Методы оценки стоимости земельных участков в 2020 году

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения.

Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин.

Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель.

Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка.

Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится.

Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики.

Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам.

Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась.

Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д.

Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива.

Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов.

Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений.

Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами.

Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные.

Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Источник: https://law247.ru/land/rynochnaya-stoimost-uchastka/

Рыночная стоимость 1 сотки земли в 2020 году — кадастровая цена, по России

Земля — это важнейший ресурс в Российской Федерации, который используется для строительства, сельскохозяйственных работ и прочих задач.

Для тех, кто желает приобрести или продать участок, необходимо будет разобраться, от чего зависит цена на эти объекты, и за сколько можно в среднем приобрести сотку земли, то есть кв. метр в разных регионах РФ.

Чтобы быть подготовленным, следует разобраться, как именно формируется стоимость, и на что следует обратить внимание, чтобы приобрести участок с оправданным ценообразованием.

От чего зависит цена

• Земля является объектом, стоимость которого зависит от многих нюансов, к примеру, от тенденций рынка, характеристик территории и ее расположения, но конечно есть два типа цен.
• Это кадастровая и рыночная, и если первая достаточно отдалена от реалий, то рыночная наоборот, приближена к ним, но у этих методов есть определенные отличительные стороны.
• В любом случае нужно приглашать оценщика, но кадастровый показатель устанавливает государство, а рыночную — независимые эксперты, хотя последний вариант дает более правдивый показатель.
• При желании продать или купить земельный участок, желательно оценить другие варианты со сходными характеристиками, это поможет определиться, справедливо ли была установлена стоимость или нет.
• Кроме того, лучше лично исследовать участок, дабы не иметь впоследствии проблем с переплатой.

Кадастровая

Для того, чтобы установить кадастровую цену земли, следует провести государственную оценку земли, причем она необходима для участков разного целевого назначения.

Ее следует проводить не реже раза в 5 лет, но при этом не чаще трех лет. Результаты проведенных исследований на официальном уровне утверждаются исполнительной властью субъектов РФ, но по подаче документов из территориальных организаций, отвечающих за кадастр недвижимого имущества.

Если кадастровой цены не было установлено для налогообложения, то следует подождать, пока оценка не будет проведена.

В этот период можно не проводить ни авансы, ни сам налог. При этом проведение процесса оценивания устанавливается в Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель, а они утверждены постановление правительства Российской Федерации под номером 316.

Кадастровое оценивание основывается на предназначении земли и предполагаемом использовании, то есть имеют место следующие пункты:

Оценка территорий городов и сел, а также садоводческих, огороднических и дачных организаций	Проводится при анализе рыночных цен, а также прочей информации об имуществе. Кроме того, имеет место и прочие методы массового наценивания недвижимого имущества
Сельскохозяйственные угодья	Которые находятся за пределами населенных пунктах и не относятся к лесному фонду, оцениваются по капитализации расчетного дохода по ренте
Другие категории земель	Которые находятся вне пределов городов и сел, могут оцениваться либо по капитализации расчетного дохода рентного типа, либо по затратам, которые необходимы для поддержания ценности потенциала

1. При государственной кадастровой оценке земель территория зонируется по определенному принципу, и оценочной зоной становится только часть, которая однородна по назначению, функциональному использованию и участки в ней близки по кадастровой цене.
2. В зависимости от того, насколько велики зоны, их границы совмещаются с ореолами других территорий по принципу существующей застройки и пользования землей и границ кадастровых районов.
3. По тому, как прошло оценочное зонирование, составляется карта и конкретный уровень стоимость сотки в пределах зоны.
4. Информация о том, какие результаты были даны оценкой, заносится в государственный кадастр недвижимости, и в дальнейшем она доступна для всех людей, у которых возникнет интерес к цене.

Рыночная

Рыночная цена отличается от кадастровой в первую очередь размером, поскольку она наиболее приближена к реальной.

