Как будет осуществляться продажа квартир в новостройках с 1 июля 2020 года

Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре.

После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

— Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения.

По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

1. Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.
2. После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

• застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;
• девелопер ликвидирован по решению суда;
• компания передала квартиру в оговоренный срок.

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке.

Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен.

Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений.

Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить.

Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв.

м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills.

Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно.

Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком.

По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

Видео: что поменяется на рынке строительства с 1 июля

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5d1370f39a79474eb9a88a71

Как будет осуществляться продажа квартир в новостройках с 1 июля 2020 года

Время чтения: 5 минут

Строительная отрасль РФ находится на стадии реформирования. Часть поправок обрела силу закона в с начала июля 2020 года. Теперь россияне на пороге очередных изменений.

Схема, как будут продаваться квартиры в новостройках, с 1 июля 2020 года принципиально изменится.

 Ажиотажа вокруг темы добавляют призывы застройщиков приобретать жилье немедленно, поскольку его стоимость вырастет.

Как продавались квартиры в новостройках раньше

В 2000-х финансирование строительства нового жилья велось в основном денежными средствами покупателей. Это обусловило принятие закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…».

Строительные организации собирали деньги с граждан, желающих осуществить покупку квартиры в еще не возведенном здании (дольщиков), после чего направляли средства на строительство нового жилья. Обходилось оно, как правило, гораздо дешевле по сравнению с готовым, поэтому схема долевого финансирования обрела большую популярность.

В большинстве случаев достигался планируемый результат: девелоперы получали прибыль, а люди – свои квартиры. Однако бывало, что строительство прекращалось по причинам:

• падения спроса;
• наличия среди руководства строительных компаний мошенников.

Так возникали проекты-долгострои: годами люди не могли ни получить оплаченное жилье, ни вернуть потраченные деньги. Обманутыми оказались десятки тысяч дольщиков. Поэтому правительством РФ было принято решение о запрете прямого сбора денег с граждан.

Как будут продаваться квартиры в новостройках теперь

В конце 2017 года был предложен новый способ финансирования жилищного строительства. Принятый Закон о новостройках с 1 июля 2020 года (ФЗ от 01.07. 2020 № 175-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”)  обязывает девелоперов возводить новое жилье исключительно за счет собственных средств или банковских займов. То есть получать деньги непосредственно от покупателей они не могут.

Для обзаведения собственными жилыми квадратными метрами гражданин должен будет действовать по такой схеме:

1. Выбор подходящего жилого объекта.
2. Заключение с застройщиком договора.
3. Внесение средств на счет банка, который предоставляет застройщику ссуду на строительство (эскроу-счет).

На этом фоне может заинтересовать вопрос, что будет с новостройками после 1 июля 2020 года. На рынке останутся квартиры, продажа которых продолжит осуществляться по старым правилам.

Не переходить на применение эскроу-счетов имеют право застройщики, готовность строительной стадии проектов которых достигла 30 %, а доля реализованного жилья – 10 %.

Что собой представляет эскроу-счет

Эскроу-счет является особым счетом, предполагающим учет денежных средств, различных документов, имущества до момента исполнения принятых обязательств либо возникновения определенных обстоятельств. Наиболее широкое распространение такая услуга получила при операциях с недвижимостью и в торговле.

В сделке по договору с применением escrow account участие принимают три стороны:

• продавец (бенефициар);
• покупатель (депонент) – лицо, открывшее с целью исполнения договора счет;
• эскроу-агент. В его функции входит контроль этапов сделки с последующей выдачей средств со спецсчета. В РФ эскроу-агентом может быть банковская организация.

Проще говоря, такая сделка предполагает передачу ценностей с особого счета другой стороне только после исполнения обязательств по договору. Использование escrow account в российских реалиях во многом схоже с аккредитивом, получившим широкую практику в сфере недвижимости.

