Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году

Понятие земельного участка зачастую вызывает много несогласий, а иногда и провоцирует серьёзные споры.

Какое из множества определений верно и актуально, чем характеризуется любой земельный участок и рассматривается ли он как недвижимое имущество? Стоит хорошо разобраться в этом, ведь понимание его с юридической точки зрения может неожиданно оказаться полезным в жизни – останется только правильно применить знания.

Информация о собственнике территории хранится в довольно большом количестве инстанций — Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельном кадастре и подобных, поэтому, при желании и возможности, можно без труда узнать собственника любого заинтересовавшего участка земли, а также некоторые из его открытых характеристик, информация о которых хранится там же.

Это происходит потому, что надел, в отличие от другой недвижимости, официально является финансовым инструментом, то есть способен приносить доход, и такая характеристика помогает максимально точно и честно собирать с различных участков разный налог.

Однако, земля, по закону принадлежащая исключительно юридическим образованиям, может быть без труда с согласия сторон сдана в аренду частному лицу. Тогда оно сможет использовать все возможности своего участка, не нарушая закон. Перед тем, как брать надел в аренду, стоит познакомиться с его характеристикой и чётко определить для себя, что на нём разрешено законодательством делать, а что нет.

Для проверки каждого из вышеперечисленных пунктов и во избежание мошенничества любые сделки с недвижимостью (особенно с её куплей-продажей) стоит осуществлять под надзором профессионального юриста, который в какой-либо неожиданной или неоднозначной ситуации сможет разрешить ситуацию максимально законно и при этом выгодно для собственного клиента.

Для получения наиболее полных сведений о личности владельца участка можно обратиться в налоговую инспекцию и запросить информацию о налогоплательщике данного надела. Просто так их, конечно, не раскроют – в заявлении-просьбе необходимо подробно описать побуждения и цели интереса некоторой личностью.

Достаточно популярным вопросом является цель межевого плана участка. В подавляющем большинстве случаев процедуру межевания земельного участка проводят для того, чтобы максимально точно определить границы участка, например, перед планированием построек или установкой забора.

Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 7     0     5661

Межевание – одна из процедур, необходимых для кадастрового учета земельного участка. Во время действия «дачной амнистии» она выполнялась бесплатно. Однако после завершения льготного периода нужно знать, сколько…

— Читать далее —
Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 8     0     6383

При оформлении земли или недвижимости производится их кадастровая оценка, которая влияет на размер цены объекта и необходима для уплаты налогов.
Состояние и ценность недвижимости определяется в определенном…

— Читать далее —
Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 6     0     1785

Использование недвижимости сегодня – процесс достаточно сложный, особенно это касается применение земли в пределах населенных пунктов. Далеко не всегда использовать землю можно для жилого и иного строительства. Все…

— Читать далее —
Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 6     0     11119

На территории Российской Федерации располагается несколько категорий земли соответственно классификации земель по использованию. Отдельная категория подразделяется на типы «разрешенного использования земли». По…

— Читать далее —
Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 7     0     19656

Начальные стадии возведения жилого дома на своей земле во многом определяют, каким будет итоговое строение.
Их можно осуществить самостоятельно, если у собственника есть навыки и время, либо же прибегнуть к услугам…

— Читать далее —
Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 6     0     3386

Любая земля имеет свое назначение, от которого зависит и категория, при этом земли для сельского хозяйства обычно располагаются за пределами населенного пункта, и людьми используются для выращивания растений и…

— Читать далее —
Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 6     0     6408

В Российской Федерации после изменения законодательства СССР, осталось большое количество пользователей земель, которые не имели на тот момент права пользования.
Ведь участки предоставило им государство, и после…

— Читать далее —
Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 6     0     1286

Все земли субъектов Федерации должны быть учтены, для чего составляется кадастровый план территории. Норма учреждена положениями Земельного кодекса РФ. Если образуется земельный участок, то в него вносятся…

— Читать далее —
Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 28     0     65262

Земля — это важнейший ресурс в Российской Федерации, который используется для строительства, сельскохозяйственных работ и прочих задач.
Для тех, кто желает приобрести или продать участок, необходимо будет…

— Читать далее —
Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году 6     0     2278

В личном пользовании граждан могут находиться земли категорий, установленных ЗК РФ. Для строительства дома и ведения личного подсобного хозяйства предусмотрена возможность приобрести участок ЛПХ.Одновременно…

Источник: https://realtyaudit.ru/zemelnyj-uchastok/

Как самостоятельно продать земельный участок в 2019 году?

Купля-продажа земельного участка подчиняется порядку, который предусмотрен для любых сделок с недвижимым имуществом. Продать надел можно в любой момент, если он не обременен арестом или ограничениями.

Земля может использоваться в соответствии с разрешением: под жилую застройку, ведение сельского хозяйства, фермерства и садоводства. В зависимости от этого продажа имеет свои особенности. Разберемся, как самостоятельно продать земельный участок в 2019 году быстро и выгодно.

Перед изучением материала, обратите внимание на то, как будет проходить оплата налога с продажи земли.

При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:

  • в части особенностей купли-продажи – Cтатья 37 Земельного кодекса;
  • в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
  • перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.

В 2019 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:

  • документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
  • межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.

Продажа земель сельхозназначения

Ситуация с продажей земель сельхозназначения значительно отличается от иных разрешений к использованию. Регулируется ст. 8, гл. 2, Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году

Здесь преимуществом выкупа обладает местная администрация и ее извещение является обязательным условием. Исключение составляют случаи продажи участка с публичных торгов либо изъятия его для нужд государства или муниципалитета.

Продавец с/х земли обязан письменно уведомить орган местного самоуправления или власти субъекта РФ о желании продать участок, указав его:

  • стоимость земли;
  • местоположение;
  • срок, в который должны произойти расчеты (не более 90 дней).

Извещение можно направить через МФЦ, по почте в письме с уведомлением либо передать лично под расписку.