Существуют методические рекомендации касательно проведения этой оценки, в которых заключены определенные правила:

Ценность имеют те земли	Которые могут удовлетворять нужды пользователя на протяжении определенного времени, это так называемый принцип полезности
Рыночная стоимость	Напрямую зависит от спроса и предложения на рынке
Такая цена не может быть больше	Чем уровень затрат на покупку аналогичного объекта
Данная характеристика зависит	В том числе и от того, как быстро, в каком размере и вообще можно ли будет получить прибыль от этого участка, при условии его эффективного использования
Цена рыночного уровня	Меняется со временем и определяется в отношении к конкретной дате
Она зависит от местонахождения участка и влияния ряда факторов	Которые являются внешними
Также цена зависит от наиболее эффективного использования	То есть вероятного применения участка, которое будет экономически оправданным

• Кроме того, главным фактором, применяемым при рыночной стоимости, будет целевое назначение участка, те методы землепользования, которые характерны для близлежащих объектов и перспективы развития района.
• Рыночная стоимость применяется в тех случаях, когда не определялся кадастровый показатель, причем частота оценки равняется году.
• Раз в этот период органы исполнительной зоны будут определять нормативную цену, чтобы использовать для разделения и классификации участков.

Факторы ценообразования

Поскольку земля является уникальным товаром, то и формирование цен на нее — вопрос сложный и многогранный.

Ведь она не воспроизводится и поэтому количество ограничено, а физические свойства сохраняются в любом случае.

Именно земля становится одним из лучших вариантом для инвестиций, поэтому и оценка ее стоимости запрашивается достаточно часто. Но цена этих объектов непостоянна и может изменяться под влиянием некоторых факторов.

1. Обычно цена земли изменяется с тем, как меняется спрос на продукцию, производимую с ее помощью, к примеру, при падении стоимости зерновых культур, участки, на которых их можно выращивать, также снизят свою планку стоимости.
2. Также, если говорить о земле, где планируется вести жилое строительство, то ее цена будет зависеть напрямую от расположения, экологической благополучности района, а также развитости инфраструктуры и количестве км до ближайшего крупного города.
3. Ведь участок в городе или рядом с ним будет цениться больше, когда рядом с ним будет лес и озеро, а недалеко — выезд на дорогу, чем земля в отдаленной деревне, рядом с которой располагается вредное производство.
4. Видео: по данной теме

Средняя стоимость на земельные наделы по регионам РФ

• В разных регионах России складываются разные цены, и лидерами в рейтинге стоимости сотки земли являются курортные районы, а также крупные города.
• Порой одна сотка земли может обойтись более чем в миллион рублей, причем это рыночная стоимость, а нередко официальную оценку завышают в предложении для покупателя.
• Продавец имеет на это полное право, а учитывая спрос в регионах, даже подобные участки раскупаются с большим ажиотажем.
• Рыночная стоимость 1 сотки земли имеет следующие размеры:

Город (район)	Цена за сотку, рубли
Ялта Большая (Крым)	1 611 000
Санкт-Петербург	1 124 000
Сочи	723 165
Москва	От 48 075 (Кашира) до 710 933 (Химки)
Краснодар	490 462
Севастополь	330 992
Калининград	241 481
Челябинск	187 627
Партизанск (Приморский край)	24 771

Как можно увидеть, в некоторых регионах стоимость одной сотки земли превышает столичную, поскольку экологическое благополучие местности делает владение привлекательным для покупателя.

Наименее дорогие образцы находятся в отдаленных регионах, к примеру под Красноярском или Челябинском, хотя и в Подмосковье можно найти участки, стоимость которых не превышает 48 000 рублей за сотку.

Источник: https://realtyaudit.ru/rynochnaja-stoimost-1-sotki-zemli/

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Обновление: 20 октября 2017 г.

