Купить у банка квартиру-конфискат: что нужно знать в 2020 году

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Семен Лиходеев/ТАСС

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.

На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств.

«Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

«Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета.

Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.

«Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

«Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат.

«Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость.

А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс.

Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

«Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать.

Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример.

Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия.

Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

«Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан.

Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности.

«Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается.

Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку.

«В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру.

В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки.

Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека.

«А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он.

«Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.

Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

«Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b9768a99a79474c9c7deade

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

3 328 просмотров

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки

Меньше стоимость	Плохое состояние
Повышенная надежность	Высокий риск
Можно купить жилье в кредит	Более сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

• Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

Специалисты рекомендуют еще до начала торгов изучить предложения на рынке и определить предельно возможную цену, выше которой покупать квартиру именно на торгах уже не имеет смысла – проще напрямую у собственника приобрести другое аналогичное жилье.

• Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
• Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
• Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
• Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

• Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
• Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
• Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
• Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица.

Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно.

Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

• Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
• Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).

• Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
• Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

1. Зарегистрироваться на торгах.
2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.

4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.

7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

• Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
• Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.

• Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
• Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

• Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
• Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
• Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

• Регистрация: до 1 дня.
• Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
• Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
• Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
• Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
• Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Покупка квартиры, которая находится в собственности банка – процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что и как лучше делать, на какие важные моменты обращать внимание и так далее. Они же могут сопровождать сделку, выполняя вместо клиента значительную часть действий. Как доказывает практика, это существенно повышает надежность покупки и исключает любые варианты мошенничества.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-zalogovoj-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-u-banka/

Залоговое имущество банков Украины: правила продажи и реализации конфиската в 2020 году

Прежде всего, разберемся: что такое залог и из чего он возникает? Залог является способом обеспечения выполнения обязательства, в данном случае обязательства, предусмотренного кредитным договором.

В силу залога кредитор (банк или другое финансовое учреждение) имеет право в случае невыполнения должником (заемщиком) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Однако, вопреки расхожему мнению, это не означает, что в случае невыполнения должником обязательства залоговое имущество автоматически переходит в собственность кредитора или он получает право его изъять, реализовать и т.д.

Существуют несколько способом удовлетворения требований кредитора за счет залогового имущества. От этого и будет зависеть степень риска в приобретении такого имущества для третьего лица.

Реализация залогового имущества может происходить как в добровольном порядке, с согласия заемщика, так и принудительно.

В данном случае продавцом выступает сам банк или другое финансовое учреждение, а следовательно он будет заинтересован в том, чтобы сделка состоялась и в дальнейшем не была оспорена. По этой причине такой вариант считается наименее рисковым для покупателя, однако перепроверить документы все же стоит.

Как и где купить залоговое имущество банков, читайте в статье.

На что обратить внимание:

• договор, на основании которого предмет залога был передан банку;
• наличие других обременений имущества (например, по налоговым обязательствам);
• отсутствие судебных разбирательств относительно предмета залога;
• техническая исправность объекта (в отношении транспортных средств).

Преимущества:

• высокая надежность сделки;
• простота самой процедуры.

Недостатки:

• цена, как правило, выше по сравнению с другими способами отчуждения залогового имущества.

Такой вариант возможен с согласия залогодержателя (банка). При этом происходит замена должника в обязательстве – новым заемщиком становится покупатель залогового имущества. Особенностью является то, что запрет на отчуждение предмета залога может быть снят окончательно только после полного погашения задолженности продавца по кредиту.

Возможна и другая схема: покупатель передает заемщику денежные средства в сумме, необходимой для погашения задолженности по договору кредита, а тот, в свою очередь, передает имущество в собственность покупателя после погашения задолженности и снятия с имущества запрета на отчуждение. В этом случае риск для покупателя наиболее велик, ведь продавец, рассчитавшись с долгами, может и передумать. Несколько обезопасить себя можно, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи, а также взяв с него расписку о передаче денег.

На что обратить внимание:

• изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей;
• удостоверится в том, что кредит погашен полностью, взять в банке справку об отсутствии задолженности;
• проводить сделки лучше в помещении банка.

