Как оформить договор купли-продажи общей собственности

Время чтения: 6 минут

Автомобили, дома, квартиры, участки земли ежедневно приобретают состоящие в браке люди. Это имущество закон относит к совместной собственности, распоряжаться которой имеют право оба супруга. Чтобы исключить вероятность признания сделки недействительной, владельцам необходимо знать, как правильно оформить договор купли-продажи общей собственности.

Продажа совместно нажитого недвижимого имущества

Гражданский кодекс РФ регламентирует вопросы продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности. Ст. 253 ГК РФ не предполагает определения долей владельцев. Участники вправе распоряжаться имуществом только сообща.

Поэтому совершение таких сделок требует нотариально удостоверенного согласия совладельцев.

 Несоблюдение данного правила при совместной собственности трактуется как нарушение интересов участников и ведет к признанию договора недействительным.

Более подробно тема рассмотрена в статье «Продажа квартиры в совместной собственности».

Распоряжение долевой собственностью

Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник доли в квартире или доме вправе самостоятельно распорядится своим имуществом. Но при этом законодательно устанавливаются некоторые ограничения, которые стороны должны соблюдать, если заключают договор купли-продажи квартиры с выделением долей:

• участник вправе распоряжаться только своей частью;
• совладельцы имеют преимущественное право покупки.

Сделка купли-продажи доли с посторонним лицом возможна только при условии письменного отказа от покупки остальных участников.

Более подробно вопрос распоряжения таким имуществом рассмотрен в статье «Как продать квартиру в долевой собственности».

Покупка объекта, принадлежащего нескольким собственникам

Покупая квартиру, принадлежащую нескольким владельцам на праве общей долевой собственности, необходимо внимательно изучить условия договора. Документ подписывают все владельцы либо один из них, при наличии подтверждения полномочий – доверенности на совершение сделки купли-продажи.

Если совладельцами квартиры в праве общей долевой собственности являются лица младше 18 лет, нужно получить разрешение ООиП на продажу жилья. Это правило устанавливает Закон РФ от 24.04.2008 № 48 ФЗ «Об опеке и попечительстве».

 Хотя нормативные акты рассматривают несовершеннолетнего как полноправного члена общества, государство таким образом обеспечивает защиту детских имущественных прав.

В разрешении оговариваются требования, выполнив которые, родители могут продать жилье.

Дольщики старше 14 лет, но не достигшие 18, подписывают договор при наличии нотариально удостоверенного согласия родителей или законных представителей. Дети младше 14 лет в сделке не участвуют, их интересы представляют родители.

Совместная собственность у продавца на квартиру или дом также требует согласия совладельцев на сделку. Несовершеннолетние собственники соглашаются на продажу, как и в предыдущем случае, после разрешения ООиП. Документ подписывает родитель либо законный представитель.

Более подробно особенности приобретения супругами жилых объектов обсуждаются в статье «Покупка жилья в браке».

Оформление квартиры, приобретенной в браке

Существует несколько вариантов оформления права собственности на жилье в браке. В зависимости от условий покупки и собственных целей каждая пара подбирает наиболее оптимальный способ защиты прав:

1. Равноправное владение недвижимостью – оформляется покупка квартиры в общую собственность без указания долей. При расторжении брака объект будет делиться поровну между супругами.
2. Больший вклад одного из супругов. Покупку лучше оформить в долевую собственность, где в качестве покупателей указывается и муж, и жена с определением доли каждого.
3. Сразу после регистрации брака новобрачные планируют приобрести дорогостоящую недвижимость или несколько объектов. В этом случае стоит разграничить право собственности супругов путем заключения брачного договора. В БК следует сформулировать условия распоряжения квартирой и другим имуществом в браке и при разводе.

Все перечисленные варианты предполагают, что права обеих сторон в равной степени защищены.

Следует упомянуть, что жилье, полученное в дар или наследство, оформляется на указанное в договоре лицо и делению между супругами не подлежит.

Документальное оформление сделки купли-продажи

При покупке недвижимости продавец и покупатель должны знать, как правильно составить договор, если жилой объект находится в совместной собственности. Любая сделка начинается с проверки объекта и подготовки договора купли-продажи. Условия соглашения должны устраивать обе стороны.

Особое внимание уделяется ситуации, когда среди владельцев недвижимости есть несовершеннолетние дети. Только получив разрешение органов опеки и попечительства можно оформлять договор купли-продажи квартиры в долевую собственность или совместное владение без выделения долей.

В следующих разделах мы обсудим особенности составления ДКП подробнее.

