готового отчета заказчику/направление конечного документа непосредственно в банк через электронный сервис (для аккредитованных оценщиков).

Какие документы потребуются от заказчика

Оценка производится на основании представленных клиентов документов, таких как:

• Личный паспорт.
• Документы правообладателя. Для вторички или передачи в залог банку собственного жилья это: свидетельство, выписка ЕГРН, договоры купли-продажи/мены/дарения/приватизации, свидетельство о наследстве.
• Техническая документация, в которой содержится информация не только о самом жилом помещении, но и о доме, в котором оно находится: этажность, материал стен, кровли, перекрытий, фундамента, год постройки; площадь квартиры, количество комнат (технический и кадастровый паспорта, техплан).
• Договор участия в долевом строительстве и передаточный акт, по которому дольщик получил жилье (для новостройки).

Стоимость оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке

На ценовой показатель оказывают влияние:

1. Расположение объекта недвижимости (город/пригород).
2. Вид оцениваемой недвижимости (дом с землей/квартира).
3. Общая площадь. Оценка однокомнатной квартиры обойдется дешевле, нежели двух- или трехкомнатной.
4. Позиция оценочной организации (раскрученные компании берут за оценку больше, чем частнопрактикующий оценщик).

Цена также отличается в зависимости от региона, где будет проводиться оценка. Для столичных мегаполисов, таких как Москва, С.-Петербург, стартовая цена начинается с 5 000 рублей. В регионах средний ценник составляет 3 000 рублей. Важно понимать, что каждый оценочный объект индивидуален, поэтому стоимость может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. 

Сколько времени займет весь процесс

Как правило, оценка занимает не больше одной недели. Осмотр недвижимости происходит за один день. По результатам выхода оценщик должен составить отчет. В среднем, сроки составления отчета варьируются от 1 до 5 дней, в зависимости от характеристик оценочного объекта и загруженности специалиста.

Что должно быть указано в оценке

Оценочный отчет подвергается серьезной проверке, и должен содержать в себе следующую информацию:

1. Количественные и качественные характеристики объекта. Сюда относится площадь, количество комнат, вид из окон, общее состояние квартиры, подъезда и дома, наличие перепланировки, дата постройки дома, материалы, использованные при строительстве (стены, перекрытия, фундамент, кровля), наличие оборудованной придомовой территории (парковки, площадки) и т.п.
2. Отражаются все недостатки и дефекты (например, следы протечек на потолке, сантехническом оборудовании и пр.).
3. Юридическая составляющая. Указывается наличие несанкционированных перепланировок, обременений.
4. Расчеты и стоимость (рыночная и ликвидационная (на случай вынужденной продажи)). Специалист подробно описывает процесс оценки, какие методики и почему были им применены. Обязательно указание, на какую дату актуален данный отчет.
5. Анализ рынка аналогичной недвижимости, с которыми производилось сравнение (не менее 2-4 объектов).
6. Приложения к отчету: правоустанавливающая и техническая документация, фототаблица, документы об образовании и квалификации оценщика, распечатки с интернет-сайтов по объектам-аналогам.

Возможно ли получить ипотеку без оценки недвижимости

Ценовой диапазон таких квартир:

• до 20 млн. руб., если недвижимость расположена в Москве и С.-Петербурге;
• до 10 млн. руб. – для других крупных городов, таких как Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Краснодар, Омск, Уфа, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Воронеж, Пермь, Челябинск, Красноярск, Волгоград, Краснодар;
• до 5 млн. руб. – для остальных городов.

Как мы видим, процедура оценки жилья для целей ипотеки не так и сложна. Тем более, что Сбербанк использует такие нововведения как заявка на оценку в режиме онлайн, или приобретение жилья с уже готовой оценкой. При необходимости проведения оценочных мероприятий рекомендуем воспользоваться услугами одобренных банком компаний, поскольку отчеты сторонних оценщиков могут не подойти под банковские стандарты. Как происходит Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://washepravo.ru/ipoteka/sberbank/ocenka-nedvizhimosti-dlya-ipoteki-v-sberbanke/

Оценка недвижимости для ипотеки — документы для оценки, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

• Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?
• Как происходит оценка для ипотеки?
• Сколько это стоит?
• Отчет по оценке
• К какому оценщику обратиться?