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

• страхования объекта;
• его залога;
• внесения участка в уставный капитал предприятия;
• приобретения земли;
• в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

• полезность участка;
• рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
• искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
• итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
• рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

• Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.
• Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.
• В итоговом документе надо указывать:

• описание земельного участка;
• на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
• фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
• общее описание рынка земельных участков;
• определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

1. Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.
2. В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.
3. Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.
4. В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).
5. Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», например:

Источник: https://glavkniga.ru/situations/s505285

Оценка земельного участка 2020 — кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

Оценка земли в экономических целях может ограничиваться выяснением стоимости имущественных прав. Стоимость участка необходимо выяснить для гражданско-правовых сделок или в целях налогообложения.

Оценка может быть инициирована государственными (муниципальными) органами или частными собственниками. В работе специалистов прослеживается тенденция сопоставлять реальную стоимость участка с рыночной конъюнктурой. В процессе оценки выясняется выгодность местоположения участка.

Значение имеют благоприятные внешние факторы. Участок, расположенный в курортной зоне, возле моря, будет выше по стоимости по сравнению с аналогичной землей в деревне или хуторе на периферии.

Что это?

Оценка проводится для конкретных целей и по определенным критериям.

Выясняя стоимость участка, заказчик предполагает использование земли в конкретных целях – для сельскохозяйственных работ, постройки зданий и сооружений или продажи. От конечной цели оценки зависит методика проведения работы.

Методы оценки земельного участка – способы определения рыночной, кадастровой стоимости земли. Разработаны в результате обобщения опыта специалистов.

Сама оценка представляет собой процесс поиска и фиксирования денежного эквивалента земельного участка относительно его полезности, качества, ликвидности на национальном и международном рынке.

Стоимость участка также может меняться, что не может не отражаться на окончательной стоимости земли за конкретный период времени.

Виды

В 2020 году в РФ используются следующие виды оценки земельного участка:

1. Денежная. Она важна для регулирования экономических отношений в области гражданского оборота земельных участков. Выполняется для определения точной стоимости при заключении гражданско-правового договора. Такая оценка также важна при установлении ставки земельного налога.
2. Экономическая. Проводится государством, регионами, муниципалитетами для определения нормативной стоимости земельного участка. Важна для выяснения экономической годности земель; для проведения сельскохозяйственных, мелиоративных и иных работ. Основу оценки составляет анализ пригодности использования земли по сравнению с другими природными ресурсами в конкретной местности.
3. Бонитировка почвы. Она необходима для целей установления нормативов и ценовых параметров в рамках государственного земельного кадастра. Оценка проводится для установления пригодности использования аграрных земель. При помощи бонитировки определяется экологическая пригодность грунта для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Оценщик вправе комбинировать виды в зависимости от конкретных потребностей процедуры. Процедура может проводиться с учетом справочной, нормативной, правоприменительной документации.

Методы

Оценка представляет собой комплексную задачу. Для ее целей используются следующие методы:

1. Нормативный.
2. Сравнительных продаж.
3. Доходный (капитализации земельной ренты).
4. Распределения.
5. Выделения.
6. Остаточный.
7. Разбивки на участки.

Нормативный метод применяется в случае, если земельный участок подлежит выкупу и передаче в собственность государству (муниципалитету). Он актуален при наследовании земельного участка и предоставлении его в залог. Учитываются также затраты, которые появляются при отводе земельного участка под строительство.

Метод сравнительных продаж основывается на изучении стоимости аналогичных участков на рынке недвижимости. Оценщик может учитывать объем сделок ЗУ конкретного назначения и (или) изучать их текущий спрос.

Учитываются:

• местоположение земли;
• наличие или удобства подвода инженерных коммуникаций;
• зонирование;
• экономические прогнозы специалистов.

Метод капитализации земельной ренты основывается на обработке информации об арендных ставках не земельные участки. Рента определяется как доход в виде арендных платежей.