Согласие совладельцев на продажу

Совладелец оформляет согласие на сделку письменно в произвольной форме. Обязательно указываются паспортные данные собственника, характеристики продаваемого объекта, согласно правоустанавливающим документам.

По желанию оговаривается срок действия выдаваемого согласия, но законодательно этот аспект не ограничивается.

Предлагаем изучить образец согласия.

Содержание договора купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости в совместную собственность должен отвечать требованиям § 7 ГК РФ. К обязательным условиям относятся:

• данные, позволяющие идентифицировать имущество;
• цена квартиры;
• условия передачи имущества и денежных средств.

При отсутствии этих пунктов договор считается несогласованным и незаключенным.

Продажа долей в собственности требует письменного отказа от преимущественного права покупки других собственников. Когда собственность продается целиком, договор подписывают все участники или их уполномоченный доверенностью представитель.

Для предварительного ознакомления стоит скачать образец договора купли-продажи общей долевой собственности.

Если покупателю нужно время, чтобы собрать полную сумму для оплаты, или в силу других причин невозможности заключения договора стороны оформляют предварительное соглашение в соответствии со ст. 429 ГК РФ.

В предварительном договоре прописываются все важные детали сделки. Для продавца и покупателя это определенная гарантия того, что согласованные условия не изменятся в дальнейшем.

Аналогичные правила должны соблюдаться при продаже совместно нажитой недвижимости. Рекомендуем изучить, как выглядит образец договора купли-продажи квартиры в совместной собственности супругов.

Образец ДКП квартиры в совместной собственности

Договор подписывает собственник, который указан в правоустанавливающих документах на недвижимость. Если в выписке на право собственности фигурируют оба супруга, ДКП может быть подписан обоими либо одним.

В ситуации, когда сделка оформляется самостоятельно мужем или женой, договор удостоверяется нотариусом после предоставления согласия на сделку брачного спутника. Форма ДКП с согласием супруга в 2020 году установлена ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Условия оплаты и передачи недвижимости

Передача предмета договора выполняется по подписываемому сторонами передаточному акту, в соответствии со ст. 556 ГК РФ. В акте указываются:

• реквизиты сторон;
• паспортные данные свидетелей;
• выделение долей договором купли-продажи;
• дата и время передачи ключей от объекта недвижимости покупателю;
• полученная сумма цифрами и прописью. Если оплата выполняется в иностранной валюте, указывается курс на момент передачи денег.

Передача имущества и получение денег при свидетелях исключает возникновение споров об оплате в дальнейшем.

Переход права собственности на имущество

Само подписание ДКП и его удостоверение нотариусом не является основанием для перехода права собственности. Покупатель становится полноправным владельцем только после внесения записи о сделке в ЕГРН.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 218, сведения вносятся на основании заявления нового владельца, переданного в одно из перечисленных учреждений:

• офис Росреестра;
• филиалы Федеральной кадастровой палаты;
• территориальное отделение МФЦ.

Кроме этого, можно сдать документы при выездном обслуживании, направить их по почте или в электронном виде.

Заявление подает один из участников совместной собственности. Распределение долей выполняется по требованию всех дольщиков.

Сделка купли-продажи между супругами

Договор купли-продажи недвижимости между супругами оформляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Как указано в ст. 56 Основ законодательства РФ нотариате, нотариальная контора должна находиться в пределах субъекта РФ, в котором расположена квартира,

Совладелец имеет преимущественное право покупки, поэтому его согласие на продажу не требуется.

Одним из существенных условий договора является указание цены недвижимости, поэтому собственники инициируют процедуру оценки объекта.

Такая сделка заключается вместо раздела имущества, когда пара мирно договорилась о передаче жилья одному из них взамен на денежную компенсацию другим.

Особенности купли-продажи дома и земельного участка

При продаже недвижимости на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, покупатель приобретает одновременно с домом и возможность пользования участком на тех же условиях, что и прежний собственник.

Оформление договора купли-продажи дома и земельного участка возможно, если объект прошел государственный кадастровый учет. Данный факт должен подтверждаться выпиской из ЕГРН в соответствии со ст. 28 ФЗ № 218.

Существуют обстоятельства, при которых покупатель имеет право требовать расторжения договора. В частности, это касается искажения следующих сведений:

• разрешенное использование участка;
• наличие разрешения на застройку;
• факторы, повлиявшие на стоимость объекта;
• качество земли.

В таких случаях купля или продажа дома не позволяет реализовать условия договора. Поэтому каждая из сторон имеет право инициировать его расторжение.

Последствия несоответствия жилья условиям договора

Как следует из ст. 475 ГК РФ, если продавец передает недвижимость, которая не соответствует указанным характеристикам либо имеет существенные недостатки, покупатель вправе требовать:

• безвозмездного их устранения;
• возмещения расходов на исправление выявленных повреждений;
• пропорционального уменьшения цены.