Ипотека – один из самых востребованных продуктов среди крупных российских банков. Однако получить ее непросто. В наибольшем числе случаев заемщикам необходимо передать приобретаемую или уже имеющуюся квартиру в залог. А для этого нужно знать точную рыночную стоимость жилья. Оценка квартиры для ипотеки требуется во всех банках.

В этой статье мы разберем само понятие процедуры, ее значение для ипотечного займа, узнаем, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, а также расскажем, как выбирать оценочную компанию.

Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?

Оценка квартиры для ипотеки – это процедура определения стоимости жилья, важная составляющая любого кредитного договора. Это один из пунктов федерального закона «Об ипотеке».

Дело в том, что банк, выдавая крупные суммы для покупки квартиры, требует залог, который обеспечит выплату долга в тех случаях, когда заемщик по каким-либо причинам не может далее выполнять свои кредитные обязательства.

Стоимость залога при этом должна быть равна сумме займа или превышать его. В случае с приобретением недвижимости залогом становится либо имеющаяся, либо приобретаемая квартира – впрочем, чаще используется именно приобретаемая.

Однако оценка недвижимости для ипотеки полезна и самим заемщикам. Во-первых, так вы сможете понять, на сколько адекватна стоимость жилья, установленная продавцом. Во-вторых, наличие залога с достаточной стоимостью гарантирует клиенту банка оплату его долга, если сам заемщик больше не сможет выплачивать ипотеку. Квартиру продадут по реальной рыночной стоимости, что покроет появившийся долг.

Обе стороны сделки заинтересованы в честном проведении оценки. Банку важно полностью погасить долг заемщика и покрыть возникшие риски, а заемщику и его риелтору – получить как можно большую сумму в кредит.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости.

К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т.д), качество отделки и многое другое.

Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Могут быть исключения: например, квартиры с дорогим ремонтом в зданиях старого фонда при оценке сравнительным способом будут намного дороже, чем при затратном.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей.

В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра.

Кроме того, повлиять на цену может и время.

За срочную оценку и составление документов специалисты могут потребовать дополнительную плату – от 2ей.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2-5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25-30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Отчет остается действительным в течение 6 месяцев. Если по каким-то причинам ипотечный договор не заключен в течение этого времени, банк может потребовать проведение дополнительной оценки.

К какому оценщику обратиться?

Банки рекомендуют своим клиентам обратиться в одну из аккредитованных ими компаний. Списки этих оценщиков можно найти на сайтах кредитных организаций или запросить в одном из отделений. Однако вы имеете право и сами выбрать специалиста – фирму или частного эксперта. Он должен соответствовать следующим требованиям, которые, как правило, не меняются от банка к банку:

• Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок не менее 1 года;
• Фирма или СРО должны быть членами СРО и постоянно совершать взносы в общий фонд;
• У оценщика должен быть полис страхования гражданской ответственности, от 300 тыс. рублей.

Стоит учесть еще одно правило: специалист не должен находиться в родстве с лицом, заказавшим услугу, так как это может повлиять на результат процедуры.

Несмотря на то, что оценка для ипотеки может быть проведена и оценщиком, выбранным самим заемщиком, многие специалисты рекомендуют выбирать среди аккредитованных банком компаний. Дело в том, что банк может потребовать повторное проведение процедуры при малейшем подозрении на завышенную стоимость – а это дополнительные затраты для заемщика.

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/ocenka-kvartiry-dlia-ipoteki/

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Ипотечные кредиты дают возможность гражданам приобрести необходимую им недвижимость. При оформлении займа осуществляется оценка квартиры — для ипотеки это является обязательным условием.