Платежи должны быть регулярными и фиксироваться в определенных документах. Капитализация высчитывается на основе реализации арендованной земли и совокупности полученных доходов от аренды.

Метод распределения применяется, если земельный участок оценивается как имущественный комплекс, т.е. вместе со зданиями и сооружениями. Учитывается соотношение цены земельного участка и построек, расположенных на нем.

Метод выделения используется для оценки земельного участка с постройками. Оценщик последовательно рассчитывает стоимость каждого объекта, суммирует полученные показатели и выводи окончательную рыночную стоимость. Отдельно рассчитывается стоимость улучшений.

Метод остатка предполагает оценку земельного участка, в случае, если его качественные характеристики можно улучшить постройками.

Специалист определяет доход от ренты – в зависимости от средних рыночных показателей и возможных расходов. Далее определяется доход, который можно получить от использования зданий и сооружений.

Затем специалист капитализирует полученную сумму в окончательную стоимость земельного участка.

Специалист выполняет расчет расходов, определяет график освоения, реализации, примерный срок продажи и полученную прибыль. В стоимость также включены затраты на расчистку, планировку территории, зарплата специалистам.

Законодательная база

Кадастровая оценка регулируется ЗК РФ – ст. 66. Законом, регулирующих деятельность профессионального сообщества оценщиков, является ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности».

Для сделок с земельными участками также актуальны нормы ГК РФ о договоре и определяющие статус земельного участка как объекта недвижимости – Гл.17, ст. 260-287.

Оценка земельного участка

Оценка проводится специалистом по договору возмездного оказания услуг, подряда или другой гражданско-правовой сделки.

В нем обозначают цель, стандарты оценки, категория земель и виды разрешенного использования, особенности права собственности, наличие ограничений, дата оценки.

Кадастровая

При кадастровой оценке земельных участков проводится прикладной экономический анализ спроса и предложения и поиска их стоимостного эквивалента. Выполняется массовым способом и после разбивки участков на зоны.

Кадастровая стоимость может не совпадать с реальной стоимостью участка и может быть снижена в административном или судебном порядке.

Рыночная

Рыночная оценка зависит от текущей и прогнозируемой стоимости участка. Она основывается на физико-географических и прикладных параметрах объекта недвижимости. Учитывается местоположение земельного участка, его практическое применение, наличие коммуникаций и подъездных путей, социально-экономической инфраструктуры.

Оценка благоприятна для совершения сделок с земельным участком, а также для продажи ценного земельного участка через аукцион.

Независимая

Под независимостью оценки земельного участка понимается свобода действий оценщика, без вмешательства бюрократического фактора и заинтересованных лиц. Такая оценка может проводиться в рамках судебного разбирательства.

Независимая оценка выполняется профессиональным специалистом – членом СРО оценщиков.

Составление отчета

Отчет оформляется в письменном виде. Он состоит из описательной, аналитической и прикладной части. В описательной части указываются сведения о земельном участке – его адрес нахождения, площадь, наличие на нем зданий и сооружений.

В аналитической части приводится обоснованность выбранного метода оценки, описывается ситуация на рынке недвижимости, проводятся сопоставления отдельных факторов – доходов и расходов, спроса – предложения и т.д.

В прикладной части приводятся графики и таблицы. Можно также разместить фотографические таблицы и схемы, по которым удобно наглядно убедиться в обоснованности и верности расчетов специалистов.

Стоимость

Стоимость работ рассчитывается индивидуально и согласовывается в договоре. Средняя стоимость услуги составляет 5 тыс. рублей.

Необходимо обратиться к нескольким оценщикам и только после сравнения их условий сотрудничества выбирать подходящего исполнителя.

Заказчику следует передавать деньги только после заключения договора и получения его экземпляра. Нужно следить за правильностью оформления отчета и достоверностью представленной в нем информации.

На видео об оценке земли

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Оценка земельного участка в 2019 году: кадастровая и рыночная, методы, порядок и стоимость оценки | Земельный эксперт

639

Содержание статьи:

Для чего нужна оценка земли?