Уведомление о продаже земельного участка сельхозназначения: скачать образец

При отказе муниципалитета приобрести надел продавец извещается об этом письменно. Срок для ответа составляет не более 30 дней от даты получения извещения. Только после получения документа продавец вправе продать участок третьим лицам, но при условии, что его стоимость не будет ниже той, которую установил в извещении.

Период для продажи – календарный год после получения письменного отказа.

При снижении цены процедуру уведомления администрации придется повторить заново. Если эта процедура не соблюдена, то сделка купли-продажи будет признана ничтожной.

Подготовка к продаже участка земли

Подготовительный этап помогает определить порядок действий, а также предусмотреть все детали, связанные с земельными вопросами.

Предварительно нужно просмотреть все документы разрешительного и правоустанавливающего характера. Если на участке имеются строения, то при продаже земли они являются неотъемлемой его частью и права на них также подлежат переходу к другому собственнику.

Право собственности на землю можно подтвердить:

  • выпиской из ЕГРН;
  • свидетельством о гос. регистрации;
  • по приобретенным до 1997 года участкам рекомендуется проконсультироваться с юристом и переоформить документ о регистрации.

Первым делом потребуется подготовить документы:

  • кадастровый паспорт участка (выдавался до 2017 года, впоследствии требуется только выписка из ЕГРН);
  • межевой план;
  • технический план (при наличии на участке жилого строения).

Выписку из ЕГРН можно запросить в органе Росреестра в электронном виде либо обратиться лично с заявлением. Межевой план выдается на основании работ, проведенных кадастровыми инженерами. Тех. план изготавливается в БТИ.

Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году

Необходимые документы для продажи

Покупатель может запросить у продавца документы, подтверждающие его права на землю, а также иные официальные бумаги, которые необходимо подготовить к сделке. Так продавец сможет подтвердить ее юридическую чистоту.

На участок земли, полученный продавцом до октября 2001 года, среди правоподтверждающих документов может находиться, например акт о предоставлении, выданный местной администрацией. Тогда перед продажей необходимо перерегистрировать право собственности.

Допустимо произвести это в момент перехода права к покупателю, но он, в свою очередь, вправе потребовать от продавца сделать перерегистрацию на свое имя перед совершением сделки купли-продажи. Только затем оформить переход права к покупателю.

К необходимым документам при продаже земельного участка относятся:

  • свидетельство о собственности на объект (при наличии) или выписка из ЕГРН. Необходимо запросить свежую выписку, чтобы уточнить наличие или отсутствие ограничений и арестов — действует 30 дней;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на участок (договор купли-продажи участка земли, купчая, дарственная, свидетельство о наследстве, решение местной администрации о выделении земли, постановление суда);
  • кадастровый паспорт объекта (при наличии);
  • межевой план.
  • Дополнительно продавцом могут быть затребованы иные документы, например, справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.
  • Какие нужны документы для продажи земельного участка в СНТ?
  • Дополнительно к выше изложенному потребуется:
  • справка об отсутствии задолженности по долгам за членские взносы;
  • документ, подтверждающий отсутствие претензий соседей к межеванию (акт с подписями).

При наличии на участке СНТ жилого строения перед продажей земли необходимо дом зарегистрировать. До 1 марта 2019 года сделать это можно по упрощенной схеме в рамках «Дачной амнистии».

Установка цены

На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.

Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:

  • месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
  • площадь участка;
  • инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
  • разрешенное использование земли;
  • рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
  • наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).

Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.

Цена может зависеть от желания продать быстрее. Если же продавец не торопится, то можно рассчитывать на удачу и выставить максимальную цену. Затем постепенно прощупывать рынок с периодичностью 1 раз в 2 недели снижать ее.

При обращении в риэлторскую организацию они проведут анализ рынка и представят средний показатель по аналогичным объектам и спросу на них.

Подача объявления

Вариантов размещения объявления о продаже участка множество. Самыми популярными на протяжении многих лет остаются публикации в местных газетах в специальных рубриках, а также крупные интернет-ресурсы, специализирующиеся на частных объявлениях:

  • Авито;
  • Яндекс.Недвижимость;
  • ЦИАН;
  • МЛСН;
  • Этажи.

Важным является правильное его составление с указанием лучших сторон и точных характеристик. Особенно эффективно действует освещение выгодных моментов и правильный ракурс при фотосъемке объектов.

Быстрее продать поможет качественная подготовка объявления:

  1. Сделать 5-10 фотографий, отражающих расположение участка, ближайшую инфраструктуру, коммуникации, а также все, что находится на самом участке;
  2. В содержании объявления уточнить площадь надела, его кадастровый номер, а также перечислить имеющиеся документы;
  3. Избегайте штампованных фраз, например, торг уместен, выгодное предложение, продаю срочно и т.п. Такие вещи, как правило, очевидны;
  4. Помните, что любая информация должна опираться на факты. Если планируется газифицировать участок, то укажите сроки и по какой программе она будет производиться;
  5. Основной целью объявления является желание зацепить потенциального покупателя, заинтересовать его и мотивировать купить именно ваш участок. Убедите текстом и фотографиями, что необходимо позвонить, а в процессе разговора договоритесь на осмотр надела. Сегодня многие интересуются частным жилым строительством и, если участок готов к нему, не стесняйтесь это упоминать.

Начинать публиковать объявление можно в любое время года, но замечено, что активизируются желающие купить участок земли весной. Поэтому заранее необходимо подготовить его к продаже: прибрать от мусора, по необходимости привести в порядок забор и т.д.

Читайте также:  Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города москвы в 2020 году

Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году

Переговоры с покупателями

Заинтересованные в приобретение лица, наверняка, попросят показать документы и осмотреть участок. В этот период обычно происходит процесс договоренности о цене и других существенных моментах сделки.

Рекомендуется стараться максимально точно отвечать на вопросы покупателей, не вводить их в заблуждение.