Недостатки:

• продавец может «передумать»;
• высокая цена.

Оснований получения согласия банка на снятие запрета на отчуждение имущества несколько.

1. Должник, получив от Вас средства, достаточные для погашения суммы долга по кредитному договору, вносит их на свой счет в банке, погашает остаток своей задолженности, необходимой для прекращения действия кредитного договора. После оформления необходимых формальностей по расторжению кредитного договора возникают основания для прекращения договора залога имущества (либо ипотечного договора), что в свою очередь, будет основанием для снятия нотариусом запрета на отчуждение имущества. В реализации такого варианта необходимо соблюдать определенные меры предосторожности. Существует риск того, что должник «закрыв» кредитный договор, «передумает» заключать договор купли-продажи вообще, либо изменит ранее оговоренные условия, либо вообще продаст предмет залога третьему лицу, а не Вам. Для того, чтобы избежать неприятных последствий, мы рекомендовали бы Вам заключить предварительный договор, в котором будут оговорены все детали проведения основной сделки, в том числе и штрафные санкции продавца в случае его отказа от проведения сделки на оговоренных условиях и в оговоренные сроки. Обязательно укажите в предварительном договоре, что сумма, которую Вы передаете продавцу для погашения им кредитной задолженности перед банком, является задатком. Тогда в случае отказа продавца от проведения сделки, он обязан будет вернуть Вам полученную сумму в двойном размере. Также советуем проводить сделку купли-продажи в помещении банка-залогодержателя. Да, это влечет за собой дополнительные затраты на оплату выездной работы нотариуса, но в таком случае сделка будет совершена наиболее оперативно. Действие кредитного договора и договора залога будет прекращено при Вас и при нотариусе, который в кратчайшие сроки проведет процедуры по снятию запрета, и будет готов удостоверить договор купли-продажи между Вами и продавцом. Как правило, процесс занимает несколько часов. Передавая деньги продавцу на погашение им кредитной задолженности перед банком (задатка), не лишним будет получить от него расписку о получении соответствующей суммы. Не стесняйтесь диктовать продавцу текст расписки и указывать какую точно сумму Вы передали, на какие цели, а также обязательства продавца вернуть Вам указанную сумму в двойном размере в случае его необоснованного отказа в заключении договора купли-продажи имущества, являющегося предметом залога.
2. Следующим вариантом снятия запрета может быть перевод долга по кредитному договору с продавца на Вас. Если Вы погасите кредит и проценты по нему единым платежом, то запрет снимается навсегда, если же Вы берете на себя обязательства по выполнению кредитного договора на оставшийся срок его действия, то запрет на отчуждение будет снят лишь на время проведения сделки купли-продажи имущества и наложен заново, но уже залогодателем будете выступать Вы. При такой схеме приобретения имущества необходимо внимательно отнестись к процедуре закрытия кредитного договора. Удостоверьтесь в том, что кредит погашен полностью, не осталось никаких скрытых задолженностей, например за обслуживание счета, карты и т.д. Требуйте у банка соответствующих справок об отсутствии задолженностей. Если такая услуга платная, не пожалейте отдать требуемую сумму, чтобы в будущем не получить от банка неприятный сюрприз в виде счета за просроченную задолженность по уплате неких комиссионных либо стоимости обслуживания карты. Заключая с банком договор о переводе долга по кредитному договору, внимательно перечитывайте условия договора с тем, чтобы они не отличались от тех, которые были изначально указаны в кредитном договоре продавца. В идеале, приходите на подобные сделки с юристом, чтобы он мог проконсультировать Вас на месте, изучить предоставляемы Вам договора и вовремя вмешаться, прежде, чем Вы поставите подпись под невыгодным для Вам договором кредита.