Зачем требуется оценка квартиры при ипотеке

Объемы строительства большие, поэтому на рынке недвижимости много предложений. Как только покупатель найдет подходящий вариант жилья, он должен заказать его независимую оценку.

Оценка недвижимости для ипотеки необходима, ведь в процессе оценивания определяется стоимость недвижимости, при этом озвучивается ее рыночная цена.

То, сколько стоит объект, определяет специалист, и его отчет становится ключевым фактором, который будут учитывать банки, принимая решение о выдаче денежной суммы заемщику. При этом не каждый человек может заниматься оценкой, т. к.

у эксперта обязательно должна быть лицензия, которая дает право выполнять работу.

После получения отчета, в котором указывается стоимость объекта, можно оформлять закладную, подписывать ипотечный договор. Это положение обязательное, оно отражено в №102-ФЗ. Подробную информацию об оценке можно узнать в подпункте 9 п. 1 статьи 14.

Выдавая ипотечный кредит, банк должен быть уверен в том, что клиент вернет сумму в указанный срок. Ипотеку оформляют на много лет, за которые может произойти разное, поэтому не всегда заемщики исполняют свои обязательства. Понимая, что клиент больше не может выплачивать кредит, кредитно-финансовые организации продают заложенную недвижимость. Так они покрывают свои расходы.

Подписывая договор, граждане должны знать, что банки чаще всего недооценивают стоимость недвижимости. Она занижается для того, чтобы банк мог получить прибыль.

Выполняя свою работу, он определяет действительную стоимость недвижимости на рынке.

Процедура неспроста носит обязательный характер. Отчет, который составляет специалист, используются в суде при следующих ситуациях:

1. Если возникнет спор с налоговой службой, когда рассмотрению подлежит налоговая база. По ней определяется налог, который взимается с имущества гражданина. По налоговой базе происходят начисления НДФЛ.
2. Осуществляется раздел имущества, и необходимо определить размер компенсации.

Заемщик должен обратить внимание на то, какие факторы оказывают влияние на стоимость объекта. Чем качество объекта выше, тем проще продать такую недвижимость. Это снижает риск для банка, поэтому такие кредиты организации одобряют быстро.

Подписав ипотечный договор, заемщик передает приобретенную недвижимость в залог банку. Кредитно-финансовые организации, принимая решение о выдаче долгосрочного кредита, учитывают отчет оценщика. Им необходимо знать, что квартира действительно стоит тех денег, которые озвучивает клиент. Рыночная стоимость объекта определяется в день сделки.

В процессе работы эксперты обращают внимание на то, в каком физическом состоянии находится не только сам дом, но и находящаяся в нем квартира. Важно определить степень износа здания и недвижимости.

Ипотека будет одобрена в том случае, если здание не ветхое, не числится в списке на снос, не стоит в очереди на реконструкцию. Банки требуют, чтобы степень износа недвижимости не превышала 60%.

Есть еще 1 момент, на который обращают внимание финансовые организации. Банки не хотят принимать в залог апартаменты, в которых была сделана перепланировка, т. к. такое жилье сложно узаконить.

Апартаментам с перепланировкой сложно придать первоначальный вид, поэтому такие объекты проще не принимать, а кредиты для их покупки не выдавать. Квартиры с неузаконенной перепланировкой банки не принимают.

Обращаясь в кредитную организацию, нужно знать, что оценке подлежат как уже построенные, так и еще не возведенные объекты.

Недвижимость на этапе строительства отличается тем, что банк рискует, одобряя такой кредит. Объект еще не построен, поэтому заемщик должен быть готов к тому, что процент по ипотеке будет выше. Рыночная стоимость строящегося жилья будет отличаться от стоимости уже готовых квартир. Разница составляет 25-40%.

Выдавая ипотеку на приобретение такой недвижимости, банк рискует больше, чем кредитуя объекты, которые уже введены в эксплуатацию. Организация учитывает инфляционные риски.

Имеет значение то, что завершение строительства произойдет в будущем, не ясно, будет ли дом сдан в эксплуатацию. Учитывается возможное банкротство застройщика и то, что объект может быть признан долгостроем.