Нюансы при самостоятельной продаже земли

Все договоренности можно скрепить предварительным договором. Этот момент не является обязательным, но позволит спокойно подготовиться к сделке, быть уверенным, что продавец уже найден и не откажется от тех условий, которые были проговорены устно.

Подкрепить такую уверенность продавцу можно задатком по предварительному договору. Но тут нужно знать, что в случае появления более выгодного покупателя, продавец вправе расторгнуть предварительный договор, при этом обязан оплатить задаток в двойном размере.

В таком соглашении обязательно прописываются характеристики продаваемого объекта, условия и сроки заключения основного договора, стоимость сделки.

Заключение сделки в Росреестре или МФЦ

Стороны обязаны установить дату заключения основного договора купли-продажи и в указанный день подписать его. При этом договор может быть составлен в простой письменной форме или в присутствии нотариуса.

На момент составления у продавца должен находиться исчерпывающий перечень необходимых документов как на саму землю, так и расположенные на ней постройки (в случае их присутствия). Они должны быть представлены в оригиналах.

Подписывают документ обе стороны в трех экземплярах: по одному каждой из сторон и дополнительно экземпляр, который будет храниться в регистрирующем органе – Росреестре.

Передачу полной суммы по договору (включая задаток) можно производить наличными или безналичными средствами. При этом безопасным считается:

  • внесение той суммы, которая указана в договоре, а договор зарегистрирован в Росреестре;
  • безналичный расчет, когда счета сторон сделки открыты в одном банке;
  • использование банковской ячейки (но за нее придется заплатить банку);
  • наличный расчет сразу после подписания договора и в присутствии специалиста МФЦ или Росреестра.

Регистрация перехода права собственности на землю является обязательной. Для этого оба участника сделки обращаются в орган Росреестра или МФЦ со следующими документами:

  • заявление установленной формы о регистрации перехода прав собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрационные действия;
  • паспорта участников сделки;
  • если в сделке участвует представитель, то нотариальная доверенность на представление интересов от имени стороны сделки и паспорт доверенного лица;
  • договор сделки купли-продажи в трех экземплярах;
  • правоустанавливающие документы продавца на участок;
  • план межевания, кадастровый паспорт (если есть);
  • письменное нотариальное согласие супруга/супруги при совместной собственности на землю;
  • разрешение от органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин;
  • при наличии на участке построек полный пакет документов на них.

В результате новый собственник получит выписку из ЕГРН, явившись в орган Росреестра или МФЦ в установленный срок.

Внимание! После подписания договора и передачи денег покупатель еще не является собственником земельного участка. Его право возникает только с момента государственной регистрации, что подтверждается внесением записи в ЕГРН.

Сроки регистрации

Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:

  • для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
  • для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
  • на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
  • в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).

Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.

Устанавливаются также сроки:

  • при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
  • при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.

Налог после продажи земли менее 3 и 5 лет

Продажа участка является получением дохода, который подлежит налогообложению. Освобождены от уплаты НДФЛ граждане, которые продали землю после 1 января 2016 года и владели ей не менее 5 лет. Ранее действовало правило, освобождавшее тех продавцов, которые владели участком более 3 лет. Для них сохранено, если надел получен:

  • в качестве дара от близких родственников;
  • в порядке наследования;
  • в результате приватизации;
  • в ходе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением.

Ставка налога с дохода, полученного при продаже участка земли, составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

Подробнее про налог на землю …

Выводы

Оформить сделку по продаже земельного участка не сложно. Важно соблюсти все требования законодательства. Нотариального заверения не требуют сделки, когда владеет наделом один собственник. Если же продается доля, то договор обязательно заверяется нотариально.

Выделяются доли путем межевания. Перед продажей владелец доли обязан письменно известить других собственников о своем желании, поскольку они имеют преимущественное право на ее выкуп.

Продать участок без межевого плана в 2019 году невозможно.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/kak-samostojatelno-prodat-zemelnyj-uchastok/

Как продать часть земельного участка?

Следуя предписаниям гражданского и земельного законодательства возможно без затруднений продать долю земельного участка. Перед реализацией надел подлежит размежеванию и постановлению на учет по зафиксированному алгоритму.

Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 годуЧто говорит закон

Основные НПА, регулирующие сферу земельных правоотношений касательно реализации участков или их долей:

  • Ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право приобретения части надела другим дольщиком перед остальными посторонними приобретателями.
  • В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ производится выдел части из цельного земельного надела.
  • Статья 8 ФЗ №101 зафиксировала правила реализации земли сельскохозяйственного назначения, а в ст.12 оговаривается возможность реализации части участка сельхозназначения.

Если владение пребывает в общей долевой собственности, а один из владельцев решил распорядиться частью по личному желанию, то для беспрепятственного распоряжения необходимо осуществить процедуру выделения.

Оформление производится по следующему алгоритму:

  • если землевладение учтено в кадастре, другие совладельцы не выказывают сопротивления, то осуществляется межевание и деление на доли;
  • по результатам проведенных работ вносятся корректировки в кадастровый реестр;
  • если земля не зарегистрирована, то сразу проводится фиксация пределов участка, деление его на фрагменты. И уже в таком порядке сведения передаются в регистрирующее учреждение;
  • после этих процедур оформляется прерогатива владения на часть надела;
  • по завершении процесса переоформления разрешено распоряжаться имуществом.

Можно ли реализовать без разграничения

Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2020 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.

В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.

ВНИМАНИЕ !!! ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ.

Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.

Реализация без выделения

Нормативные акты федерального уровня установили следующие полномочия касательно участка без проведения выделения:

  • Разрешено оставить в наследство по завещательному распоряжению.
  • Объявить о ремиссии.
  • Стать вкладчиком объединенных активов организации, использующей данную территорию.
  • Отдать за деньги или презентовать долю другому собственнику участка или постоянному пользователю надела.

Реализовать участок без отделения части совсем стороннему индивиду не удастся.

Если такая часть была выделена из совместной собственности, то, соответственно, проведен учет и присвоены индивидуальные показатели – земля может быть продана без препятствий.