Источник: https://prostopravo.com.ua/finansy/stati/pokupaem_zalogovoe_imuschestvo_kak_izbezhat_riskov

Как правильно купить конфискованную квартиру через банк

Эксперты рассказали о том, какие подводные камни могут ожидать покупателя

Какие существуют подводные камни покупки залоговой недвижимости на сайтах банков? Каким образом происходит покупка-продажа залогов? Продается ли на сайтах банков конфискат? Расспрашивал экспертов Prostobank.ua.

Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц VAB Банка 

Покупая недвижимость на сайте банков, важно учитывать, что есть две схемы реализации ипотек: добровольная и принудительная. От этого зависит количество и последовательность действий, которые придется предпринять для совершения такой покупки, а также возможность покупателя влиять на стоимость выставленного на продажу залога.

Наиболее короткий путь покупки-продажи подразумевает добровольная реализация залога, когда решение о продаже залогового имущества принято банком и заемщиком- собственником объекта недвижимости при обоюдном согласии. Выглядит это так: должник в добровольном порядке изъявляет своё желание продать ипотеку, а банк со своей стороны даёт на это согласие.

Цена такого залога, как правило, эквивалентна рыночным аналогам и, в первую очередь, ориентирована на реальный покупательский спрос. В данном случае сделка купли–продажи проводится в течение дня и практически ничем не отличается от обычной покупки недвижимости. Все нюансы по предстоящей сделке покупатель предварительно обсуждает с заёмщиком и банком.

При этом необходимо внимательно проверить всю документацию, осмотреть залог и т.д.

Между участниками сделки не должно быть никаких разногласий. Банк принимает участие в оформлении сделки, а именно – снимает отягощение залога или ипотеки, контролирует поступление денег на свои счета. Всем остальным – оформлением договора купли-продажи у нотариуса, подготовкой документов по БТИ – занимаются сами продавец и покупатель.

В случае принудительной реализации можно, конечно, рассчитывать на то, что объект удастся приобрести чуть дешевле, чем на рынке – цену залога здесь определяет независимый эксперт, и нередко, хотя и не всегда, она устанавливается ниже рыночной. Однако стоит учесть, что такие «лоты» выставляются на продажу через аукцион на повышение цены – согласно ЗУ «Об исполнительном производстве». Весь этот процесс регламентирует исполнительная служба (ОГИС).

Итак, чтобы принять участие в аукционе, нужно соблюдать ряд правил. Прежде всего, понадобится регистрация с внесением гарантийного взноса на счёт торгующей организации. Регистрироваться необходимо в торгующей организации.

Сколько времени этой займет – зависит от того или иного банка. Может занять 1-3 дня, а возможно и 2-3 часа.

Кризис не прошел бесследно – действительно, в последнее время количество банковского конфиската на рынке увеличилось. Ведь кредиторам нужны живые деньги, а не разного рода товары. Банки очень заинтересованы в возврате средств по ранее выданным кредитам, поскольку это позволит им освободить резервы.

Логическим решением данного вопроса и является массовая реализация изъятых залогов. Банки продавали, продают и будут продавать конфискат. На сегодняшний день процесс продажи залогов и ипотек в большинстве банков налажен на надлежащем уровне, и каждый месяц проходят сделки по их реализации.

Интенсивность продаж зависит от спроса и предложения – как и на любом другом рынке.

Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик »

При покупке залоговой недвижимости у банка риски значительно меньше, чем при обычной покупке имущества через брокера. Дело в том, что любые сделки, связанные с продажей какого-либо имущества, тщательно сопровождаются как службой безопасности банка, так и юристами.

Также стоит учитывать тот факт, что этап продажи имущества зачастую проводится с согласием заемщика или же после окончательного судебного решения. В свою очередь, если суд примет решение о неправомерности сделки купли/продажи, то банк будет вынужден вернуть полную сумму несостоявшемуся покупателю.

Однозначно стоит понимать, что покупку конфискованного имущества желательно осуществлять через банк, а привлечение каких-либо посредников повышает риск.

Елена Карпова, руководитель направления ипотечного кредитования Плюс Банка 

По моему мнению, риски связанные с покупкой недвижимости через сайты банков, абсолютно идентичны рискам подбора недвижимости на сайтах агентств недвижимости и брокерских компаний.