Как оформляется сделка со строительной организацией и банком

Процедура оформления сделки с застройщиком и финансовым учреждением включает следующие этапы:

1. Между дольщиком и строительной компанией заключается договор долевого участия – ДДУ. В этом документе должно быть прописано условие оплаты строящегося жилья с применением счета эскроу. Оформление ДДУ с последующей его регистрацией в Росреестре займет 9 дней.
2. Девелопер, кредитное учреждение и покупатель заключают на открытие счета эскроу трехсторонний договор. На это уйдет примерно 3 дня.
3. Покупатель вносит на escrow account требуемую сумму денежных средств. После этого ему останется лишь дождаться окончания строительства.

В целом на оформление сделки по приобретению жилья в строящемся доме, предусматривающей проведение оплаты через эскроу-счет, уйдет порядка 2 недель.

Поддержка обманутых дольщиков

Планируется решать проблемы и сегодняшних обманутых дольщиков. Способствовать этому будет возможность создания в регионах специальных фондов.

В июне 2020 года Советом Федерации одобрен закон, который  устанавливает, что в качестве источника средств, направляемых на завершение строительства, будут выступать компенсационный фонд, а также муниципальные, региональные и федеральный бюджеты.

Ответы на популярные вопросы

Все эти новшества обусловили повышение интереса россиян к теме приобретения жилья после 1 июля 2020 года. На интернет-форумах строительной тематики обсуждаются различные вопросы. Выделим из них лишь наиболее популярные.

• Можно ли вернуть денежные средства со счета эскроу?

Вернуть с эскроу-счета деньги гражданин может в случае прекращения действия ДДУ. Поводом для расторжения признаются ситуации, когда:

• решением судебной инстанции застройщик ликвидирован;
• строительная организация обрела статус банкрота либо в ее отношении проводится процесс конкурсного производства;
• девелопер не передал жилье в оговоренный в договоре срок, либо стало понятно, что завершить строительство вовремя он не успеет.

• Что будет, если строительная организация обанкротится?

При банкротстве девелопера деньги дольщик не потеряет. Независимо от того, что произойдет с застройщиком, средства останутся на эскроу-счете. В такой ситуации клиент сможет выбрать один из следующих вариантов дальнейшего развития событий:

• забрать деньги и направить их на финансирование другой стройки;
• оставить денежные средства на счете эскроу и:
  • потребовать в ходе судебного разбирательства передачи ему квартиры (если дом уже возведен);
  • найти вместе с остальными пострадавшими дольщиками альтернативного застройщика с целью завершения проекта.
• Что будет, если банкротом станет банк?

Все взносы на счет эскроу, который был открыт для принятия участия в строительстве на условиях ДДУ, застрахованы государством. Сумма страховки – 10 млн руб. Это значит, что при форс-мажоре большинство людей, приобретающих квартиры в новых домах, свои деньги вернут. Риски сохраняются, когда объектом сделки являются таунхаусы или загородные коттеджи, а также дорогое жилье премиум-класса.

• В каких новостройках будут продаваться квартиры с применением эскроу-счетов?

То, что по новой схеме с 01.07. 2020 продаваться будут не все новостройки, следует из указа президента «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве…». Законодательством предусмотрена возможность привлечения денег через эскроу-счет только в тех проектах, первый ДДУ по которым заключен после вышеуказанной даты.

Однако, некоторые застройщики уже сегодня взяли на вооружение новую схему. Сбербанк предоставил девелоперам ссуды под строительство с применением счетов эскроу.

• На какой стадии можно купить квартиру в новостройке через эскроу-счет?

Застройщик всегда стремился открыть продажи на этапе котлована. Цель понятна – получить денежные средства как можно раньше. Но, поскольку при новой схеме ссуду предоставляет банк, казалось бы, такая необходимость исчезает. Однако для финансовой организации очень важно снизить риски, ввиду чего привлечение денег граждан на ранних этапах ей выгодно.