В случае обнаружения неустранимых недостатков покупатель может даже потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

Заключение

Оформление договора выполняется в строгом соответствии с нормами законодательства. Соблюдая все формальности, стороны оградят себя от возможного мошенничества либо спорных ситуаций в дальнейшем. Так собственники смогут беспроблемно владеть и распоряжаться приобретенным имуществом.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/dogovor-kupli-prodazhi-obshhej-sobstvennosti.html

Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону

Оглавление:

• В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
• Какие функции выполняет нотариус?
• Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
• Примерная стоимость
• Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
• Последствия принятия закона
• Собственность несовершеннолетних
• Заключение

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления.

А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются.

Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку.

При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Какие функции выполняет нотариус?

Главная задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки.

С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев.

Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

• Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
• Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
• Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
• Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

• В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
• Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
• Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Примерная стоимость

Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей. Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене. При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

• Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
• Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
• Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
• Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью.

Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится.

Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

Собственность несовершеннолетних

Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

Заключение

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности.

Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников.

Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок.

На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/pravila-prodazhi-dolevoj-sobstvennosti-s-iyunya-po-novomu-zakonu.html

Договор купли продажи совместной собственности супругов 2020 ✏️

Время чтения: 6 минут

Режим общего имущества – одна из распространенных форм собственности. Помимо нюансов, связанных с использованием такого имущества, существуют и определенные особенности его реализации. Довольно часто собственники заключают договор купли-продажи общей собственности (ДКП). Разберем более подробно, что он собой представляет и как правильно его оформить.

Понятие и виды общей собственности

Совместная собственность подразумевает под собой принадлежность имущества одновременно нескольким владельцам. Все они владеют, пользуются и распоряжаются имуществом по своему усмотрению, не пренебрегая интересами других сособственников.

Право владельцев возникает как на делимые, так и на неделимые вещи.

Выделяют две разновидности общей собственности:

• общедолевая – доля каждого из участников определена;
• совместная – доли владельцев изначально не выделены.

Переводить имущество из совместной собственности в долевую можно по усмотрению сторон, а наоборот – в случаях, установленных законом.

Особенности режима общей собственности урегулированы Гражданским кодексом РФ. Это главный нормативно-правовой акт в данной сфере.

Отдельные аспекты регулируются некоторыми законами и подзаконными актами. Вопросы, связанные с регистрацией данного рода имущества, подпадают под юридическое действие закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Продажа недвижимости, относящейся к совместной собственности

Реализация совместной собственности имеет свои особенности. Если доли в квартире не выделены, то все владельцы выступают как один собственник, действуя совместно.

Ни один из собственников не может самостоятельно продать жилье без согласия остальных совладельцев.

Такой вид собственности наиболее часто возникает у мужей/жен, а также у участников крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ).

Продажа квартиры в долевом владении

Каждый собственник вправе пользоваться и распоряжаться своей долей по личному усмотрению. Однако при продаже недвижимости он обязан в первую очередь сделать предложение о покупке объекта остальным совладельцам имущества.

Только в случае отказа последних у него возникает право продать объект другим лицам.

Различают два типа долей:

• реальная – выделенная в натуре и привязанная к конкретным частям квартиры;
• идеальная – абстрактная, не выделенная в натуре.

Процедура оформления ДКП

Договор купли-продажи квартиры супругами в долях предполагает установление части, которая принадлежит каждому из них. В большинстве случаев имущество делится пополам, однако в сделке могут быть предусмотрены и иные условия.

Нормы Семейного кодекса РФ наделяют супругов правом изменить режим совместной собственности на долевой или раздельный.

Если доли изначально не указываются в договоре, это не помешает разделить имущество в дальнейшем.

Прежде чем заключить сделку, многие подписывают предварительный договор купли-продажи в долевую собственность. Это позволяет закрепить готовность сторон провести отчуждение доли недвижимого объекта.

Продавая свою часть, сначала нужно уведомить другого участника, ведь он имеет преимущественное право на ее покупку.

Согласие партнера на продажу квартиры

В соответствии с Семейным законодательством, важным условием продажи совместного имущества является согласие супруга на реализацию недвижимости.

Согласие партнера подлежит нотариальному удостоверению.

Разрешение не требуется только в том случае, когда имущество считается личным.

Особенности содержания договора купли-продажи

Форма ДКП с согласием супруга в 2020 году остается неизменной: договор заключается письменно путем составления единого документа.

Одно из существенных условий ДКП – цена сделки. Договор, в котором не указана сумма, можно считать ничтожным.