Покупка любой недвижимости подразумевает ее осмотр, согласование стоимости, проверку правоустанавливающих документов — поэтому процедура абсолютно стандартная, а основной риск — это то, что указанная стоимость недвижимости может не соответствовать реальной, информация, размещенная на сайте, не являться полной и т.п.

Как часто таким образом продается конфискат? Достаточно часто, как правило, когда банк хочет вернуть выданные кредитные средства и погасить задолженность неплательщика. Использование интернет-ресурса (собственного сайта или сайтов партнеров) – это очень удобный способ ускорить продажу залогового имущества.

Источник: http://www.bagnet.org/news/society/133885

Банковский конфискат авто, квартир в Украине: как найти и купить автоконфискат в 2020 году

По результатам опроса, проведенного Prostobank.ua, четверть из 1208 читателей портала признались, что не знают, где можно купить конфискат. При этом хоть раз его покупали лишь 2% респондентов. Чем может объясняться такая интригующая статистика? Мы решили проверить причины, обратившись в места продажи банковского конфиската.

Самое первое место, где банки размещают информацию о залоговом имуществе – это их собственные сайты. Покупка залогов через сайт банка имеет ряд достоинств.

Во-первых, зачастую это имущество продается по инициативе заемщика, который осознал, что платить по кредиту он больше не может – а это избавляет вас от возможных претензий с его стороны и судебных разбирательств после покупки в будущем.

Во-вторых, как правило, банки сразу же предложат вам кредит на приобретение залогового авто или квартиры. Кроме того, информация на сайтах банков оперативно обновляется.

Однако изучение сайтов банков показало, что помимо преимуществ, есть и существенные недостатки такого приобретения. Зачастую предлагаемые на сайтах залоги находятся в плохом состоянии, особенно это касается автомобилей – они месяцами стоят на открытых стоянках и покрываются ржавчиной, а владельцы, как правило, не особо заботятся об их сохранности.

Да и цены выставленных на продажу товаров редко оказываются существенно ниже рыночных, ведь и владелец, и банк заинтересованы продать залог как можно дороже.

Например, один из банков на своем сайте предлагает автомобиль Daewoo Matiz 2007 года выпуска по цене почти 6000 долларов, тогда как стоимость такого же, но абсолютно нового автомобиля – те же 6000 долларов.

Правда, есть и сравнительно выгодные предложения.

Тут же указана цена продавца, однако покупатель, при желании, может предложить свою.

По телефону в одной из таких организаций нам рассказали, что сама компания продажей конфиската не занимается, а только размещает на своем сайте объявления продавцов – заемщиков и банков.

Впрочем, и на таких сайтах цена, по которой предлагают залоговое имущество, может оказаться порядком выше рыночной.

Например, на одном из сайтов залоговый автомобиль Сherry Amulet 2008 года выпуска предлагается по цене 9000 долларов, что примерно равно цене такого же авто 2010 года выпуска в салоне.

Аналогичный, но не залоговый автомобиль (даже с меньшим пробегом) на другом сайте вообще предлагают за 5800 долларов.

Квартиры там также продаются по ценам отнюдь не ниже рыночных. Например, трехкомнатная квартира в Голосеевском районе Киева площадью 62 квадратных метра предлагается за 145 тысяч долларов. А аналогичная квартира не из залога продается на другом сайте за 135 тысяч долларов.

Правда, и здесь можно найти интересные по цене предложения. Так, другая трехкомнатная квартира – в Святошинском районе, площадью 68 квадратных метров предлагается за 100 тысяч долларов, а цены на ее аналоги на сайтах недвижимости стартуют от 110-120 тысяч долларов.