Чем раньше собранные средства появятся на счетах эскроу и чем их будет больше, тем дешевле для девелопера станет кредит. По этой причине продажи стартуют, как и сейчас, на ранних этапах строительства.

• Подорожают ли новостройки, и если да, то насколько?

Банк, выдавший заем на строительство, принимает существенные риски, которые снимаются с граждан-дольщиков. При расчете цены квадратного метра девелоперы будут принимать во внимание процентные выплаты и расходы на обслуживание ссуды. Здесь зависимость прямо пропорциональная: за жилье в новом доме покупателю придется заплатить тем больше, чем выше расходы по договору кредитования.

В целом прогноз экспертов в отношении того, на сколько подорожают новостройки с 1 июля 2020 года, предполагает, что стоимость увеличится как минимум на 10 %.

Заключение

Строительные организации, привлекающие деньги дольщиков, с 1 июля 20 года будут использовать эскроу-счета. Финансирование строительства жилья будет вестись за счет собственных средств застройщиков либо взятых ими банковских кредитов. По этой причине цена квадратного метра жилья в новостройке возрастет не менее чем на 10%.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/prodazha-kvartir-v-novostrojkax.html

Застройщики жилья с 1 июля поднимут цены на квартиры

С начала июля крупнейшие застройщики обещают повысить цены на жилье /Максим Мтулов

Большинство крупных застройщиков жилья, опрошенных «Ведомостями», планируют с 1 июля повысить цены на жилье.

Об этом с московских рекламных щитов уже предупреждает клиентов крупнейший застройщик жилья в России – группа ПИК.

Конкретные цифры станут известны после 1 июля и будут зависеть от проекта и площади квартиры, говорит сотрудник офиса продаж компании. Представитель ПИК информацию о грядущем повышении цен подтвердил.

В зависимости от конкретного объекта или корпуса в комплексе «Level Амурская» стоимость недвижимости здесь вырастет в пределах 5%, сообщил гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.

На столько же с 3 июля увеличится стоимость квадратных метров в отдельных проектах «Лидер инвеста» (входит в АФК «Система»), сказал его представитель. Квартиры в объектах ГК «Гранель» подорожают на 2–3%, по словам ее директора по продажам Рустама Арсланова.

Подорожают и квартиры ГК «Основа» и Tekta Group, рассказали соответственно управляющий партнер первой Олег Колченко и гендиректор второй Роман Сычев, не уточнив деталей.

В первых числах июля единовременное повышение цен в пределах 1–2% запланировали и другие столичные застройщики, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Девелопмент-юг» из Краснодара регулярно пересматривает цены последние несколько месяцев, говорит вице-президент компании Михаил Попенко: прайс-лист со 2 июля уже сформирован и некоторые позиции тоже подорожают.

Тотальное повышение застройщиками цен на квартиры совпало со вступлением в законную силу поправок к закону о долевом участии в строительстве, значительно ужесточающих правила продажи жилья в России (подробнее см. стр. 8–9).

С 1 июля строить и продавать жилье в России смогут только компании, отвечающие определенным требованиям. Так, застройщики должны иметь трехлетний опыт строительства проектов не менее 10 000 кв.

м и не менее 10% собственных средств на счету и т. д.

Любые изменения в законодательстве, которые приводят к дополнительной нагрузке на девелоперов, влияют на конечную стоимость квартир, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев, поэтому после 1 июля цены вырастут пропорционально росту затрат девелоперов. К тому же теперь им станет невыгодно продавать за счет скидок и промоакций большие объемы быстро и по минимальной цене, подчеркивает эксперт.

Большинство застройщиков называют июльское повышение цен плановым. Основная причина – рост спроса на новостройки, говорит Арсланов. Ставки по ипотеке продолжают снижаться и, как следствие, жилье становится доступнее, напоминает представитель ГК ПИК.

