Основные принципы оценки объектов недвижимости в 2020 году

Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки.

Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними.

Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости.

Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов).

Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться.

Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям:

Принципы, связанные с землей и ее освоением, — принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.
3.

Принципы, связанные с рыночной средой, — принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

Источник: http://snip1.ru/house/principy-ocenki-nedvizhimosti/

Репетитор оценщика — Основные принципы оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Основные принципы оценки недвижимости]

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные
утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной
практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории
оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них
служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного
процедурного значения.

Но среди этих
принципов выделяется своим самостоятельным процедурным значением принцип
наилучшего и наиболее эффективного использования (оптимального использования),
который ниже рассматривается более подробно. А здесь мы кратко перечислим
остальные принципы.

Все принципы
могут быть разбиты  на 4 группы:

1. отражающие точку зрения пользователя;

2. отражающие взаимоотношения компонентов собственности;

3. отражающие точку зрения рынка;

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, отражающие точку зрения
пользователя.

Ключевым
критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность.
Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или
потенциальному собственнику.

Полезность для каждого потребителя индивидуальна,
но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность
недвижимости  – это ее способность
приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода.

Чем больше
полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности: стоимость объекта
связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности
пользователя;

Принцип замещения: рациональный (типичный)
покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены,
требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности.
Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

Принцип ожидания: стоимость объекта определяется
ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе
лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, отражающие взаимоотношения
компонентов собственности.

Принцип остаточной (добавочной)
продуктивности земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная
продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом,
относящимся  к земле, после компенсации
затрат на труд, капитал и управление;

Принцип вклада: в результате инвестиций
должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – это
сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или
отсутствия) определенного элемента.

• Принцип возрастающей и убывающей отдачи
  (доходности): по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации
  остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает
  уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости)
  имеется оптимальная величина вложений в улучшение;
• Принцип баланса: любому типу
  землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов
  производства (различных улучшений), при сочетании которых достигается
  максимальная стоимость земли;
• Принцип экономического размера: на любом
  рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее
  эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер
  – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб
  землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;
• Принцип экономического разделения:
  имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким
  образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.
• Принципы, отражающие точку зрения рынка

Ведущим
фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является
соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в
равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное
число объектов недвижимости, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них
могут превысить их стоимость.

Если на рынке имеет место избыток объектов
недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном
аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в
определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы
спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать.

Рыночные
искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или
действия системы контроля.

Принцип зависимости (внешнего воздействия):
стоимость объекта  недвижимости зависит
от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка
и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие
«экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее
влияние на удельную стоимость недвижимости;

1. Принцип соответствия: максимальная
   стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень
   архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям
   и потребностям местного рынка недвижимости;
2. Принцип предложения и спроса: цена
   собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную
   собственность на данном рынке;
3. Принцип конкуренции: когда уровень
   прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов
   производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к
   снижению среднего уровня прибыли;

Принцип изменения: стоимость объекта
недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени.
Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на
которую определена стоимость объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное
использование

Оценка
недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два
этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации
на региональном и местном уровне.

Результатом такого исследования является
заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть  о наиболее выгодном использовании в
конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых
ограничениях.

• При оценке
  недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а
  анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии
  рынка, которые оказывают на них влияние.
• В соответствии с
  Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования
  определяется как:
• Наиболее
  вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным,
  юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате
  которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
• При определении
  вариантов наилучшего и оптимального использования Объекта обычно используются
  четыре основных критерия анализа:

1. физическая
возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся
строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом
участке земли, либо физическая возможность использования существующих
помещений.

2. допустимость
с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит
законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и
положениям зонирования.

3. финансовая
целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования
объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4. максимальная
продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и
оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника,
либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

 Подразумевается, что определение наилучшего и
оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его
аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике
оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании
представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные
данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка,
который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/principy_ocenki_nedvizhimosti/0-273

Методика кадастровой оценки объектов недвижимости, основанная на принципах индивидуальной оценки (Борис Е.А., 2014)

Область
кадастровой оценки объектов недвижимости стала особенно актуальна в связи с изменениями
в фискальной политике государства, т.е. с появлением налога на недвижимость. Полученные
в 2012 г.

результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости
(за исключением земельных участков) в некоторых случаях недостоверно отражают
реальную рыночную стоимость недвижимости, именно поэтому встает вопрос о
необходимости совершенствования методологии массовой оценки и в целом о
дальнейшем развитии института кадастровой оценки.

Свой
вклад в изучение проблем данной области внесли такие современные российские
ученые, как С.В. Грибовской [2], Г.М. Стерник [5] и другие.

При этом ни одна из
существующих методик массовой оценки недвижимости до настоящего момента не
утверждена на федеральном уровне.

В
статье представлены основные положения разработанной и апробированной автором
методики на примере массовой оценки квартир города Омска.