Продажа таких земель осуществляется с учетом преимущественной преференции приобретения.

Такой прерогативой обладают:

  • регионы РФ;
  • муниципалитет.

Преимущественное приобретение заключается в первоочередном предложении о покупке указанным лицам по названной сумме продавца.

Если после извещений на протяжении 30 дней органы не изъявили желание приобрести угодья, то имущество разрешено продавать заинтересованным приобретателям.

Но сторонним покупателям не разрешается снижать ранее озвученную цену (в противном случае сделка может быть признана недействительной).

Продажа вопреки желанию других совладельцев

Реализовать часть земельного надела без согласия других собственников допустимо в претензионном порядке. Однако перед походом в судебное учреждение следует соблюсти ряд предписаний.

Совладельцы вправе первыми узнать о желании реализации части участка и приобрести его. Для этого собственник информирует о предполагаемых действиях других совладельцев, обозначая при этом стоимость.

Последние на протяжении месяца после извещения оповещают о желании приобретения или отказе.

ВНИМАНИЕ !!! Если все возможные сроки были упущены совладельцами, то продавец вправе предлагать товар другим лицам. Но для успешного завершения сделки нужно заручиться одобрением других владельцев. Если второй собственник против продажи и не удается прийти к компромиссу, то следует обратиться в суд.

Помимо заявления нужно предоставить письменные доказательства обращения к совладельцам (квитанции об оплате заказного письма, скопированный текст обращения, почтовое извещение о вручении или отказе в получении).

Без нотариального удостоверения

В 2016 году были зафиксированы корректировки в правила совершения сделок по реализации части земельного участка. П. 1.ст.

24 ФЗ «О госрегистрации» в неукоснительном порядке устанавливал фигурирование нотариуса для заверения сделок по реализации доли земельного надела в совместном имуществе.

Без нотариуса нельзя обойтись в случае реализации долей всеми совладельцами единовременно по одной сделке. До действия изменений в законодательстве эти предписания касались и доли в земельном наделе.

С введением в действие поправок ФЗ №351от 3.07.2016 впредь не потребуется заверение нотариусом сделок по всем видам перехода прерогативы обладания части надела.

Порядок продажи

Для реализации части земельного надела потребуется:

  • получить письменный отказ других совладельцев от привилегированного обретения части участка. Изначально нужно известить собственников о таком желании. В отправляемом запросе следует указать намерение о продаже и стоимости объекта. При назначении цены надлежит хорошо подумать, поскольку снизить ее величину впоследствии не удастся. При нарушении требования сделка может быть расценена как недействительная;
  • подготовка нужного бумажного сопровождения (выписка из реестра, правоустанавливающая документация – договор дарения, реализации, соглашение об аренде, наследственное свидетельство, кадастровый паспорт, документы на возведенные постройки, чек об оплате госпошлины);
  • фиксация соглашения. Составить текст реально самостоятельно или же обратиться в нотариальную контору.

ВНИМАНИЕ !!! Текст должен состоять из обязательных условий, при отсутствии которых документ признается недействительным – персональная информация о сторонах правоотношений, точное описание объекта – метраж доли, номер по кадастру, категория разрешенного землепользования, наличие или отсутствие строений, точный адрес, название и реквизиты управомочивающего документа, конкретная цена, вариант и период оплаты, действующие обременения и претензии третьих лиц;

  • регистрация в Росреестре или МФЦ. Для этого всем участникам необходимо посетить уполномоченное учреждение и заполнить обращение, прикрепив к нему перечень сопровождающей документации. По факту приема бумаг специалист учреждения выдает расписку о получении с указанием времени готовности выписки. В обозначенный день выписку необходимо забрать. С этого периода у нового обладателя появляется преференция собственности, предполагающая появление помимо прерогатив еще и обязательств по содержанию, ухаживанию, окультуриванию земельного надела.

Сроки

Реализация может занять разное время. Если покупателем выступает совладелец, то рассчитывать стоит на следующие периоды:

  • Ожидание ответа от других совладельцев – 30 дней.
  • Межевание (если не проводилось ранее) – до 3-4 недель.
  • Сбор необходимой документации – от 1 недели до 20 дней.
  • Удостоверение нотариусом ДКП – на протяжении суток.
  • Обработка обращения в МФЦ – от 7 до 10 дней.
  • Ожидание регистрации в Росреестре – 3-7 дней (при обращении напрямую).

Итак, продажа доли земельного надела не займет много времени. Особенно если покупателем выступает совладелец имущества.

Если же другие собственники выступают против реализации и невозможно договориться в мирном порядке, то предстоит судебное разбирательство (которое соответственно затянет сроки).

Сделка с постройками

Если на предполагаемой к продаже части земельного участка располагаются возведенные здания, то реализация будет осуществлена вместе с ними. Однако это станет невозможным без должной процедуры регистрации самих построек.

Если построенные объекты не прошли регистрацию, то возможно два варианта исхода событий:

  • регистрация объектов, получение технической документации;
  • снос постройки.

Вряд ли потенциального приобретателя устроит производить действия по учету строений за свой счет. Обычно незастроенный пустой участок или его часть приобретаются с большим желанием.

Читайте также:  Как прописаться в муниципальную квартиру в россии в 2020 году

Особенности продажи

Реализация доли земельного участка обладает своими особенностями, среди которых можно назвать:

  • Отчуждаемая часть земельного надела расположена по соседству с долей участка приобретателя, находится на общем с его долей участке, обладает единым кадастровым номером.
  • Реализующаяся доля находится на отдельном соседнем участке, напрямую с ним граничит, но только если отчуждаемая часть и соседняя принадлежат к общему виду разрешенного землепользования.

При таких раскладах собственнику надлежит заранее предупредить о своем желании соседа.

Если по прошествии месяца после информирования сосед не выразил стремления приобрести долю участка, то продавец вправе предлагать участок другим посторонним приобретателям. Однако нельзя новым покупателям называть цену, меньшую ранее предложенной соседу. В противном случае сделка может быть расценена как не имеющая юридической силы.