Законодательство не требует нотариального удостоверения договора, поэтому этот вопрос остается на усмотрение сторон.

Переход права собственности к приобретателю имущества подлежит государственной регистрации.

Особенности, которыми отличается договор купли-продажи квартиры супругу, зависят от того, в какой собственности находится имущество: совместной или долевой.

В первом случае пара действует в своих интересах как единое лицо. Учитывая, что в тексте документа следует перечислить всех собственников жилого объекта, сторон в договоре должно быть не меньше трех.

Составить такой договор можно при помощи юристов или самостоятельно. Во втором случае заранее стоит ознакомиться, как выглядит образец договора купли-продажи квартиры в общей совместной собственности супругов.

Продавец не должен забывать о преимущественном праве покупки доли другим совладельцем. На решение этого вопроса отводится месяц, после чего продавать квартиру можно любому покупателю на тех же условиях.

Чтобы оформить документ правильно, посмотрите, что собой представляет образец договора купли-продажи общей долевой собственности.

Предмет договора

Еще одним из существенных условий договора является его предмет. Предметом выступает само недвижимое имущество:

• квартира,
• дом,
• другое сооружение,
• земельный участок.

В тексте документа нужно указать данные, по которым легко установить, какой объект подлежит передаче, в частности:

• адрес недвижимости,
• площадь,
• назначение.

При отсутствии указанных сведений договор будет считаться незаключенным.

Передача средств по договору

В документе, помимо суммы, обычно указывается, каким способом покупатель должен передать продавцу средства и в течение какого срока. По договоренности между сторонами используется как наличный, так и безналичный расчет.

В последние годы набирает популярность способ оплаты посредством банковских ячеек. Покупатель кладет в нее деньги, а продавец – ключ от квартиры. На получение средств накладывается запрет, пока стороны не уладят формальности с документами.

Порядок передачи недвижимости

При заключении ДКП продавец обязуется передать второй стороне договора недвижимое имущество. Передача объекта осуществляется на месте его расположения. Доказательством факта приема-передачи является соответствующий акт.

Обязанности продавца считаются исполненными не после заключения договора, а после того, подписания акта приема-передачи.

В акте фиксируется состояние объекта, его соответствие информации, указанной в договоре. Содержание документа может варьироваться в зависимости от условий и предмета соглашения.

С этого момента плательщиком коммунальных и прочих услуг становится покупатель.

Процедура регистрации права собственности

С 1.01.2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Согласно этому документу, получить услуги по регистрации покупки можно несколькими способами:

1. Путем личного обращения в офис Росреестра.
2. Через многофункциональный центр.
3. По почте.
4. В электронном виде.

Сократились и сроки предоставления услуг. Теперь они составляют от 5 до 10 дней в зависимости от вида предоставляемой услуги.

Перечень требуемых документов

Чтобы провести выделение долей договором купли-продажи или реализовать имущество с уже выделенными долями, для государственной регистрации необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление;
• ДКП;
• доверенность в случае подачи документов через представителя;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Уплата госпошлины

За государственную регистрацию, в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ, взимается государственная пошлина. Для физических лиц ее размер составляет 2 тысячи рублей.

Порядок вычисления сбора, а также актуальные размеры госпошлины можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Реализация доли жилого помещения

Каждый владелец имеет право распоряжаться своей долей имущества, но необходимо учитывать определенные особенности:

1. Для продажи части дома доля должна быть реальной, а не идеальной, то есть выделенной в натуре.
2. Совладельцы жилого объекта имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Особенности преимущественного права покупки доли

Продавец должен предупредить других совладельцев об отчуждении доли в общем имуществе за месяц. Этот срок отведен законодателем на обдумывание данного предложения.

У каждого собственника есть 90 дней на оспаривание продажи и перевод прав и обязанностей покупателя на себя.

Если участник договора уверен, что не планирует приобретать чужую долю, он вправе сразу, не дожидаясь истечения месячного срока, написать отказ. Документ составляется в свободной письменной форме. В нем необходимо указать факт предложения покупки, адрес и ФИО сторон, их паспортные данные.

Переуступка права на покупку законодательством не предусмотрена.

Права на земельный участок в случае продажи дома

• При продаже любой недвижимости происходит переход земельного участка в долевой собственности к покупателю.
• Согласно закону, если продавец является собственником земельного участка, на котором расположен объект продажи, к покупателю переходит право собственности на землю, которая находится под строением и необходима для его использовани, если закон не предусматривает другое.
• Продажа недвижимости, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу, допускается без согласия владельца только в том случае, когда это не противоречит условиям использования участка.