Эксперт просчитывает эти моменты, определяя стоимость недвижимости.

Оценщик оценивает еще не построенные объекты, ориентируясь на аналогичные, которые уже введены в эксплуатацию.

Учитывается местоположение жилья, его физические характеристики:

• общая площадь;
• год постройки;
• материал, из которого были возведены стены;
• этажность здания.

Необходимо понимать, что цифра, которая будет озвучена в итоговом отчете специалиста, может быть учтена на ограниченном промежутке времени.



Порядок оценки квартиры

Рынок меняется постоянно. Оценщик просто не может отследить то, как будут меняться цены в перспективе, ведь на динамику стоимости жилья влияют как среднесрочные, так и долгосрочные факторы.

Нет никакого смысла спрашивать у эксперта, сколько примерно будет стоить квартира. Он не может назвать сумму, пока не изучит информацию, не проведет анализ объекта с учетом перечня критериев. Многие из них оказывают на итоговую цену существенное влияние.

Перед началом процедуры оценки заемщик должен выполнить следующие действия:

1. Собрать все бумаги, которые необходимы для проведения процедуры оценки.
2. Вызвать от собственного лица специалиста.

Если говорить о перечне бумаг, то заемщик должен подготовить следующие:

• договор купли-продажи на имущество или на долевое участие в строительстве и свидетельство о регистрации объекта;
• план помещения и экспликация;
• кадастровый паспорт (этот документ выдает БТИ);
• общегражданский паспорт и контактные данные.

Когда все документы будут собраны, следует позвонить в компанию, которая занимается оценкой недвижимости, и сообщить, что нужны услуги специалиста, выполняющего оценку объектов.

Оставив заявку, нужно в указанное время подъехать в офис для заключения договора и оплаты услуг. Важно до подписания бумаг уточнить стоимость процедуры и сроки, в которые будет она выполнена. Необходимо определить время, когда будет удобно встретиться сотрудником организации. В договоре должны быть указаны цели изысканий.

Заемщики должны знать, что оценку можно выполнять исключительно в дневное время, поэтому осмотр назначают с учетом этого момента. Еще до подписания договора определяется дата проведения процедуры. Оплатить услуги специалиста можно как по наличному, так и по безналичному расчету.

Способы оценки

Экспертизой занимается оценщик, и в своей работе он использует разные методы. Оценка жилья при ипотеке позволяет определить рыночную стоимость объекта и его ликвидность.

Среди методов, которые применяют эксперты в своей работе, можно упомянуть следующие:

• рыночный, или сравнительный, основан на анализе уже закрытых сделок;
• затратный: в процессе работы происходит определение затрат на возведение объекта, обладающего аналогичными характеристиками;
• доходный подход основан на подсчете вероятности увеличения стоимости объекта.

Чаще всего применяется сравнительный метод. В процессе работы специалист сравнивает недвижимость, которую человек собирается приобрести, используя деньги банка, с похожим жильем.

Поскольку каждая квартира имеет свои отличия, при составлении отчета эксперты применяют поправочные коэффициенты. При их расчете учитываются показатели жилья.

Имеет значение то, в каком году был построен дом, размер жилплощади, количество комнат, качество отделки помещений.

Ликвидными считаются объекты, на которые существует большой спрос. Это квартиры в домах, расположенных в районах с развитой инфраструктурой. Дороже стоят апартаменты в зданиях, построенных по линии метро.

Стоимость увеличивается, если вблизи есть остановки общественного транспорта, сады для детей и школы. Приветствуются поликлиники, спортивные залы, объекты культуры и ТЦ.

Эксперт, проводя анализ, учитывает все характеристики.

Жилплощадь в домах, находящихся вблизи промышленных зон, стоит дешевле. Заемщик должен понимать, что банки неохотно одобряют кредиты на покупку таких квартир, ведь они малопривлекательны, их сложно потом будет продать.

При использовании затратного метода подсчитываются расходы, которые были сделаны при строительстве похожего объекта.