ВНИМАНИЕ !!! Также рекомендуется известить потенциального приобретателя о существующих обременениях на участок. Если претензии третьих лиц будут намеренно скрыты собственником от приобретателя, то последний вправе возвратить некоторую сумму потраченных денег.

Таким образом, реализация доли земельного участка не представляет никаких сложностей. Исключением выступают ситуации не достижения компромисса с другими совладельцами и необходимость разрешения конфликта в тяжебном процессе. Для реализации доли надела обязательно прохождение межевания и выделения доли, а вот без услуг нотариуса с 2016 года можно обойтись.

Источник: https://jurists-online.ru/pravo/zemelnoe-pravo/sdelki-s-zemelnymi-uchastkami/kak-prodat-dolyu-zemelnogo-uchastka

Общая характеристика сделок с земельными участками

  • Тема 5. Правовое регулирование сделок с земельными участками
  • План
  • 1. Общая характеристика сделок с земельными участками
  • 2. Договор купли-продажи земельных участков
  • 3. Договор аренды земельных участков
  • 4. Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками
  • 5. Договор залога (ипотеки) земельных участков
  • 6. Наследование и иные сделки с земельными участками

До 1990 г. характерной чертой земельного законодательства СССР и РСФСР было закрепление в нем исключительной государственной собственности на землю.

Частная собственность на землю отсутствовала, а основным видом прав на землю граждан и юридических лиц являлось право постоянного (бессрочного) и временного пользования. Следствием этого было соответствующее отношение законодателя к возможности совершения сделок с землей. Согласно ст. 136 ЗК РСФСР 1970 г.

, сделки с землей (купля-продажа, дарение, мена и другие) признавались недействительными, а лица, виновные в их совершении, привлекались к административной или уголовной ответственности (ст. 137 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.).

Проведение земельной реформы и законодательное вовлечение земельных участков в оборот привело к тому, что в настоящий момент более 45 млн. граждан являются собственниками земельных участков, еще более 12 млн. — собс­твенниками земельных долей.

До 1992 г. включительно официальная статистика сделок с земельными участками отсутствует. В последующие годы, по официальным данным, только договоров купли-продажизем­ельных участков по России зафиксировано: в 1993 г. — 9900, в 1994 г. — 10 133, в 1995 г. — 231 454, в 1996 г. — 218 759.

Всего же сделок с землей уже в 1996 г. было зарегистрировано 600 тыс., а в 1997 г. — около 1 миллиона. В 1999 г. совершено 5,2 млн. сделок с земельными участками, а в 2003 г. – 1 075,6 тыс.

Большинство этих сделок – аренда земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а около 10 % — сделки купли-продажи участков между гражданами.

Таким образом, земельные участки были включены в гражданский оборот задолго до принятия нового Земельного кодекса, а земельные участки сельскохозяйственного назначения – задолго до принятия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Сделкамис земельными участками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель.

Они должны оформляться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях, и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты земельного участка).

Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3 ст.3 ЗК РФ).

Иначе говоря, гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок (государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т.д.

), которые в полной мере распространяются и на сделки с земельными участками; земельное законодательство определяет оборотоспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законодательство определяет параметры и виды разрешенного использования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологическое законодательство устанавливает экологические требования и ограничения для правообладателей участков и т.д. Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта, а также публичным характером регулирования земельных отношений в России.

Оборотоспособность земельных участков – это возможность свободного распоряжения земельными участками их собственниками путем отчуждения в собственность либо передачи во временное владение и/или пользование другим лицам, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Цивилистическая конструкция оборотоспособности предполагает, что большинство объектов гражданских прав свободно в обороте, и лишь в качестве исключения предусматривается для некоторых из них ограничение или изъятие из оборота. Однако применительно к земельным участкам это далеко не так.

Ограниченными (реже изъятыми) из оборота являются более половины земель в составе земельного фонда России, в том числе целые категории земель (лесного фонда, водного фонда, запаса) либо субкатегории (земли энергетики, обороны, транспорта, связи, космической деятельности в составе категории земель промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых природных территорий). Собственно говоря, относительно свободными в обороте являются земельные участки в составе категории земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов (частично — в составе земель промышленности и иного специального назначения и особо охраняемых территорий и объектов).

Так, свободными в обороте являются земельные участки из состава земель промышленности, на которых расположены предприятия и иные приватизированные промышленные объекты за границами населенных пунктов. Оборотоспособность таких земель в составе предприятий, правда, по-своему ограничена установленным ГК РФ особым правовым режимом имущественных комплексов (главным образом предприятий).

Можно рассмотреть другой пример. В соответствии со ст. 27 ЗК РФ предусмотрены ограничения (или даже изъятие) из оборота для земель субкатегории особо охраняемых природных территорий. Однако в составе категории земель особо охраняемых территорий и объектов есть и иные субкатегории, например, рекреационного или историко-культурного назначения.

Земельные участки в их составе могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому, кроме случаев, указанных ст.27 ЗК РФ.

Так, не могут отчуждаться в частную собственность из федеральной собственности земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Между тем, перечисленные объекты занимают лишь малую часть категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Как следует из п.2 ст.

98 ЗК РФ, в состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. ЗК РФ не изымает и не ограничивает данные земли в обороте, равно как и не запрещает приватизацию земельных участков, на которых находятся, например, кемпинги или дома отдыха. Аналогичный вывод мы сделаем при анализе ст.99 ЗК РФ, регламентирующей правовой режим земель историко-культурного назначения. Если входящие в состав данной субкатегории земли объектов культурного наследия народов России (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия ограничены в обороте, а земли под военными и гражданскими захоронениями даже изъяты из оборота, то в отношении третьей разновидности земель данной субкатегории — достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел – особых ограничений и изъятий из оборота не установлено (кроме случаев признания достопримечательного места историко-культурным заповедником).