Для реализации и пользования любого объекта недвижимости необходимо произвести оценочные процедуры для определения его стоимости.

Это необходимо для назначения суммы покупки-продажи, установления величины налоговой базы и исчисления инвестиционной стоимости.

Оценка недвижимости применяется также к обособленным территориям, находящимся во владении частных лиц, компаний или органов государственной власти.

Установление стоимости земли происходит по ст. 66 ЗК РФ (земельного кодекса России). Согласно закону различают рыночную и кадастровую цену участка. Оба вида стоимости определяются в соответствии действующего законодательства:

Виды оценки земельных участков

Не учитывая инвестиционной стоимости недвижимости, используемой при получении заемного кредитования, различают два основных вида оценки земли:

Определяется по ФЗ № 135. Согласно ст. 6 этого закона проведение такой оценки является безусловным правом фактического владельца участка.

То есть независимо от уже установленной цены на землю, хозяин может заказать проведение оценки. Полученные данные используются для корректировки финансовой отчетности и определения величины налоговой базы.

Последняя используется при начислении налога на землю.

Устанавливается согласно ФЗ № 135 с применением правил, определенных ПП № 316. По этим нормативам осуществление оценочной деятельности происходит только лицензированными компаниями, выигравшими тендер на оказание рассматриваемых услуг для госучреждений.

Оценка кадастровой стоимости отталкивается от целевого назначения и классификации исследуемой территории и должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она используется при установлении цены на землю для расчета с нее соответствующего налога. Дополнительная цель оценки – определение арендной платы для муниципального участка.

Оценка рыночной стоимости происходит лицензированной компанией, не обязательно выигравшей указанный выше тендер.

Методология определения стоимости аналогична установлению величины кадастровой цены. Она используется в любой момент для назначения цены продажи или аренды.

В основном применяется для отмены определения кадастровой стоимости, так как последняя приравнивается к рыночной.

Кадастровая оценочная деятельность происходит по решению муниципального органа не чаще одного раза в три года. В городах федерального значения – не чаще раза в два года. К последним относятся: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь.

Рыночная оценка осуществляется по запросу самого владельца недвижимости. Установленная стоимость автоматически признается кадастровой и используется до назначения очередной кадастровой оценки.

Методы оценки земельных участков

Определение стоимости земли происходит на базе анализа рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в данном регионе. Если участок находится в районе сельскохозяйственных угодий вне черты города или села, используется метод предполагаемого рентного дохода. То есть рассчитывается среднегодовой возможный доход с такого участка.

Цена на землю определяется в зависимости от индивидуальных характеристик исследуемого надела. К таким особенностям относятся:

1. Географическое расположение участка на местности. Учитывается отдаленность от населенных пунктов и наличие узлов коммуникации. К примеру, трубы для газопровода.
2. Протяженность территории. Здесь учитывается фактическая площадь участка.
3. Категория земли. Существуют территории населенных пунктов, сельхозугодий, лесной фонд.
4. Наличие ресурсов.

Согласно распоряжению № 568 от 06.03.02 года существуют следующие методы определения стоимости земли:

Здесь анализируют ценовой сегмент рынка аналогичной недвижимости. К проверенной информации относятся фактические договора купли-продажи таких участков. К допускаемой для применения – цены, опубликованные в объявлениях по продаже земельных участков.

Используется для невостребованной земли с построенными на ней сооружениями. Здания и иные сооружения оцениваются, учитываю полезность нахождения их на определенной территории. Полученная стоимость признается фактической ценой на землю.

Чаще всего применяют для земель природоохранного фонда и территорий с полезными ресурсами. Рассчитывается из суммы предполагаемого дохода от аренды такого участка.