Передача недвижимости ненадлежащего качества

Если продавец передает имущество не того качества, что предусмотрено договором, покупатель может требовать:

• уменьшения цены;
• устранения недостатков за счет продавца;
• возмещения расходов, понесенных на устранение недостатков.

При выявлении значительных нарушений условий договора покупатель вправе:

1. Пренебречь своими обязанностями по договору и требовать возврата уплаченной суммы.
2. Требовать заменить товар ненадлежащего качества.

Особенности приобретения жилья в браке

Совместная собственность у продавца чаще всего возникает в браке. Это связано с тем, что почти все приобретенное супругами считается их совместно нажитым имуществом. При этом предполагается, что у мужа и жены равные части.

Некоторые супруги предпочитают изначально выделить доли, чтобы к этому не пришлось прибегать в дальнейшем.

Не все имущество, приобретенное в браке, считается совместным. В праве общей долевой собственности у супругов доли зачастую идеальные, не выделенные в натуре. Поэтому все более актуальными становятся соглашения и брачные договоры.

Оформление квартиры супругами

Когда дело доходит до покупки недвижимости, у супругов часто возникает вопрос, как лучше приобретаемое жилье оформить.

Наиболее распространенный вариант – совместная собственность с невыделенными долями. Кроме того, все чаще в последнее время оформляют договор покупки квартиры в долевую собственность. А некоторые супруги посредством заключения брачного договора определяют раздельный режим пользования.

В каждом случае пара самостоятельно определяет, какой вариант подходит им больше всего.

Выводы

Вопрос приобретения общей собственности актуален для многих граждан, особенно для состоящих в браке. В последние годы они все чаще готовы заключить договор купли-продажи вместо раздела имущества, что значительно упрощает жизнь супругам в случае развода и сводит до минимума имущественные споры.

Учитывая общий режим пользования, данного рода договоры имеют свои особенности, и все же подобные сделки – оптимальный вариант оформления недвижимости.

Источник: https://zakon7ya.ru/imushhestvennye-obyazatelstva/sovmestnaja-sobstvennost/dogovor-kupli-prodazhi-obshhej-sobstvennosti.html

Особенности общей долевой и совместной собственности при оформлении договора купли-продажи квартиры: образцы документов

При заключении договора купли-продажи нужно соблюдать много правил. Особое внимание надо уделить виду собственности. Если отчуждают несколько человек, то сделка обязательно должна быть нотариальной, в противном случае её признают ничтожной и не зарегистрируют. Со стороны покупателя также нужно определиться, в какую собственность покупать: совместную или долевую.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Виды общей собственности

Когда имущество принадлежит двум или более лицам, значит оно находится в общей собственности. Законодатель в ст. 244 ГК РФ разделяет её на два вида в зависимости от правового регулирования отношений:

1. Общая долевая. Здесь доля каждого собственника определена. Владение и пользование происходит пропорционально той части, которая принадлежит лицу. Распоряжается каждый своей долей сам, но с учетом мнения остальных. Если один собственник хочет продать свою долю, то он обязан вначале предложить купить её остальным сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки согласно ст. 250 ГК РФ. В случае их письменного отказа, можно искать стороннего клиента.
2. Общая совместная. Доля собственников не определена. Имуществом распоряжаются совместно, и отчуждать тоже должны все вместе. Такой вид собственности возникает в определенных случаях:
   • Между супругами. Лица, находящиеся в браке, приобретают квартиру в общую совместную собственность на основании ст. 256 ГК РФ, независимо от того на чье имя заключается договор купли-продажи. По семейным правоотношениям и муж, и жена являются владельцами. Если они хотят определить доли, то составляют брачный договор.
   • При приватизации. Иногда недвижимость приватизируют в собственность одной семьи без определения долей, в этом случае можно после договора приватизации обратиться к нотариусу за соглашением об определении долей.

Оформление ДКП при наличии нескольких собственников

Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества, где владельцами являются два или более лиц, нужно обращаться к нотариусу. При этом не имеет значения, продает один собственник свою долю либо все собственники вместе.

Граждане должны обратиться в нотариальную контору со своими паспортами и правоустанавливающими документами для совершения сделки. В случае если только один собственник продает свою часть, то он должен предоставить также отказы от преимущественного права покупки всех остальных собственников.

Нужно ли согласие супруга(и)?

Согласно ст. 34—35 Семейного Кодекса РФ, если имущество было приобретено в браке, то согласие на отчуждение от другого супруга необходимо получить.

Исключение составляет безвозмездное получение недвижимости. Если во время брака один из супругов получил вещь бесплатно (по договору дарения, наследству, договору в пользу третьего лица), то согласие на сделку от другого супруга не нужно делать. В остальных случаях оно обязательно.