При этом он признает: «Изменения в законодательстве, безусловно, влияют на отрасль». Повышение цен позволяет чуть снизить продажи, которые приобрели в последний месяц ажиотажный характер, и предотвратить дефицит, жалуется гендиректор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

На стоимости жилья сказывается и подорожание строительных материалов, в том числе из-за роста цен на бензин, отмечает Попенко.

Аналитики, напротив, называют действия застройщиков «маркетинговым шагом». «Постоянный рост цен позволяет привлекать покупателей простым мотивом – купи сегодня, а то завтра будет дороже», – считает ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин.

Прямой связи между повышением цен и вступлением в силу поправок, по его мнению, нет. С ним согласен и руководитель irn.ru Олег Репченко, который напоминает о переизбытке предложения на рынке жилья.

Литинецкая также считает, что отдельные игроки рынка решили создать ажиотаж на фоне вступающих в законную силу поправок, ускорив время принятия решения о сделках.

Изменение законодательства приведет к росту цен, но в долгосрочной перспективе, замечает Пыпин: конкуренция на рынке постепенно снизится – малые и средние застройщики не смогут запускать новые проекты, а крупные будут меньше продавать квартир на стадии котлована, т. е. по низким ценам. Это может произойти через год или два, когда текущее предложение будет распродано и возникнет определенный дефицит квартир, соглашается Репченко. По нашим прогнозам, цены будут расти на 5% в год, сказал представитель группы ПИК.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/06/28/774019-zastroischiki-podnimut-tseni

Долевое участие в строительстве — изменения с 2019 года

В 2019 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

Фото pixabay.com

В соответствии с поручением Президента РФ при участии органов исполнительной власти были разработаны и утверждены критерии, учитывающие степень готовности МКД и количество заключенных ДДУ, которым должны соответствовать проекты строительства, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2019 года и завершение строительства которых возможно по старым правилам.

Что такое долевое участие и договор ДДУ?

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

• Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
• Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению и деятельности самого застройщика. Процесс долевого строительства регулирует закон от 30.12.2004 № 214.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Изменения в долевом строительстве с 2019 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

• Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
• В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
• В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
• В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.
• В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, утвердившее критерии степени готовности объекта строительства при условии, соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.

Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.

Отмена долевого строительства в 2019 году

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

По мнению правительства, отмена ДДУ поможет обезопасить сделки для покупателей, несмотря на возникновение некоторых сложностей для застройщика при возведении жилых домов.

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.

Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

• введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
• если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
• для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
• увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

• в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
• застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
• покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
• после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Как изменения коснутся застройщиков?

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

• на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
• компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
• отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Плюсы и минусы нововведений для покупателей

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Уже запущена Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержатся все разрешения на строительство домов, учтен каждый этап. Также создана специальная комиссия по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с органами исполнительной власти, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства.

Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Фото pixabay.com

Как изменится стоимость жилья после отмены ДДУ?

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Эксперты прогнозируют увеличение расходов застройщиков примерно на треть. В таких условиях застройщик может переложить объем затрат на покупателей путем увеличения цен на жилье.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

Как следует из паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением эскроу-счетов, должно превысить количество в 1 млн. По словам В. Мутко, на 1 марта 2019 года четыре крупнейших российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 34,1 млрд, открыто 1262 эскроу-счета.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmeneniya-s-2019-goda/

Недвижимость. Прогноз на 2020 год: цены на вторичную недвижимость рухнут

Рынок недвижимости России вновь продолжает идти вниз. Чуда не произошло и не произойдет. А так хотелось. 2018 и 2019 годы застройщики подняли цены на первичное жилье на 10-20%% в зависимости от региона и сегмента жилья. Рост цен оправдывали инфляцией и переходом на проектное финансирование. Но на прочь отбрасывался тот факт, что реально располагаемые доходы населения падают уже пятый год подряд. Спрос не растет. Поэтому инвестиционная привлекательность жилья снижается.