Реже всего применяется доходный метод. Он основан на том, что происходит определение потенциального дохода, который бы этот объект мог принести своим владельцам. Например, рассматривается ситуация сдачи жилья в аренду, производится подсчет прибыли.

Сравнительный и затратный методы отличаются друг от друга тем, что в первом случае оценщиком будет определена рыночная стоимость недвижимости, а во втором — ликвидная.

Иногда цены одинаковые или отличаются незначительно, но в ряде ситуаций разница может быть существенной. Например, это происходит, когда ремонт в квартире делают с использованием дорогих материалов, но сам дом относится к старому жилому фонду, расположен далеко от престижных районов города — в этом случае рыночная стоимость будет выше ликвидной.

Составление отчета

Работа специалиста без выезда на объект невозможна.

Процедура осмотра состоит из следующих шагов:

1. Осмотр объекта. Эксперт проходит по всем комнатам, осматривает жилую площадь. Это занимает не более 15 минут, но многое зависит от того, насколько высок профессионализм оценщика.
2. Оценщик делает фотографии всех помещений, производит фотосъемку территории, прилегающей к дому.

В процессе работы специалиста выявляются дефекты. Если недостатков нет, то обязательно фиксируется их отсутствие. К расчетам специалист приступает после того, как завершит сбор информации об объекте. В процессе работы он учитывает положительные факторы, которые увеличивают спрос на жилье. Также он принимает во внимание отрицательные моменты, снижающие в перспективе стоимость недвижимости.

В отчете, которые составляет эксперт, должны быть указаны контакты заказчика, реквизиты оценочной компании, метод, с помощью которого была вычислена стоимость объекта.

В документ вносят всю информацию о жилплощади, которой располагает специалист. Обязательно приводится анализ ситуации на рынке недвижимости.

Получив отчет оценщика, специалисты банка сначала изучают приложение. В этом разделе содержатся фотографии, документы и информация о цене недвижимости. Эту сумму получит банк, если ипотечный договор с клиентом будет расторгнут.

Отчет содержит 25-30 пронумерованных листов формата А4. Документ прошнуровывают и заверяют печатью и подписью оценщика.

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки изменяется в зависимости от региона. В Москве придется заплатить от 3 до 5 тыс. руб. В Санкт-Петербурге цены ниже, поэтому цена колеблется в пределах 3-4 тыс. руб. В регионах за экспертизу платят от 2 до 3 тыс. руб.

Стоимость оценки дома с земельным участком зависит от удаленности объекта от города. Расчеты осуществляются в индивидуальном порядке с учетом рекомендаций СРО.

Заказчик должен помнить, что он оплачивает оценку. Срочная работа оценивается дороже, поэтому заявку лучше подать заранее. Стоит изучить предложения нескольких компаний, а потом выбрать самое выгодное.

Но нужно понимать, что работа специалиста не может стоить дешево. Отчет, выполненный в фирме-однодневке, банк может не принять, ведь такую бумагу часто оформляют вразрез с установленными требованиями.

Срок действия

Отчет, полученный от специалиста, действует 6 месяцев. Когда этот период закончится, а ипотека так и не будет взята, банки запросят новый документ. На подготовку отчета отводится от 2 до 5 дней; за это время оценщик обработает информацию и рассчитает стоимость объекта.

Где можно заказать

Заказать оценку квартиры для ипотеки можно не только в компании. Свои услуги предлагают специалисты, которые занимаются оценочной деятельностью в частном порядке.

Возрождение этой профессии пришлось на постсоветский период. Эксперты должны удовлетворять следующим требованиям, которые выдвигает в их отношении законодательство:

1. Оценщик должен иметь страховку. Срок действия полиса должен должен быть минимум 1 год. Величина покрытия — 300 тыс. руб.
2. Частное лицо (организация), которое предлагает оценочные работы, обязано состоять в СРО и делать взносы в фонд.