Сайты банков с предложениями по продаже залогового имущества:

Некоторые сайты, на которых можно найти объявления о продаже банковского конфиската:

• www.uamakler.com
• www.zaloginfo.com.ua

Еще одно место, где теоретически можно найти дешевые товары, побывавшие в залоге, – магазины конфиската. По информации СМИ, здесь покупатель может выбрать практически все что угодно – от мобильных телефонов до плазменных телевизоров и холодильников, и всё это по цене в полтора-два раза ниже рыночной. На поиски таких торговых точек мы и отправились. Первые же результаты нас разочаровали.

В городской справочной Киева нам не смогли сообщить координат ни одного такого предприятия. Поиски в Интернете также не принесли результатов. Ничего не дал и опрос знакомых. Не знают о месторасположении специальных магазинов и сами торговцы конфискатом.

«Я слышал, что такие есть, но сам никогда не видел», — поделился с нами сотрудник одной из фирм, занимающейся реализацией залогового имущества.

Немногочисленные люди, которые утверждают, что им удавалось попасть или даже скупиться в таких магазинах, говорят, что все они работают «по-серому» (при этом «счастливые покупатели» не соглашаются назвать адреса таких точек ни за какие деньги).

Как сообщают по секрету другие «знающие» люди, не зря такие магазины практически невозможно найти – ведь, как правило, конфискованные товары и бытовую технику легче реализовать под видом обычных новых или комиссионных товаров, а самые удачные (по цене и качеству) покупки доступны только для «своих».

Один из основных способов продажи банковского конфиската – реализация на открытых торгах. А с 8.03.2011 – после вступления в силу нового закона «Об исполнительном производстве» – конфискованные автомобили и квартиры могут продаваться только так.

Итак, мы вооружились документами и попытались попасть на такой аукцион. Сразу оговоримся, объявления обо всех предстоящих торгах и лотах размещаются на сайте исполнительной службы.

Там же указано точное время, до которого вы можете зарегистрироваться в качестве участника.

Сравнив цены квартир, указанных в объявлениях, с рыночными – мы сразу обрадовались: «аукционная» недвижимость оказалась в полтора, а то и в два раза дешевле, а бытовая техника предлагалась по вовсе бросовым ценам.

Однако попасть на аукцион оказалось не так просто. Выбрав интересный лот – однокомнатную квартиру в Киеве в Голосеевском районе по стартовой цене 240 тысяч гривен – мы отправились по указанному в объявлении адресу одной из многочисленных организаций, проводящих торги, чтобы зарегистрироваться для участия.

Но первая же встретившаяся нам сотрудница сообщила: «Вас наверно не зарегистрируют, потому что нет человека, который этим занимается». Позже оказалось, что человек все-таки есть, но зарегистрировать нас все равно не смогли – интересующий нас аукцион по какой-то причине отменили.

Проведя минут пять в соседнем кабинете, откуда все это время доносились непрерывные звуки спора, девушка вернулась и стала молча что-то писать. Оказалось, это была квитанция, которую нужно было оплатить для участия в торгах.

Да-да, чтобы попасть на аукцион в качестве участника, придется заплатить гарантийный взнос – 10-15% стартовой цены лота. Эти деньги вам вернут, если вы не станете победителем торгов. К слову, в аукционе можно поучаствовать и в качестве наблюдателя – тогда вам просто нужно будет заплатить 51 гривну.

Оплатив квитанцию и подождав еще немного, мы получили «Билет на торги №1». То есть, мы были первыми, кто пожелал принять участие в этих торгах, хотя регистрация заканчивалась через день. На вопрос, а не отменят ли и этот аукцион тоже, девушка ответила: «Какое это к вам имеет отношение? Вы зарегистрировались – вот и приходите».

Мы так и сделали – в назначенный день и время явились на место проведения торгов. И узнали, что их не будет – кроме нас никто не пожелал участвовать в этом аукционе. Сотрудники организации признались, что такая ситуация – обычная практика, чуть ли не каждый второй аукцион не проводится из-за отсутствия желающих купить выставленный лот.

Так что если вас действительно заинтересовал конкретный объект, будьте готовы, что вам придется позаботиться еще и о том, чтобы обеспечить себе конкурентов – ведь в противном случае торги могут просто не состояться.