Таким образом, полностью изъяты из оборота и не подлежат передаче в частную собственность земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст.

95 ЗК РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

К числу ограниченных в обороте относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к числу изъятых из оборота; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению и некоторые другие.

Отличие в правовом режиме изъятых и ограниченных в обороте земельных участков заключаются в том, что изъятые из оборота земельные участки, находящиеся в публичной собственности, не предоставляются гражданам и юридическим лицам ни в собственность, ни в аренду, ни по иным договорам.

В большинстве случаев такие земельные участки предоставляются государственным учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Ограниченные в обороте земельные участки также не предоставляются в частную собственность, но могут быть переданы гражданам и юридическим лицам во временное владение и/или пользование по срочному договору (например, аренды).

В случае если объект, в целях обеспечения деятельности которого земельный участок был изъят или ограничен в обороте, в силу каких-то причин прекратил свое существование, земельный участок также перестает быть ограниченным или изъятым из оборота.

Например, земельный участок был переведен из категории земель лесного фонда в другую категорию земель, не предусматривающую ограниченность таких участков в обороте (например, земель населенных пунктов); военный суд переехал в другое здание, в связи с чем ранее занимаемое им здание может быть выставлено на торги вместе с участком собственником – органом публичной власти и т.д.

Совершение сделок с земельными участками в самом общем виде имеет следующие особенности:

а) Неизменность категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при совер­шении сделки. Так, согласно п. 2 ст. 29 Закона о садоводческих и дачных объединениях, при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.

б) Прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельны­ми участками. Согласно ч.3 ст.

129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Как уже отмечалось выше, ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые изъяты или ограничены в обороте (ст.27).

в) Ограничение по субъектам таких сделок. Данный вид ограничений распространяется, главным образом, на иностранных граждан и юридических лиц, которые не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ), а также ограничены в возможности приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения.

г) Необходимость сохранения режима использования земель. Это оз­начает, что должен быть сохранен режим использования земель, установ­ленный в санитарно-защитных зонах, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также сохранено право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зда­ний, сооружений, коммуникаций и т.д.

Источник: https://studopedia.su/9_33083_obshchaya-harakteristika-sdelok-s-zemelnimi-uchastkami.html

Какие законы начнут действовать на рынке недвижимости в 2020 году

МОСКВА, 1 янв — ПРАЙМ. Уходящий год был богат на знаковые законодательные изменения на рынке недвижимости России. РИА Недвижимость решило узнать у юристов, какие законы начнут действовать на этом рынке в 2020 году.

Читайте также:  Как использовать материнский капитал на строительство дома

ПРИЯТНОЕ ДОБАВЛЕНИЕ

Важное изменение, касающееся налогообложения сделок с недвижимостью, должно вступить в силу с 1 января 2020 года: дополнен перечень случаев (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ), когда доход от продажи недвижимого имущества освобождается от налогообложения не после пяти, а после трех лет владения.

  • «На сегодняшний день чтобы освободить от НДФЛ доход от продажи жилой недвижимости, ее нужно продержать в собственности не менее 5 лет — для объектов, приобретенных после 1 января 2016, и не менее 3 лет — для объектов, приобретенных до 1 января 2016», — напоминает адвокат АК «Бородин и Партнеры» Алексей Пауль.
  • Также минимальный срок владения в 3 года устанавливается для жилья, полученного в наследство или в дар от близкого родственника, а также если право собственности на него получено в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • «С 1 января 2020 года в законную силу вступит еще одно условие, которое предусматривает снижение срока владения жильем с 5 до 3 лет, с оговоркой, что оно у владельца является единственным», — указывает Пауль.

Он обращает внимание на то, что под единственным жильем подразумевается не только недвижимость самого продавца, но и объекты, находящиеся в совместной собственности супругов. Это может быть и комната, и дом, и часть квартиры или доли в праве собственности на жилое помещение.

  1. «В случае соблюдения условий, данное правило о трехлетнем минимальном предельном сроке владения распространяется и на земельный участок, на котором находится продаваемый дом, а также на расположенные на участке строения и сооружения», — говорит Пауль.
  2. Как полагают юристы, внесение такой поправки в Налоговый кодекс объясняется необходимостью исключения из-под налогообложения «некоммерческих» сделок с недвижимостью.
  3. В ЭТОМ ГОДУ ТОЛЬКО РАЗ
    В 2020 году технология повышения коммунальных тарифов вернется на «круги своя».
  4. «В отличие от 2019 года, где рост происходил в два этапа — в январе и июле, в 2020 году нас ждет однократный рост платежей за коммунальные ресурсы», — обращает внимание исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Распоряжением правительства РФ от 29.10.2019 № 2556-р установлены средние по субъектам РФ индексы изменения размера вносимой гражданами платы за ЖКУ на 2020 год.

Коммунальные услуги вырастут, но это произойдет только один раз за год и в пределах инфляции — показатели будут разниться в зависимости от региона.

Постановлением правительства устанавливается «потолок» роста платежей за коммунальные ресурсы в каждом регионе. Тарифы на определенные статьи утверждаются регионом отдельно для каждого производителя ресурсов и могут значительно различаться в разных муниципальных образованиях и даже в пределах одного города у разных поставщиков.

На первое полугодие 2020 года индексы по всем субъектам РФ установлены равными 0, то есть плата за коммунальные услуги не должна меняться, констатирует партнер Five Stones Consulting Ксения Казакова.

Тарифы изменятся только с 1 июля.

При этом в Москве с 1 января подорожает содержание жилого помещения — ставка платы будет проиндексирована на 5%. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт будет увеличен на 3,7% — с 18,19 рубля за квадратный метр до 18,86 рубля.

Тарифы на коммунальные услуги в Москве с 1 июля в среднем увеличатся на 3,7%.

«Как и раньше общий рост платежей прогнозируется в пределах инфляции и по стране в целом составит 4%», — ожидает Разворотнева.