С заказчиком не имеет права работать эксперт, являющийся его родственником. Лучше всего выбирать специалиста из перечня, который банк передает клиенту. В него входят компании, получившие аккредитацию, работники которых составляют отчеты в соответствии с требованиями.



Подводные камни

Самостоятельно выбирая организацию, нужно обращать внимание на то, сколько она работает на рынке. Стоит ознакомиться с отзывами клиентов. Когда будет определена подходящая организация, можно приступать к подготовке бумаг.

Возможна ситуация, когда после проведения процедуры оказывается, что стоимость недвижимости отличается от суммы, которую можно взять в банке. В этом случае можно выбрать другую оценочную компанию, заказав экспертизу еще раз. Возможно, что специалистом, работающем в первой организации, не были приняты во внимание все факторы, влияющие на цену.

Если после вторичной экспертизы стоимость недвижимости не была повышена, то имеет смысл внести залог на требуемую сумму или получить потребительский кредит. Но ставка по нему будет выше, чем у ипотечного займа.

Источник: https://ipotekar.guru/other/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Что такое оценка квартиры для ипотеки, а также прочих объектов недвижимости при кредитовании?

Зачем нужно оценивать жилье, как проходит эта процедура, кто платит за такие услуги, сколько времени длится процесс, и как быть, если в квартире выполнена перепланировка?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что такое оценка объектов недвижимости?

Что это такое и для чего нужно? Оценка недвижимости для ипотеки – это определение ее реальной стоимости на момент заключения долгосрочного кредита.

Ориентироваться исключительно на запрос цены продавцом неразумно и неправильно, важно, чтобы расчеты цены недвижимого имущества выполнялись специалистами, владеющими различными методиками и принимающими во внимание те характеристики, которые останутся неизменными на протяжении ближайших 10 – 15 лет.

Оценка при ипотеке – не формальное, надуманное требование финансирующего учреждения, это мера предосторожности для банка, но вместе с тем и процедура, результат которой пригодится заемщику.

Выставляя такое требование клиенту, банк следует правилам, предусмотренным Законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» (глава 1, ст.1). Залогом может выступать любой объект, имеющийся в собственности как заемщика, так и третьего лица, но чаще всего это именно приобретаемое жилье (ст.6 ФЗ-№102).

Оценку проводить обязательно, это одно из условий ипотечного кредитования. Важно, что установление стоимости реально получить не только в отношении вторичного жилья, но и новостройки, и даже строящегося дома.

Зачем нужно делать в отношении квартиры или дома?

Для финансирующей структуры оценка квартиры для ипотеки необходима для таких целей:

• чтобы правильно сориентироваться в сумме ипотеки;
• для получения информации о ликвидационной стоимости кредитуемой квартиры;
• в качестве подстраховки от рисков;
• страхования приобретаемого имущества.

Деньги на приобретение выдаются банком на нынешний момент, а возврат планируется на протяжении десятилетия или дольше.

Если заемщик перестанет быть платежеспособным и допустит накопление задолженности, то, по условиям кредита, квартиру у него отберут и в срочном порядке ее реализуют, направив вырученные средства на погашение ипотеки. Именно в отчете оценщика работники банка смогут увидеть эту цифру.

Кредит выдают под конкретное жилье, когда известен адрес выбранной жилплощади. Продавец может запросить необъективную цену, завышенную, и в интересах покупателя узнать заранее, сколько же реально стоит именно эта квартира, в данном районе, поэтому заказывать оценку важно до совершения сделки.

Ревизия имущества и документов, проведенная опытными специалистами, может выявить:

1. наличие дефектов, о которых не пожелал сообщить владелец – трещин, прогибов, иных деформаций и пр., найти которые позволит визуальный осмотр и использование специальных инструментов;
2. юридические неувязки в бумагах (к примеру, прописанного жильца, числящегося безвестно пропавшим, или малолетнего ребенка, и т.п.);
3. экологическое загрязнение (например, радиационное излучение от железобетонных конструкций, изготовленных из загрязненного щебня, и пр.).