Мы поинтересовались: возможно, в следующий раз стоит сразу регистрироваться на аукцион вместе с супругом или братом, чтобы торги точно состоялись? Оказалось, что не все так просто: если участники явно родственники или супруги – то их, скорее всего, не зарегистрируют.

А если это откроется позже, то аукцион могут даже приостановить.

Все спорные ситуации решаются на усмотрение руководства компании-организатора торгов.

А оно, в свою очередь, не слишком заинтересовано идти вам на встречу – ведь любое формальное отклонение от процедуры может привести к пересмотру результатов аукциона в суде.

«У нас каждые вторые торги проходят через обжалование в суде!», — поделился с нами по секрету сотрудник одного из предприятий, торгующих конфискатом.

Ажиотаж на торгах наблюдается только в том случае, если продается находящаяся в ипотеке квартира – такие лоты рекламируются самими банками и вызывают большой интерес у покупателей.

Например, стартовая цена двухкомнатной квартиры в Киеве в районе метро «Черниговская» — около 30 тысяч долларов – или в два раза дешевле аналогичных предложений на рынке. Впрочем, радоваться рано – и здесь не все так гладко.

Автомобиль или другое выставленное на торги движимое имущество можно посмотреть еще до регистрации на аукцион, а выставленную на торги квартиру можно увидеть далеко не всегда. Как правило, вы сможете только ознакомиться с документами, ведь часто торгующая организация не имеет даже ключей от квартиры.

Так было и в нашем случае – оказывается, целых шесть человек до нас интересовались залоговой квартирой, но поскольку кроме документов им ничего больше показать не смогли, то участвовать в аукционе они не стали.

Помимо квартир, мы поинтересовались продажей на аукционе залоговых автомобилей. Здесь выбрать что-либо оказалось и вовсе сложно.

Зачастую в описании лота можно прочитать «повреждения краски по всему периметру» или «салон в неудовлетворительном состоянии».

Сами сотрудники предприятий, реализующих залоговое имущество, признаются – на торги редко попадает что-то стоящее. В том же случае, если авто находится в хорошем состоянии – его цена, как правило, не уступает рыночной.

Есть и другое мнение, согласно которому дешево купить хорошее авто, изъятое у недобросовестного заемщика, все-таки можно – но только по предварительной договоренности с организаторами торгов и (или) банком.

По анонимному признанию пользовательницы Интернета, она сама выступала «фиктивным» покупателем на аукционе, где ее супруг приобретал конфискованное залоговое авто.

В целом, рассчитывать на совершение супер выгодной покупки на аукционе не стоит. Это может произойти только в двух случаях: если вам повезет или если у вас есть необходимые связи.

Ведь даже если вы нашли лот в хорошем состоянии и по выгодной цене, если аукцион состоялся, а вы смогли стать его победителем, и если цена в процессе торгов не перестала быть привлекательной, то даже после этого вам, вполне возможно, придется столкнуться с судебным обжалованием результатов торгов, и ваша покупка отложится на неопределенный срок.

Еще одно место продажи банковского конфиската – товарные биржи. Здесь нам удалось найти все, что угодно – от недвижимости до ювелирных изделий с настоящими бриллиантами. Состояние выставляемых на продажу лотов, как правило, лучше, чем у тех, которые продаются на аукционах.

Это не удивительно, ведь заявки принимают брокеры, они же подыскивают потенциальных покупателей, а значит они же и заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась, а лот был ликвидным. Цены тоже нас порадовали.

Так, например, автомобиль Honda Accord 2007 года выпуска предлагается по начальной стоимости 19 000 долларов, тогда как аналогичные авто на рынке продаются по 22 000 – 23 000 долларов.

Продаются на бирже и квартиры, хотя такие предложения здесь более редкие, по сравнению с аукционами. Зато выбранную квартиру вы точно сможете осмотреть – после оформления заявки.

Далее процедура практически ничем не отличается от аукциона – вы вносите гарантированную сумму и ждете проведения торгов.