Передача средств

Сумма может быть передана как до подписания сделки, так и после. В договоре купли-продажи прописывается общая стоимость объекта. Далее участники сами решают, как разделить денежные средства. Можно в самом тексте договора прописать, кто сколько получает.

Оплачивается покупка несколькими способами:

• наличными денежными средствами;
• путем аккредитива;
• с использованием банковской ячейки.

ВНИМАНИЕ! Независимо от способа оплаты, покупатель, если он один, обязательно должен получить от всех продавцов, если их двое или больше, расписки о получении ими своей доли денежной суммы.

Как оформить соглашение при покупке несколькими лицами?

При покупке квартиры несколькими лицами они оформляют её в общую долевую собственность. При этом в сделке доля каждого участника определяется по их желанию. В договоре четко прописываются доли сторон и каждому после регистрации выдаются документы на принадлежащую ему долю.

Если сделку оформляют супруги, то по семейному кодексу они приобретают в общую совместную собственность. Когда лицо, находящееся в браке приобретает квартиру на свое имя, то это имущество все равно будет принадлежать обоим супругам. Однако закон не запрещает им купить и в долевую собственность.

В некоторых регионах, при покупке супругами в общую долевую собственность регистраторы требуют предоставлять сделку только в нотариальной форме, ссылаясь на Семейный кодекс. Все имущество нажитое супругами во время брака является совместной собственностью, а разделить имущество можно только брачным договором.

Обязательно ли согласие супруга(и)?

Статьи 34—35 СК РФ предусматривают, что при совершении одним супругом сделки, предполагается, что он действует с согласия второго. Значит, согласие на покупку недвижимости обязательно должно быть выдано.

ВАЖНО! Управление Росреестра откажет в регистрации сделки без вышеуказанного документа.

Порядок при регистрации перехода прав

При общем владении квартирой после заключения договора купли-продажи, переход долевой собственности от одной стороны к другой надо зарегистрировать в Управлении Росреестра. Весь комплект документов можно предоставить в любой многофункциональный центр по месту нахождения недвижимости.

Список документов:

• стороны с паспортами;
• договор купли-продажи (если сделка нотариальная, то копию договора, заверенную нотариусом, если простая письменная – все экземпляры сторон + экземпляр для Росреестра);
• документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке);
• правоустанавливающие документы у продавца (договор, свидетельство, выписка);
• государственная пошлина.

Согласно изменениям в ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если сделка была заключена в нотариальной форме, то заявление о государственной регистрации может подать любая сторона сделки.

При заключении сделки важно уделить внимание праву собственности. Определить сколько лиц на стороне продавца, и сколько у покупателя для выбора формы договора. При множественности лиц важно учесть все подводные камни сделки и не забыть про сопровождающие документы.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/dolevaya-sobstvennost.html

Особенности покупки и продажи доли недвижимости. Регистрация сделки с частью жилья

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Условия и требования к сделкам

Купля-продажа доли в объекте недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 16 ч.1 с учетом положений параграфа 7 главы 30). При этом закон делит общее имущество на два вида:

• долевую собственность (когда у каждого участника в собственности имеется доля, размер которой определен);
• совместную собственность (когда размер доли не определен).

При этом доля может быть выделена в натуре (т.е. иметь физическое выражение) или иметь процентное или долевое выражение по отношению к общей массе имущества.

Для того чтобы произвести отчуждение доли в жилом или нежилом помещении, необходимо соблюсти ряд необходимых требований:

1. Преимущественное право покупки имеют собственники остальных долей в этом имуществе. Произвести отчуждение своей части третьим лицам возможно только после того, как остальные сособственники отказались от приобретения либо не выразили согласия приобрести продаваемую долю.
2. Сделка по отчуждению такого имущества требует обязательного нотариального оформления.

Пошаговая инструкция, как продать долю

Как правило, у владельцев общего имущества в собственности имеются доли, выраженные в виде дробей, определяющих размер каждой доли по отношению ко всему общему имуществу. В документах о праве собственности это выглядит следующим образом: например, 1/3 доли в общей долевой собственности или 69/100 долей в общей собственности на недвижимое имущество.

Выделение части, установление ее коммерческой стоимости

Продать часть недвижимости можно в том случае, если ее размер документально определен. Допускается продажа как выделенной в натуре доли, так и части помещения, чей размер определен в долевом соотношении.

Если имущество находится в общей совместной собственности (т.е. размер долей сособственников не установлен), то перед продажей необходимо осуществить распределение долей между участниками общей собственности. Правила выдела предусмотрены ст.