Все выявленные недостатки помогут избежать проблем или снизить запрашиваемую сумму.

Кто осуществляет процедуру?

Выполнять расчеты и выводить сумму оценки жилья для ипотеки имеют право только профессиональные оценщики, имеющие надлежащий уровень аккредитации и все разрешительные документы на это. Право заниматься такой деятельностью имеют юр. лица, ИП или частники, обладающие:

• членством в СРО;
• страховым полисом ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб.

Согласно изменениям в Закон N 135-ФЗ, в 2017 г. наличие лицензии не требуется.

У каждого из банков проведена работа по определению надежных партнеров из числа оценочных компаний, именно эти фирмы или частные лица и предлагаются заемщику – на его выбор, перечень оценщиков не держится в секрете, информацию можно узнать у кредитного инспектора или найти на страницах сайта каждого банка.

Принуждать к выбору определенного исполнителя услуги банковские служащие не имеют права, только рекомендовать список.

Это реально, но неразумно: банки больше доверяют тем, кто давно сотрудничает и заслужил право быть партнером, благодаря своему профессионализму и подтвержденным практикой суммам в отчетах.

Цены на рынке оценочных услуг приблизительно на одном уровне, но зато к результату расчетов фирмы, сотрудничающей с банком, претензий можно ожидать меньше, и короче будет срок проверки отчета.

Важно знать, что отчет будет иметь силу на протяжении 6-ти мес., после чего заказ придется повторить. Отсчет срока пригодности документа начинается с даты, зафиксированной в отчете.

Определение стоимости жилья для ипотеки потребует предоставления таких документов (копий):

1. правоустанавливающих бумаг на жилье;
2. кадастрового паспорта;
3. технического паспорта, с планом и экспликацией;
4. реквизитов паспорта заказчика услуги, его контакты.

С исполнителем процедуры оценки составляется договор, в котором оговаривается стоимость, сроки, вид и цели оценки.

В Москве, если объект ипотеки – квартира, исполнение заказа на такую услугу обойдется в 5-7 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – 2,8 – 4 тыс. руб., в Краснодаре – 2,5- 3 тыс. руб., в Новосибирске – от 2-х тыс. руб.

Если, благодаря результату работы оценщика, удастся сбить запрошенную продавцом цифру хотя бы на 1 – 2%, то в кармане покупателя останется сэкономленная сумма, в сотни раз перекрывающая затраты на оплату услуги.

Специалист снимает на фото- или видеоаппаратуру основные моменты – отделку всех помещений, наличие перепланировки, сан. помещения и т.п. Фотоматериалы помогут при расчетах, а также пригодятся в качестве приложения к результату работы.

Срок, который берут на выполнение заказа оценщики, составляет обычно 2-3 дня. При необходимости возможно получение результата и в более сжатые сроки – за 1 день, но стоить такая услуга будет раза в полтора дороже стандартной.

Особенности жилья в новостройке

Особенность новостройки в том, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, на него не оформлено право собственности, а значит, нет кадастрового и технического паспортов. Рыночная стоимость квартиры определяется на основе технической документации и ДДУ.

Если стройка еще на стадии монтажа каркаса, тогда производится установление цены не будущего жилища, а имущественных прав на это имущество. При расчетах берут за основу стоимость уже готовых аналогичных объектов недвижимости, расположенных в этой же зоне.

Финансируя новостройки, банк рискует в гораздо большей степени, чем при кредитовании покупки вторичного жилья, по таким причинам:

1. стройка может превратиться в долгострой;
2. застройщик, которому перечислена вся сумма ипотеки, окажется мошенником и исчезнет без следа;
3. рост инфляции не позволит за перечисленные суммы средств закончить работы;
4. застройщик объявит себя банкротом, и пр.

Все эти риски найдут свое отражение в итоге процедуры установления рыночной цены новостройки путем применения поправочных коэффициентов. Часто жаждущие своей жилплощади в новостройке не понимают, зачем нужно устанавливать цену, если она уже определена.