Основное отличие заключается в том, что все операции на бирже проводятся через брокера, а дата торгов, как правило, не фиксирована, а устанавливается по мере поступления заявок на приобретение конкретного лота.

В целом, биржа дает возможность приобрести неплохой товар по выгодной цене. При этом, в отличие от аукционов, вам не угрожает долгая судебная волокита, поскольку споры на бирже решаются в третейском суде.

Недостатком такого способа можно считать то, что, как правило, на бирже нет широкого выбора предложений, и если вы хотите купить что-то конкретное, то, вполне возможно, вам придется долго ждать появления подходящего лота.

Некоторые товарные биржи Киева, занимающиеся продажей залогового имущества банков:

Название биржиСайтКонтактные данные

Украинская универсальная товарная биржа	Киев, пр. Академика Глушкова, 1, Экспоцентр пав-н №6(044) 596-96-24
Универсальная товарная биржа «Контрактовый дом УМВБ»	www.uice.com.ua	Киев, ул. Межигорская, 1(044) 461-54-30, 461-54-28 e-mail: [email protected]

Кроме того, промежуточное положение между биржей и сайтом объявлений занимает Украинская Интернет-Биржа (www.birga.com.ua), где также можно найти объявления о продаже залогового имущества банков.

Чаще всего конфискованные у заемщиков автомобили, квартиры и прочее имущество продают на открытых торгах. Впрочем, для банка такой способ – далеко не самый выгодный. Банки отдают предпочтение продаже по согласованию с заемщиком.

Такая добровольная продажа залога дает банку значительное преимущество в цене. При выборе стратегии работы первоочередной фактор – это сумма погашения задолженности. Банк нацелен на добровольную продажу залогового имущества. В таком случае положительная разница, если сравнивать с продажей в рамках исполнительного производства, составляет как минимум 30%.

На практике многие клиенты до последнего не выходят на связь, либо ищут покупателей по завышенной для данного имущества цене, и в итоге обращаются с предложением в банк, когда уже назначены первые торги.

Как известно, на стадии исполнительного производства согласование продажи имущества с заемщиком может быть несколько затруднено.

Впрочем, нельзя сказать, что в вопросах реализации залогового имущества банки исключительно консервативны – финучреждения стараются находить новые способы получения дохода от залогов по «проблемным» кредитам.

Чтобы покупка залогового имущества не сопровождалась в дальнейшем неприятными разбирательствами с бывшими владельцами – важно не выпускать из виду несколько моментов. Во-первых, насколько покупаемое вами имущество «чисто» перед законом.

Если дело касается автомобиля – в первую очередь, стоит проверить на отсутствие арестов и причастности его к уголовным делам. Если речь идет о недвижимости – важно проверить отсутствие прописанных в квартире детей, пенсионеров, инвалидов, а также при возможности узнать, есть ли долги по коммунальным платежам.

При покупке частного дома стоит поинтересоваться, как оформлена земля и оформлена ли она вообще.

Если речь идет о конфискованном имуществе, то важно убедиться, что в процессе отчуждения не были допущены нарушения.

В действительности с момента кризиса банка успели хорошо отработать все процессы, потому ошибки и погрешности почти исключены. Но риск есть всегда.

Кроме того, если вы покупаете имущество на открытых торгах, то важно разобраться во всех нюансах и рисках этой процедуры.

До принятия решения о покупке объекта с публичных торгов вам необходимо разобраться с особенностями документации, порядком последующей регистрации права собственности.

Рекомендуем получить профессиональную консультацию у специалистов торгующей организации и у сотрудников банка.

В любом случае, задумываясь о покупке залогового имущества, будьте готовы, что это потребует от вас несколько больше действий, чем приобретение нового авто или недвижимости. А потенциальный выигрыш в цене следует сопоставить с затратами времени и усилий.

Источник: https://www.prostobank.ua/zalogi/stati/kak_my_iskali_privlekatelnyy_bankovskiy_konfiskat