254 ГК РФ.

Статья 254 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Затем необходимо определить рыночную стоимость имущества, подлежащего продаже. Это важный этап, поскольку стоимость недвижимости является одним из основных условий договора купли-продажи, также стоимость должна в обязательном порядке фигурировать в уведомлении, направляемом сособственникам, следовательно, изменение ее в будущем достаточно проблематично.

Устанавливая цену на продаваемую часть недвижимости, необходимо понимать, что круг потенциальных покупателей не слишком велик, поэтому при определении рыночной стоимости принято использовать различные понижающие коэффициенты. Итоговая стоимость доли будет зависеть от нескольких факторов:

• Размера продаваемой доли.
• Месторасположения объекта.
• Года постройки, технического состояния.
• Инфраструктуры.
• Количества сособственников.

Доля, имеющая натуральное выражение, как правило, стоит дороже, чем та, размер которой определен в дробном соотношении.

Профессиональные оценщики для определения стоимости доли в объекте недвижимости используют следующую формулу:

СКВ х Д/2 х К, где:

• СКВ – стоимость недвижимости на рынке;
• Д – размер доли в имуществе;
• К – понижающие коэффициенты.

Соблюдение прав сособственников на общее имущество – одно из основных правил при осуществлении купли и продажи доли общей недвижимости. От грамотного составления уведомления во многом зависит дальнейшая судьба сделки.

Закон предполагает два возможных способа отчуждения части квартиры или дома в пользу третьих лиц:

• Если сособственники не выразили согласие на предложение приобрести имущество. В этом случае сделку можно проводить через 30 дней с момента получения ими уведомления.
• Если сособственники отказались от приобретения. В этом случае месячный срок выжидать не обязательно.

Отказ всех сособственников должен быть оформлен нотариально. Каждый отказ оформляется и оплачивается самостоятельно, что существенно увеличивает затраты на проведение сделки, особенно если сособственников много.

В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, должны быть указаны все существенные условия, на которых производится отчуждение доли в объекте. К таким условиям относятся в обязательном порядке:

1. Цена.
2. Сведения, характеризующие объект недвижимости.
3. Размер доли.
4. Другие сведения, имеющие значение для конкретного реализуемого имущества.

Важным моментом является способ направления уведомления. Простое направление письма совладельцу (даже заказного) не принимается нотариусами в качестве доказательства надлежащего уведомления.

Чтобы подтвердить выполнение обязанности по предложению доли остальным участникам общей собственности, можно отправить им телеграмму, в которой нужно указать все обязательные для уведомления моменты.

В данном случае важным является то, что телеграмма должна быть вручена непосредственно тому лицу, которому она адресована.

Если телеграмму получат лица, совместно проживающие с адресатом, то направление уведомления нужно будет повторить.

Вторым способом направления уведомления, является направление заказного письма самим нотариусом. В этом случае текст письма составляется нотариусом и даже если адресат откажется от его получения, он будет считаться уведомленным надлежащим образом. Надо отметить, что этот путь наиболее удобен для всех.

После направления уведомления условия сделки менять нельзя, т.е. доля должна быть продана на тех условиях, которые указаны в уведомлении. Исключением является лишь увеличение стоимости.

Самым распространенным (и самым быстрым и выгодным) вариантом продажи доли недвижимого имущества является ее отчуждение одному из совладельцев.

Если же среди остальных участников не нашлось желающих приобрести отчуждаемую часть, можно заняться поиском потенциального покупателя, обратившись в специальное агентство (или к частному риелтору) или разместив самостоятельно объявление на порталах, специализирующихся на сделках с недвижимым имуществом. Если стоимость на долю является адекватной, то она обязательно найдет своего покупателя.

Подготовка документов

Чтобы сделка состоялась, необходимо подготовить пакет документов, характеризующих недвижимость и стороны сделки. К ним относятся:

• документ, подтверждающий право собственности;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги или иной документ, подтверждающий регистрацию лиц в объекте недвижимости;
• документы, подтверждающие направление сособственникам предложения о покупке и доказательства его получения, либо их нотариальный отказ от приобретения;
• документы, удостоверяющие личность всех сторон сделки;
• согласие супругов на совершение сделки (при наличии заключенного брака).

Заключение ДКП и удостоверение у нотариуса

Оформление договора купли-продажи доли практически аналогично обычному договору купли-продажи недвижимости, правила заключения которого предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Дополнительно к общим положениям при отчуждении доли указываются следующие моменты:

1. Сведения о соблюдении права преимущественной покупки.
2. Сведения об объекте недвижимости, в котором находится доля.
3. Сведения о лицах, имеющих право собственности и право пользования объектом недвижимости.