Этапы массовой оценки недвижимости

Автоматизация
этапов массовой оценки недвижимости с использованием современных информационных
технологий способствует снижению трудовых затрат и ускорению сроков выполнения
работ.

Массовая оценка недвижимости подразумевает сбор и анализ рыночной
информации, выявление количественных и качественных факторов, наиболее влияющих
на стоимость объектов недвижимости, сбор значений факторов стоимости,
построение математической модели и расчет стоимости.

В ходе каждого этапа
оценки возможно получение недостоверных данных ввиду искажения исходной
информации, вследствие обобщения имеющейся информации, погрешности
автоматизированной обработки, человеческого фактора.

Принимая во внимание, что
кадастровая стоимость является основой налогооблагаемой базы, допущенные ошибки
могут привести к серьезным последствиям.

Далее
в статье представлены способы решения наиболее важных задач, возникающих на
разных этапах массовой оценки, предложенные автором.

Согласно теории
оценки недвижимости при необходимом объеме рыночной информации используется
сравнительный подход, при котором стоимость оцениваемого объекта рассчитывается
на основе стоимости аналогичных объектов с применением корректировок. Следовательно,
рыночной информацией в данном случае является описание аналогичных объектов
недвижимости, присутствующих на рынке.

• Источниками
  исходных данных служат базы данных агентств недвижимости, средства массовой
  информации, официальные государственные реестры (например, база данных
  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
  «Мониторинг рынка недвижимости»).
• В
  отношении квартир, как правило, в рыночной информации представлены следующие
  данные:
• —  адрес (описание
  местоположения);
• —  количество
  комнат;

—  общая площадь,
кв. м.;

—  площадь кухни,
кв. м.;

1. —  этаж квартиры;
2. —  этажность жилого
   дома;
3. —  материал стен;

—  цена
предложения, тыс. руб.;

— дополнительные
характеристики квартиры (состояние ремонта, год постройки, наличие балкона и
иное);

— дата объявления.

При
первичной обработке удаляются объекты-аналоги с отсутствующими характеристиками
адреса, количества комнат, этажа, этажности, материала стен и цены. Материл
стен приводится к 3 видам: кирпичный, панельный и иное, включающее брусовые,
каркасно-насыпные, шлакоблочные в отношении малоэтажных жилых домов.

2) При обработке рыночной информации,
представляющей собой большой объем структурированных, но непредвиденных к
единому формату данных, необходимо осуществление процедуры по распознаванию и
идентификации объектов недвижимости.

На практике, как правило, распознавание и
идентификация объектов недвижимости производится вручную операторами ПК, что
отрицательно сказывается на сроках выполнения работ.

Для
решения указанной задачи автором статьи применен метод геокодирования. Он
представляет собой преобразование адреса в координаты путем соотнесения с
предопределенными базовыми данными.

Источник: https://creativeconomy.ru/lib/8769

Основные принципы оценки объектов недвижимости: замещения, рыночные, не связанные с рыночной средой и что подразумевается под этим?

• Чтобы выяснить хотя бы примерную стоимость недвижимости, нужно знать теорию оценки.
• Она выработана на протяжении многих лет практики и подробно изложена в федеральных стандартах.
• Но официальные формулировки невнятны, поэтому нужно объяснить все подробно, простым языком. Ниже мы разберем основные принципы оценки объектов недвижимости

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Принципы оценки недвижимости

1. Принципы оценки недвижимости — это теоретические положения, заложенные в основу методов экспертизы.
2. Они сформулированы и четко указаны в рекомендациях по проведению оценки.
3. Зная их, можно не прибегая к услугам специализированных фирм определить примерную стоимость недвижимого объекта.

Они сгруппированы по своим атрибутам, но не стоит воспринимать эти принципы, как обособленные друг от друга. Ведь они применяются комплексно.

Оценочные организации используют методы, основанные на каждом принципе.

Знать их необходимо не только сотрудникам соответствующих организаций, но и всем, кто собирается купить или продать недвижимость.

Эти принципы основываются на субъективном представлении потребителя и инвестора о том, какой объект он бы хотел приобрести за свои деньги. При этом учитывается расположение объекта, престижность, потенциальный денежный поток от его коммерческого использования и другие методы, важные инвестору.

Так как потенциальному покупателю земли или помещения нужен определенный объект, и ему всегда заранее известна цель собственной покупки, он будет мысленно оценивать предлагаемые объекты, исходя из этой цели.

Целесообразность покупки в данном случае измеряется тем, насколько полезна она будет для инвестора. Принцип полезности, являющийся типичным потребительским принципом, базируется именно на этом допущении.

Если говорить о рынке элитных коттеджей, то ключевые критерии для будущего покупателя будут следующими: престижность места, социальное положение соседей, безопасность, эстетическая привлекательность построек.

СПРАВКА. Заметьте, что при подборе жилищных объектов больший упор делается на эстетическую составляющую и престиж, а при подборе коммерческих зданий – на прибыльность и ликвидность.

Есть еще одно положение, касающееся того, какую выгоду в денежном выражении принесет клиенту покупка объекта. Допуская, что человек из двух одинаковых построек или участков земли выберет тот, который принесет ему хоть на рубль выручки больше, мы выводим принцип ожидания. Исходя из его названия, понятно, что он строится на ожиданиях потребителя касаемо покупаемого объекта.