На самом деле цены меняются ежеминутно, а если прошло более полугода в той даты, на которую была актуальна стоимость, то теперь уже этот показатель подлежит уточнению.

Если была сделана перепланировка

Осмотр квартиры специалистом и сличение фактических размеров площадей комнат и иных помещений с чертежами или планом на тех. паспорте дадут основание сделать вывод не только о наличии перепланировки, а и о том, узаконена ли эта переделка.

Чаще всего перепланировка значительно улучшает удобство пользования жилищем, что повышает рыночную цену такой квартиры, но только в случае узаконивания.

Незаконная перестройка сделает ипотеку невозможной до момента приведения в соответствие факта расположения конструктивов документам. В отчете наличие неузаконенной перепланировки будет непременно отражено.

Законопослушный гражданин должен действовать в соответствии с требованиями закона: сначала получить разрешение на перекройку квартиры, и только потом приниматься за реализацию этой идеи, независимо от того, насколько удобнее станет квартира.

Если поступать именно таким образом, то действительное расположение перегородок, дверей будет в точности соответствовать кадастровому и техническому паспортам. В этом случае препятствий по оформлению ипотеки не возникнет.

К основным методам установления стоимости недвижимости относятся такие:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

В чистом виде ни одна из методик обычно не используется, логичнее всего миксовать их. Сравнительный метод позволяет применить реальную цену такого же объекта недвижимости, расположенного в той же территориальной зоне, с примерно такой же инфраструктурой.

Идеально, если типовая серия проекта дома совпадает с той, где недавно была продана квартира. Проводятся аналогии недавно проданных квартир с объектом, в отношении которого проводится процедура определения стоимости, и вводятся корректирующие коэффициенты при выявлении различий.

Доходный метод состоит в том, что нужно правильно спрогнозировать, какой доход можно будет извлечь при реализации объекта. Такая методика приемлема для новостроек в начальной стадии возведения, а также для коммерческой недвижимости.

К таким объектам относятся элитные квартиры в домах, построенных по индивидуальным проектам – например, жилища двухуровневые, таунхаузы, пентхаузы и т.п.

Цена объекта зависит от таких показателей:

1. площади;
2. этажности дома, на каком этаже квартира;
3. наличия гаража под домом или рядом;
4. как далеко остановки транспорта;
5. наличия неподалеку объектов инфраструктуры;
6. возраста строения;
7. качества и давности ремонта в жилище;
8. состояния сантехнических приборов, и пр.

Немаловажно и то, из каких материалов возведены стены, их толщина, наличие дополнительного теплоизоляционного слоя и иных характеристик, снижающих затраты на отопление помещений.

Отчет должен содержать:

• документы, подтверждающие должный уровень квалификации, членства в СРО, наличие страховки на сумму не менее 300 тыс. руб. и пр.;
• описание основных параметров оцениваемого объекта;
• подробные расчеты, с описанием методик, обоснованием поправочных коэффициентов и т.п.;
• сумму рыночной стоимости;
• сумму ликвидационной стоимости;
• фотоматериалы исследуемого объекта.

• Скачать образец отчета для банка о стоимости квартиры
• Ликвидационная оценка всегда на 15-25% ниже рыночной, что объясняется самой сутью определения ликвидационной цены.
• При необходимости срочной продажи залогового имущества сумма реализации окажется примерно в таких размерах, что объясняется нехваткой времени, ресурсов на отбор наиболее выгодного варианта и совершенно иными задачами финансирующего учреждения.

Получив свой экземпляр отчета, заемщик может изучить его и точно знать, на какую цифру займа стоит рассчитывать.Ориентироваться следует на ликвидационную стоимость, которую банк реально сможет выручить за залоговый объект при наступлении неплатежеспособности клиента.

1. При оформлении ипотеки сопротивляться оценке приобретаемого и залогового имущества не стоит, это поможет определиться с реальной ценой именно этого объекта и даст банку основание для конкретизации суммы займа.
2. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
3. +7 (499) 938-65-46 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/ipoteka-o