Спрос на недвижимость, в т.ч. на новостройки поддерживался и поддерживается двумя способами.

Первый – государственная помощь. Я называю «костыли» рынка недвижимости. Это материнский капитал, выплата 450 тысяч рублей на погашение ипотеки, льготная ставка по ипотеке, военная ипотека, различные жилищные сертификаты.

Второй – снижение ставок по ипотеке. За эти два года ставки не только снижались, но и росли. Было видно как в 2018 году с повышением ставок падали продажи. Но сейчас взят курс на снижение ставок и в 2020 году мы увидим ипотеку по 7%.

Однако снижения ипотеки и костылей оказалось недостаточным, чтобы взбодрить рынок недвижимости. Более того, в 3-м квартале 2019 года рынок новостроек рухнул. По данным росресстра количество сделок по новостройкам снизилось на треть по сравнению с прошлым кварталом.

Аналитики пытаются снизить масштабы падения, объясняя тем, что в предыдущем квартале было много технических сделок, но падение есть.

Я реально смотрю данные за пять лет и вижу падение продаж по конкретным застройщикам, в целом уменьшение количества сделок по первичке, вижу перенос сроков сдачи объектов.

Перераспределение рынка и прогноз цен на 2020-й год на квартиры в новостройках

Другой момент. Перераспределение рынка. Уходят мелкие застройщики, остаются крупные игроки. Возьмет Ставропольский край. Не только потому, что я здесь живу в самом благоустроенном городе России, но и потому что регион становится альтернативой Краснодарскому краю для переезжающих на Юг.

Другой момент – здешний застройщики оказывают сильное влияние на весь рынок первичной недвижимости Юга России, задают тренды и строят жилье и в Краснодаре, ив Ростове, опережая по объему местных застройщиков. Рынок новостроек Ставропольского края выглядит так.

Есть две компании: «ЮгСтройИнвест» и «Третий Рим» — их доля рынка, если учитывать и дома блокированной постройки, более 60%. Более того, ЮСИ – компания №1 в России по числу эскроу-счетов, а по объемам застройки жилья в квадратных метрах занимает третью строчку.

«Третий Рим» занял другую тактику – сконцентрировался на строительстве собственного города на 100 тысяч человек – жилого района «Гармония», где помимо квартир, предлагаются таунхаусы, флэтхаусы, дуплексы, особняки и т.п..

Концентрация рынка обычно приводит либо к повышению цен, либо к стабилизации, если спрос падает. Что мы и увидим. И в Ставрополе, и в Москве, и в Краснодаре. Падения цен на квартиры в новостройки в скором будущем не ждите. Ипотеку снизят, придумают какую-нибудь помощь, но продажи обеспечат с помощью государства.

С прогнозом цен на первичную недвижимость в 2020 году все понятно – цены стабилизируются. Укрупняющиеся застройщики имеют достаточный запас средств и рентабельности, чтобы пережить стагнацию продаж. Рентабельность такова, что строительство в разумных объемах будет выгодно.

Прогноз цен на 2020 год на вторичную недвижимость

А вот тут веселее. В 2018-2019 годах вторичная недвижимость также росла в цене как и новостройки.. Однако повышение цен не было подкреплено ничем кроме того, что все вокруг повышают. В результате в 2020 году мы увидим как вторичная недвижимость сильно просядет в цене. Правда это не касается ликвидных локаций в мегаполисах. А вот спальные районы в тех же миллиониках станут доступнее.

Ситуация будет разворачиваться следующим образом. Крупные застройщики цену стабилизируют, но снижать не будут, поскольку у них длинный бизнес, они любого переживут.

Владельцы вторичного жилья не могут позволить себе роскошь продавать объект два-три года. Год уже является критичным периодом экспонирования жилья.

Стоит учитывать также и другие факторы. В целом российский покупатель предпочитает новостройки, чем вторичное жилье. И второй фактор – условия кредитования покупки в новостройках часто более выгодно, чем на вторичное жилье. К тому же многие банки софинансируют ипотечные программы своим покупателям. Вышеупомянутые ЮСИ и «Третий Рим» не исключение.