Этот принцип больше подходит для оценки коммерческой недвижимости. В случае с квартирами или коттеджами его тоже можно использовать, посчитав, какой будет цена объекта через десяток лет.

Но большее внимание ему уделяют при оценке складов, мини-офисов, магазинов. Все денежные потоки высчитываются оценщиком, исходя из оптимистичного сценария.

Предполагается, что цена на объект будет расти, а денежные потоки увеличатся.

Принцип замещения

• Он прочно связан с другими подходами, сформулированными специалистами по оценке недвижимости.
• Предположение, которое должен принять эксперт, строится на том, что у покупателя всегда есть выбор из множества возможных покупок.
• Имея возможность сравнивать объекты друг с другом, покупатель мысленно ставит им оценки, и принимает решение, исходя из принципа максимальной полезности(большая эффективность за меньшую цену).

Принцип замещения в оценке объекта недвижимости применяется не только в оценке, он общий для всего экономического анализа. Поэтому его очень легко применять эксперту даже с небольшим опытом.

Нужно всего лишь немного разбираться в том, какие сделки проводятся и проводились в этом сегменте рынка. Сравнение производится между сделками, которые чуть дороже или дешевле оцениваемой.

Что подразумевается под принципами оценки объектов недвижимости? Именно с просьбой провести оценку земельного участка или помещения чаще всего обращаются в специализированные фирмы. Разумеется, для них выработаны собственные принципы и методы.

Каждый объект нужно исследовать обособленно от признаков, которые имеют безусловную ценность для покупателя, но при этом нуждаются в дополнительном инвестировании и не всегда прилагаются к покупке. Речь идет, например, о том, какое количество рабочей силы нужно приобрести, чтобы построить на территории земельного участка предприятие.

Следующий принцип полезен при оценке земли, на месте которой хотят построить масштабный торговый комплекс или жилой массив. Проблема при строительстве подобных объектов заключается в том, что каждый участок может предоставить определенные возможности строителям.

Принцип изменяющегося дохода основан на том, что земельный участок тем дороже, чем интенсивнее можно его застроить.

Следующее положение имеет схожие предпосылки. Оно гласит нам, что каждый земельный участок должен оцениваться, исходя из того, какие затраты потребуются для максимального повышения его стоимости.

1. Это связано и с ожиданиями клиента, потому что он желает приобрести объект под собственные нужды, обставив соответствующей инфраструктурой.
2. Оценщик в первую очередь смотрит на то, хватит ли земли на нужды покупателя.
3. Если он хочет построить склад на маленькой территории, то она будет оценена низко, потому что инвестор вынужден будет вкладывать дополнительные средства, докупать землю, или идти на иные уловки, чтобы разместить там свой склад.

СПРАВКА. Оценивая участок земли, эксперт предполагает, что инвестор заинтересован в сбалансированности трат на землю и здания.

Предполагается, что суммы издержек на их приобретение будут почти одинаковыми. Иначе нельзя объективно оценить земельный участок.

Рыночные принципы

• Всегда основаны на мысленном сопоставлении одного объекта с другими, похожими по экономическим показателям.
• В основе принципа зависимости лежит мысль, что параметры одного объекта могут менять параметры других.
• Например, если рядом со старым жилым комплексом построят новый, с большим количеством квартир, то в старом здании квартиры подешевеют.

Недвижимость должна соответствовать требованиям своего сегмента рынка. Элитный комплекс, построенный лучшими европейскими архитекторами, но расположенный в промышленной зоне с плохой экологией и замусоренным окружением, не будет оценен покупателями.

Скорее всего, спрос на квартиры в нем будет крайне низок. А реальная стоимость, которую застройщик выдвинет, исходя из своих издержек, будет завышена. В соответствии недвижимости требованиям сегмента рынка заключается рыночный принцип соответствия.

Каждый комплекс недвижимости или земельный участок проходит многие этапы своего существования, в ходе которого изменяется его цена.

Также высчитывается, насколько конкурентным будет рынок. Расчеты очень примерные. Но принцип важен для того, чтобы инвестор был спокоен за покупку.

Самого эффективного использования

1. Оценщики создают модель, при которой данный объект обладает наиболее желанными для рынка атрибутами, идеально управляется и приносит наибольший доход.
2. При этом модель создается в рамках реальной жизни, важно подчеркивать именно его настоящие достоинства, а не создавать новые на пустом месте.
3. Но объект нельзя оценивать отдельно от других.
4. Схожие модели создаются и для других построек или участков, после чего они сравниваются, и выясняется примерная стоимость оцениваемого имущества.

Недвижимость оценивается, исходя из многих теоретических положений – принципов оценки. Одни из них концентрируются на субъективном восприятии инвестора, другие – на общие для любой недвижимости атрибуты и принципы оценки недвижимости не связанные с рыночной средой. Но все они подчеркивают, что любая недвижимость имеет ценность только в сравнении с другими, аналогичными объектами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-65-46 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/principi.html