Сделки, связанные с отчуждением доли в общем имуществе, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение этого правила приведет к недействительности договора купли-продажи.

Процесс регистрации права собственности на часть в праве на недвижимости не отличается от регистрации права на объект в целом. Порядок регистрации предусмотрен ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществляется органами Федеральной регистрационной службы России.

Документы можно сдать в МФЦ и там же получить документ, подтверждающий переход прав. Если все документы в порядке, то проблем и сложностей с государственной регистрацией не возникнет.

Получение оплаты

Купля-продажа недвижимости является возмездной сделкой, порядок и условия ее оплаты определяются в договоре по соглашению сторон. Оплата может быть осуществлена как в наличной, так и в безналичной форме.

Как быть, если один из сособственников против?

На отчуждение имущества, находящегося в собственности, не может повлиять мнение третьего лица, даже если оно является владельцем части этого же объекта. Иными словами, если собственник решил продать долю в общем имуществе, то мнение остальных совладельцев значение не имеет, важно лишь соблюсти их право на преимущественную покупку.

Единственным исключением может являться продажа доли в совместной собственности (там, где доли не определены). В этом случае сделка должна быть совершена с согласия всех участников собственности. Если же компромисс не достигнут, долю следует выделить и продолжать ее отчуждение по вышеописанным правилам.

Извещать сособственников о продаже не требуется в случаях:

• Если доля в помещении реализуется на торгах (например, вследствие обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства).
• Если доли в недвижимости отчуждаются всеми собственниками одновременно.
• Если доля продается одному из совладельцев.

Предварительного извещения требуют возмездные договоры, т.е. требующие оплаты. Способов, позволяющих избежать длительного предварительного оформления продажи доли, несколько:

• Долю можно подарить. Однако при возникновении у нотариуса сомнений в действительности сделки, он может оказать в ее удостоверении.
• Передача в качестве отступного.
• Можно заключить договор займа с обеспечением в виде залога доли, затем передав ее в собственность кредитора в качестве оплаты по договору займа.

Нюансы продажи одновременно всеми собственниками

Ситуация, в которой доли продаются всеми собственниками одновременно, является идеальной и для продавцов, и для покупателя.

Продавцы в этом случае получают возможность реализовать квартиру или дом по наиболее привлекательной цене, избегая обязательности уведомления друг друга о преимущественном праве выкупа. Покупатель же приобретает объект целиком и регистрирует право собственности на единый объект. Правда, такая сделка все равно требует нотариального удостоверения.

Порядок покупки квартиры в долях

Приобретение квартиры в долевую собственность в принципе мало отличается от обычных сделок с недвижимостью. В том случае, если сделка совершается с использованием материнского (семейного) капитала, необходимо нотариальное ее удостоверение.

Как оформить приобретаемое имущество в ДКП?

Собственность на недвижимость в данном случае определяется в дробном выражении по отношению к остальной части недвижимости. При этом количество собственников, как и размер их долей, может быть абсолютно любым.

Если договор заключается лицом, состоящим в браке, то приобретение будет находится в общей совместной собственности, выдел в дробном выражении в данном случае не производится.

При государственной регистрации перехода прав собственность каждого лица оформляется отдельно по личному заявлению и подтверждается выпиской из ЕГРП.

Когда нужно и как признать договор состоявшимся?

Как и в любых сделках с недвижимостью, право собственности на помещение, а также на его часть, возникает с момента государственной регистрации.

Подводные камни и узкие места

Если процедура купли-продажи доли проведена в соответствии с законом, то в дальнейшем проблем у сторон сделки не возникнет.

• Внимательно нужно отнестись к вопросу уведомления сособственников, поскольку нарушение это правила влечет возможность требования недовольным сособственником перевода на него прав покупателя (для этого установлен трехмесячный срок).
• Особенно осторожным надо быть с отчуждением недвижимости, приобретенной в браке. Иногда возникают ситуации, когда доля в помещении продается одним из супругов после расторжения брака. В этом случае бывший супруг, если он был не в курсе совершенной сделки, вправе потребовать признания ее недействительности.Чтобы обезопасить себя от такого поворота событий, необходимо сопоставлять периоды нахождения продавца в браке со временем приобретения права собственности на недвижимость.
• Также пристального внимания требует купля-продажа с участием несовершеннолетних детей. К таким сделкам необходимо привлекать органы опеки и попечительства.

Таким образом, если следовать букве закона, тщательно готовиться к сделке и соблюдать все нюансы ее совершения, то продажа доли в объекте недвижимости или же ее приобретение обязательно окажется успешным.

Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/doli.html