Так что, если вы намерены продать свою старую квартиру в спальном районе, продавайте сейчас. Дальше они будут стоить дешевле. Мой прогноз прост — цены откатятся на 10-30%%, т.е. на двухлетний уровень.

А если произойдет кризис, то и вовсе могут вдвое подешеветь. Подобное случилось в США когда лопнул ипотечный пузырь. Там можно было и за треть стоимости жилье приобрести, если располагал наличными деньгами.

А как вы считаете в 2020 году подорожает вторичка или подешевеет? И есть ли в России альтернатива жилью как инструменту инвестирования свободных денег?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/595dd44f3c50f7579cfca599/5de4cf2d1ee34f00afa7d5a7

Прогноз цен на недвижимость в 2020 году — блоги риэлторов | ЦИАН

Всем привет! Сегодня я дам прогноз цен на недвижимость на 2020 год, а также объясню, почему я считаю именно так, а не иначе. Начнём с обзора цен в 2019 году. Если сравнивать цены на аналогичное жильё в начале года и в конце, то они отличаются — сейчас цены ниже.

Что же происходило в течение года? Как я уже писал в прогнозе цен на 2019 год, начиная с 2015 года, когда в октябре 2014 года начался кризис, январь каждый год отличался достаточно высокой активностью покупателей, которая до кризиса не была свойственна этому месяцу.

Уже с 3-4 января звонили по рекламируемым объектам и просились на просмотр. Это было связано в первую очередь с тем, что начиная с сентября 2018 года мы получили всплеск спроса на квартиры.

Те, кто уже пришёл в себя после кризиса и планировал покупку недвижимости, ждали дальнейшего снижения.

17 сентября Центробанк впервые после длительного снижения поднял ключевую ставку. После этого некоторые банки подняли ставки по ипотечным кредитам, и все те покупатели, кто находились в режиме ожидания, вышли на рынок.

, что совпало с началом сезонной активности. Результатом был всплеск спроса и продаж в октябре-ноябре.

В декабре, который и так всегда характеризуется активными продажами, ключевую ставку подняли ещё раз, что дало вторую волну покупательского спроса на квартиры, которая продлилась по март включительно.

Рынок был более-менее активен до майских праздников, а затем «ушёл в отпуск» до конца сентября, как это в основном и бывает. Основная масса участников рынка на период отпусков откладывают решение жилищного вопроса до осени.

Однако, некоторые события летом всё же происходили.

Рынок недвижимости готовился к переходу застройщиков на работу по эскроу-счетам, которые должны обезопасить участников долевого строительства от потери денег, если строительство не будет завершено, в связи с чем ожидалось повышение цен на новостройки.

Повышение цен на новостройки произошло, но во-первых, оно не отразилось на вторичном рынке, хотя прогнозоровался и рост вторички. Во-вторых, на фоне отсутствия спроса, многие застройщики вернули ценники к старым цифрам.

При этом, Центробанк активно помогал застройщикам, стимулируя спрос снижением ключевой ставки.

Банки реагируют на это, снижая ставки по кредитам, но на этом фоне увеличения спроса хотя бы близкого к осени-зиме 2018 года не происходит. Причин две. Во-первых, люди «наелись» кредитов. Закредитованность населения достигла своего предела.

Все, кто хотел/мог взять кредит – взяли. Во-вторых, те немногие покупатели, которым ещё нужно что-то купить, не торопятся, так как прошлый год научил их не принимать необдуманных решений (а покупка квартиры на волне спроса – огромная ошибка).

Они ждут и завершения сезонной активности, когда наступит лето.

И правильно делают! Все, кто обращается ко мне с вопросом о том, есть ли смысл покупать сейчас, или не стоит торопиться, я отвечаю, что не стоит торопиться.