Новостью, по ее словам, является резкое повышение тарифов на Северном Кавказе (например, на 6,5% в Чечне). «Судя по всему, тарифы на Северном Кавказе начали „подтягивать“ к среднероссийским показателям», — объясняет ситуацию эксперт.

  • Наименьшее повышение коммунальных платежей ожидает жителей Ненецкого автономного округа (2,4%), Пермского края и Мурманской области (по 3%).
  • КОМПЕНСАЦИЯ ЗА ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ
  • В новом году будут действовать новые правила, согласно которым, если вы купили квартиру, которая имеет те или иные проблемы с документами, но это произошло не по вашей вине, вы сможете получить компенсацию от государства.
  • С 1 января 2020 года вступает в силу положение федерального закона от 13 июля 2015 №218 о предъявлении органом регистрации прав регрессных требований (требование о возмещении уплаченной суммы) при компенсации Российской Федерацией ущерба, причиненного личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица неправомерными действиями.
  • «Эти изменения законодательства направлены на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества и связаны с возможностью получить защиту в виде компенсации в случае приобретения имущества, которое в силу определенных обстоятельств не могло быть отчуждено и приобретатель не мог знать о наличии таких обстоятельств, и которое впоследствии было изъято в соответствии с нормами гражданского права», — объясняет суть законодательных изменений Разворотнева.

Исходя из положений закона «О государственной регистрации недвижимости» такую компенсацию выплачивает Российская Федерация в лице органа осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество. И только потом у регистратора появляется право требования по взысканию этой же суммы с недобросовестного продавца.

По оценке эксперта, это очень позитивные изменения, так как иногда граждане приобретают квартиры или дома, а потом выясняется, что данные помещения не могли продаваться (в силу того, что там зарегистрированы несовершеннолетние, либо частично владеют собственники, находящиеся в местах лишения свободы, либо другие социально незащищенные категории граждан). В результате люди, купившие данное имущество, фактически оказывались на улице.

  1. «Конструкция, которая предусмотрена в данных изменениях, будет способствовать более ответственному принятию решений по переходу прав на недвижимое имущество со стороны органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав», — уверена Разворотнева.
  2. КОЕ-ЧТО О КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ
  3. Теперь в России будут рассчитываться специальные индексы недвижимости, которые могут стать поводом для пересмотра кадастровой оценки объектов в том или ином регионе — при этом она не может быть пересмотрена в сторону повышения.

С 1 января 2020 года вступает в силу приказ министерства экономического развития РФ от 29 мая 2019 года № 302, которым устанавливаются правила расчета индексов рынка недвижимости. Одновременно в следующем году начинает действовать статья 19 федерального закона от 03.07.2016 № 237, которой определены особенности проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.
Индекс рынка недвижимости вводится для того, чтобы в результате его анализа можно было выявить необходимость именно проведения внеочередной кадастровой оценки в том или ином регионе России. Он будет рассчитываться и публиковаться Росреестром раз в квартал.

Снижение индекса на 30% или более процентов со дня проведения последней оценки является основанием для проведения внеочередной кадастровой оценки.

При этом кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения такой внеочередной оценки, не может превышать кадастровую стоимость, содержащуюся в ЕГРН. В случае превышения кадастровая стоимость не изменяется.

ИЗМЕНЕНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Несколько важных законодательных изменений вступят в силу в 2020 году в сфере строительства. В частности, с 1 января 2020 года будет открыт в доступе для всех Единый реестр объектов самовольного строительства.

Планируется, что включение объектов в данный реестр будет осуществляться на основании сведений, представляемых органами субъектов РФ и физическими лицами. Правда пока статус данного реестра не носит характер государственного, а является информационно-аналитическим, констатируют юристы.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/43445581-kakie-zakony-nachnut-deystvovat-na-rynke-nedvizhimosti-v-2020-godu/

Как продать долю земельного участка в 2020 году

Закон устанавливает ряд требований по совершению сделок с недвижимым имуществом. Они распространяются и на участки земли. Как продать долю земельного участка? Возможно ли продать объект без оформления дополнительных документов, межевания, выделения и регистрации договора у нотариуса? Рассмотрим подробнее.

Особенности продажи долей земельных участков

Земельный участок относится к объектам собственности, свободный оборот которых ограничен законодательством РФ. Лицо, обладающее правами на землю должно обладать следующими документами:

  • документ о праве собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор дарения, купли-продажи);
  • кадастровый паспорт (выписка);
  • информация об отсутствии ограничений или обременений в отношении объекта.

В соответствии с ФЗ от 1992 года № 122 сделки, совершаемые с долями недвижимого имущества, в том числе земельных наделов, подлежат нотариальной заверке.

Продажа долей земли имеет свои особенности. Рассмотрим подробнее.

Межевание

Закон ограничивает возможность отчуждения доли земельного участка. При разделе такого объекта недвижимости на 2 и более доли, каждый из них становится отдельный земельным наделом. После разделения территория подлежит новому оформлению. Исключение составляют земли сельхозназначения.

Для проведения сделки по отчуждению, собственнику необходимо оформить новый полный пакет документов на каждый из выделенных самостоятельных объектов. С 2018 года продажа земельного участка без межевания является противозаконной.

Выделение

Продажа доли земельного надела, входящей в состав земель сельскохозяйственного назначения (пай), может осуществляться без выделения. Однако только для других пайщиков.

Собственник не может распоряжаться паем по своему усмотрению. Даже оформив его надлежащим образом (межевание, выделение), закон предусматривает следующие ограничения:

  • преимущественное право на приобретение объекта устанавливается за регионом или муниципалитетом;
  • следующим по приоритету покупателем являются другие собственники долей земельного участка.

Для продажи доли другим гражданам или юридическим лицам, выделение является необходимой процедурой.

Согласие других дольщиков

Обязательным условием при продаже земельного надела является уведомление всех собственников других долей. Каждый из них обладает преимущественным правом приобретения отчуждаемого имущества.