Здесь рассматриваемая стоимость формируется из величины оставшихся денежных средств, полученных от аренды участка с учетом траты на постройку недвижимости и ее последующего сопровождения (подвод коммуникаций, оплата налогов). Затраты самого арендатора к учету не принимаются.

• Метод предполагаемого использования

Аналогичен способу остатка, за исключением того, что в аренду участок сдаваться не будет, а доход возникнет от коммерческой деятельности самого владельца земли.

Первые три метода используют для оценки земель рядовых граждан. Остальные – при организации предпринимательской деятельности.

Этапы определения стоимости земли

Расчет стоимости земли на примере метода сравнения продаж:

1. Определение находящихся на исследуемой территории объектов для дальнейшего поиска (через сравнение) аналогичной недвижимости. Такими предметами могут быть: здания, хозяйственные постройки, природные ресурсы, наличие подземных вод, характеристика плодородного слоя почвы.
2. Исследование качественных отличий определенных объектов в сравнении с похожими предметами на аналогичной территории, которая уже продана или находится в реализации.
3. Определение цены для каждого объекта.
4. Формирование общей стоимости путем суммирования полученных результатов.

Список документов

Необходимая документация для заказа оценочных услуг:

• правоустанавливающие бумаги на землю и расположенную на ней недвижимость (при наличии);
• проектно-сметная документация, технический паспорт, государственный акт или свидетельство на землю;
• платежные документы, свидетельствующие о покупке или оплате аренды;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.

Сколько стоит оценка земли?

Стоимость оценочной деятельности зависит от сложности выполняемых работ и выбора специализированного учреждения, проводящего рассматриваемую процедуру.

Если кадастровая стоимость определена, ознакомиться с ее предварительными показаниями можно онлайн на официальном портале Росреестра (https://rosreestr.ru/). Нужная информация опубликована в едином государственном реестре недвижимости.

Для получения новых данных со специализированной фирмой заключается договор, где оговаривается конкретная оплата услуг. Калькулятор расчета стоимости будет зависеть от следующих факторов:

1. Квалифицированности компании и заявленной цене на выполняемые работы.
2. Сложности географического положения и отдаленности участка.
3. Времени завершения расчета.

Сколько стоит оценка земли в 2017?

Приблизительно в Москве оценка дачного участка стоит от 2 до 5 тыс. рублей.

Заключение

Стоимость земельного участка определяется при продаже, реализации или исчисления сумм налогов. Основные выводы:

1. По законодательству различают кадастровую и рыночную оценку земли.
2. Первая происходит по решению муниципального органа.
3. Вторая на добровольной основе самим собственником участка.
4. Если рыночная оценка была произведена после кадастровой, она признается последней и используется для определения налоговой базы.
5. Приблизительная стоимость оценочных работ для небольшого дачного участка – 2-5 тыс. руб.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по оценке земельного участка

Вопрос: Здравствуйте. Мое имя Катя. Недовольна проведенной кадастровой оценкой моего дачного участка. Специалисты совсем не учли породно-сортовой состав посаженных на участке многолетних насаждений. Эти саженцы я приобретала буквально по всей территории России. Что делать и как опротестовать полученную стоимость.

Ответ: Здравствуйте, Екатерина. Согласно постановлению пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.15 года можно поступить двумя способами:

1. Заказать независимую оценку для определения рыночной стоимости.
2. Произвести оспаривание полученной стоимости в судебном порядке.

В первом варианте следует обратиться к независимому оценщику, обладающему лицензией на право проводить рассматриваемую процедуру.

Во втором, нужно составить и подать соответствующее исковое заявление в компетентные судебные органы. Здесь нужно придерживаться определенного законодательством порядка:

• подавать иск нужно только в верховный суд района, края, области или города федерального значения по месту нахождения госоргана, инициировавшего проведение кадастровой оценки;
• срок рассмотрения – 2 месяца. Допускается его продление по ходатайству председателя суда максимум на один месяц;
• к иску необходимо приложить сопутствующие документы. Без них дело останется без движения.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос — это быстро и бесплатно!

Источник: http://zk-expert.ru/gosudarstvennye-zemli/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника.

В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли.

Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии.

По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

• до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
• до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога.

Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

• Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:
• ❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;
• ❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;
• ❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
3. Сбор пакета документов.
4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

1. Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:
2. ???? выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;
3. ???? нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;
4. ???? документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;
5. ???? отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;
6. ???? документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.
7. Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Особенности переоценки ЗУ

Снижение кадастровой стоимости земельного участка через комиссию

Порядок обращения. Чтобы инициировать переоценку земельного участка, необходимо обратиться в местное отделение кадастра и картографии в порядке живой очереди или по записи.

Прошение оформляют в письменном виде, бланк заявления выдается на месте. К прошению прилагают стандартный пакет документов. Согласно ст. 24.

18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в него входят:

• ???? выписка из ЕГРН о стоимости объекта недвижимости, в которой указаны сведения об оспариваемых результатах определения стоимости;
• ???? документы, которые подтверждают недостоверность сведений о недвижимости, использованных для определения кадастровой стоимости — если заявление подают из-за недостоверности указанных сведений;
• ???? отчет на бумаге и в электронном виде — если заявление подают, чтобы установить рыночную стоимость объекта;
• ???? нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа, например, договора купли-продажи — если заявление подает лицо, у которого есть право на объект недвижимости.
• Заявления, к которым не приложили перечисленные документы, не принимают.

Сроки рассмотрения прошения. Поданное в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости участка рассматривается в течение месяца. В течение семи дней с момента подачи прошения заявитель информируется о дате его рассмотрения. Неявка истца на заседание не влияет на принятие решения.

Порядок работы комиссии. Комиссия может принимать решения при участии не менее половины ее членов. Результаты заседания и решение по вопросу передаются истцу в течение пяти дней после рассмотрения.

Если документы, которые предоставил собственник, подтверждают факт завышения кадастровой стоимости объекта, иск удовлетворяю и вносят поправки в реестр. Если решение комиссии отрицательное, заявитель может обратиться в суд.Причины отказа.

Комиссия может отклонить прошение собственника об изменении кадастровой стоимости земли. Причины отказа делятся на два типа:

???? Основанные на технических недочетах — в документах обнаружены недочеты, ошибки, неточности, прошение оформлено неверно. В таком случае, истцу дают возможность доработать прошение и подать его заново.

???? Категоричные — согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» снижение цены невозможно, решение подтверждает ссылка на земельный или гражданский кодекс РФ.  

В каждом из случаев, комиссия оформляет отказ в виде письменного заключения, в котором указаны основания и причины такого решения.

Уменьшение кадастровой стоимости земли в судебном порядке

Порядок обращения в суд. Если кадастровая комиссия отказала в снижении стоимости участка, ее решение можно оспорить через суд.

Для этого в течение 10 дней после получения выписки нужно подать исковое заявление в районный суд по адресу расположения ответчика.

В роли ответчика выступает отделение кадастра, которое обвиняется в незаконном завышении стоимости ЗУ, а в роли истца — собственник недвижимости или его представитель.

1. Дополнительные документы. Кроме стандартного пакета документов, которые перечислены выше, при обращении в суд собственник предоставляет дополнительно:
2. ???? чек об уплате госпошлины в размере 300 рублей;
3. ???? документы, которые подтверждают незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ кадастровой комиссии в её исправлении;
4. ???? уведомление, которое подтверждает вручение копий искового требования другим участникам процесса ( заверенные нотариусом копии высылают в государственный кадастр недвижимости заказным письмом);
5. ???? если в качестве истца выступает юридическое лицо, к заявлению прилагают документы, которые подтверждают попытку досудебного решения спора.
6. Без этих документов суд не примет заявление о снижении кадастровой стоимости.

Источник: https://j.etagi.com/ps/kak-izmenit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/