Уже сейчас видно, что изменения в законодательстве по новостройкам и сезонная активность не привели к серьёзному росту спроса на жильё. Да, покупатели на рынке есть и есть спрос.

Но покупают только то, что экспонируется по нижней планке рынка и говорить о росте цен на квартиры не приходится. И я не вижу никаких предпосылок к тому, что что-то изменится. Цены в следующем году расти не будут.

Так что же нас ждёт в 2020 году? Как я уже писал, 13 декабря Центробанк вновь снизил ключевую ставку, что приведёт к дальнейшему снижению ставок по ипотеке. Однако это не приведёт к значительному росту желающих получить ипотечный кредит.

Рост цен на топливо, продукты и услуги ЖКХ, инфляция (пусть и рекордно низкая в этом году), низкий уровень экономического развития не способствуют росту доходов населения. А полученный кредит необходимо оплачивать.

Ну и причины, которые описал через абзац выше, работают и будут работать.

Продавцы квартир, «повисев» некоторое время в рекламе по желаемым ими ценам, поняли, что их желания с действительностью не совпадают и в обозримом будущем не совпадут, и стали снижать цены.

Прошедшие полгода длился период инерционности рынка, необходимый для того, чтобы продавцы пришли к пониманию необходимости снижаться.

И эта тенденция будет сохраняться в течение первых 9 месяцев года, то есть до сентября. До апреля рынок будет сохранять своё нынешнее состояние, а с наступлением майских праздников, активность покупателей снизится на фоне наступления сезона отпусков.

Именно это время, то есть с начала мая по конец июля, является лучшим временем для покупки и тем, кто планирует покупку квартиры в наступающем году, я рекомендую использовать это время.

До конца июля лучше не тянуть, так как всё самое хорошее к этому времени раскупают.

Новые же квартиры собственники выставляют по высокой цене в надежде на осеннее повышение цен, которого по моему мнению не случится. То есть, и по прошествии первых 9 месяцев года, и наступлению сезонной активности, роста цен не произойдёт.

Некоторые причины описаны выше. Но не все. Во-первых, переход к новым правилам возведения новых домов состоялся только на бумаге. Пока основная масса застройщиков возводят дома по старым правилам, что сохраняет цены на прежнем уровне.

Реально переход к новым правилам состоится через 2-3 года.

В третьих, если говорить о Москве, то ещё одним фактором, который будет способствовать снижению цен на недвижимость, является программа реновации, по которой активными темпами вводится в эксплуатацию новое жильё.

Очевидно, что квартир в сносимых домах меньше, а в строящихся больше. Москва уплотняется, количество продаваемых квартир увеличивается. Спрос при этом не растёт.

Это неизбежно приведёт к снижению цен. Уже сегодня можно наблюдать, как продавцы квартир в домах, включённых в программу реновации, выставляют цены на них наравне с ценами на аналогичные квартиры в домах, не включённых в эту программу.

А ведь ещё год назад, цены на квартиры в домах под снос были заметно выше аналогов и на них был устойчивый спрос. Из всего этого можно сделать вывод, что объективных факторов для повышения цен на квартиры в 2020 году нет.

Ожидается период стагнации цен, с их незначительным снижением на 5-10%.

В связи с этим хочу порекомендовать тем, кто хочет продать свою квартиру, не затягивать с решением вопроса и успеть сделать это в ближайшие 2-3 месяца.

Покупателям рекомендую сильно не торопиться принимать решение о покупке, и по возможности дождаться начала летнего сезона. Однако, совсем прекращать поиски не следует, так как хорошие варианты на рынке появляются и будут появляться.

Не исключено, что получится приобрести подходящее жильё по приемлемой цене уже сейчас. Желаю всем всего наилучшего в Новом Году!

Источник: https://stat.cian.ru/blogs-prognoz-tsen-na-nedvizhimost-v-2020-godu-301312/