Факт уведомления необходимо зафиксировать. Например, при помощи заказного письма с уведомлением, сбора подписей на обходной лист, записи устного разговора.

Обязательным условием является сообщение дольщикам всех условий сделки. Включая описание доли, цены и других условий.

Важно! Другие пайщики не могут запретить продажу.

Если собственники не воспользовались своей возможностью, то владелец может продать пай другому лицу.

При нарушении правил уведомления пайщиков, лицо, права которого нарушены, может оспорить факт продажи в судебном порядке.

Другому дольщику

Самым простым вариантом продажи является отчуждение доли другому собственнику. Владелец освобождается от необходимости поиска покупателя. Однако закон предусматривает правила, которые нужно соблюсти при совершении сделки:

  • уведомление других собственников;
  • сохранение условий уведомления при регистрации сделки.

Внесение изменений в стоимость или другие существенные условия договора запрещены. Если в процессе заключения договора меняются условия, другие собственники могут оспорить сделку через суд.

 Правила оформления сделки

Порядок совершения сделки выглядит следующим образом:

  1. Владелец доли земельного надела оформляет документы, необходимые для проведения сделки.
  2. Стороны составляют и подписывают письменный договор купли-продажи.
  3. Документ заверяется у нотариуса.
  4. Покупатель регистрирует сделку в Росреестре.

С момента регистрации, право собственности на земельный участок переходит к новому владельцу.

Без согласия других дольщиков

Продажа доли в земельном наделе возможна при наличии согласия всех собственников (ст. 250 ГК РФ). Исключение составляет продажа путем публичных торгов или участка с расположенным на нем зданием или отдельным помещением в сооружении.

Продажа доли путем проведения публичных торгов возможна при предъявлении требований кредитором собственника. Если на объект обращено взыскание, необходимо выделение доли. В ситуации, когда пайщики возражают против выделения, кредитор может потребовать продать долю по праву преимущественной покупки.

В качестве цены устанавливается средняя цена по рынку земельных участков.

Если пайщики отказались от приобретения, кредитор должен обратиться в суд. Решение суда по обращению взыскания на долю в общем имуществе позволяет продать ее с помощью публичных торгов без согласия других собственников.

Участок под индивидуальное жилое строительство

Земельный надел, подготовленный к продаже, может быть как свободным, так и застроенным. Наличие построек не мешает продаже, но требует обязательного наличия документов на объекты строительства.

Если владелец участка не хочет тратить время и денежные средства на оформление построек, необходимо удалить их (снос, вывоз).

Наличие ветхих построек отрицательно скажется на стоимости участка. Кроме того, это может увеличить период поиска покупателя.

Если на земельном наделе находятся объекты капитального строительства, оформлять сделку по продаже участка придется совместно с постройками. Для этого объекты необходимо зарегистрировать в БТИ.

Участок земель сельхозназначения

Продажа участка сельхозназначения включает подготовительные мероприятия:

  1. Направление уведомления в орган местного самоуправления о продаже участка. Документ должен содержать цену и другие условия сделки.
  2. При отсутствии ответа в течение 90 дней со дня вручения уведомления, объект можно продать в течение 1 года.
  3. При внесении изменений в условия договора (уменьшение цены объекта) уведомление направляется повторно.

Чтобы подтвердить направление информации в орган местного самоуправления нужно либо лично сдать уведомление в канцелярию и поставить печать на второй экземпляр документа, либо направить почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

От предварительного предупреждения органов власти освобождаются владельцы участков при совершении сделки без выделения доли в отдельный объект. Покупателем в такой ситуации может быть только другой пайщик.

Порядок подготовки документов на объект

В связи с изменениями законодательства, с 2017 года правила продажи земельных участков подверглись изменениям. Однако необходимо соблюсти и ранее установленный порядок.

Перед выставлением участка на продажу необходимо провести следующие процедуры:

  • межевание;
  • выделение;
  • постановка на кадастровый учет.

Обязательно нужно уведомить других собственников о проведении межевания и выделения. Процесс оформляется в письменном виде. При возможности документ оформляется в виде письма.

Заявление о постановке на кадастровый учет и межевании земли подается в орган местного самоуправления. К нему необходимо приложить:

  • информацию с подписями собственников;
  • межевое дело;
  • документы о праве собственности на объект (договор купли-продажи, дарения, документы о наследовании, свидетельство о праве собственности).

Оформление постановки на кадастровый учет занимает не более одного месяца. Исключение составляют ситуации, когда владелец предоставил неполный пакет документов.

Подготовка документов для совершения сделки

При оформлении договора владелец и покупатель должны подготовить информацию, необходимую для оформления сделки:

  • личные документы сторон (паспорта, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственника или покупателя);
  • информация об отсутствии строений на участке;
  • документация на постройки, в том числе из БТИ;
  • свидетельство о постановке на кадастровый учет;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о правах на участок;
  • нотариальное согласие супругов сторон на совершение сделки;
  • разрешение районного отдела опеки на продажу объекта (при наличии несовершеннолетнего собственника).

Если право собственности на участок возникло у владельца до 1997 года, в процессе подготовки к совершению сделки необходимо привлечь юриста по земельному праву. Правила оформления за прошедший период прошли неоднократное изменение. Во избежание сложностей при оформлении договора, нужно обратиться к специалисту.

 Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы на оформление с 2018 года возможно подать исключительно через МФЦ.

Совершение сделок с долями земельных наделов имеет много особенностей. Они зависят от места расположения объекта, его назначения и других нюансов. Продавая участок, необходимо подготовить значительный пакет документов.

После регистрации договора, бывший владелец должен предоставить информацию о совершении сделки в налоговый орган, во избежание начисления земельного налога за последующий период.

Источник: https://pravoved365.ru/pravo/zemelnoe-pravo/kak-prodat-dolju-zemelnogo-uchastka

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector