Смена управляющей компании в многоквартирном доме в 2020 году

24 Декабря 2017 5:00

Заключая договор с УК на обслуживание дома, жители надеются, что отдали свое общедомовое имущество «в добрые руки». Но на деле часто все выглядит иначе.

Когда собственники жилья устают бороться с нечистыми на руку управляйками и писать жалобы на грязь в подъезде и темноту во дворе, выход единственный – сменить управляющую компанию.

Практически, это мероприятие кажется простым – расторгнул договор с одними, заключил с другими. Но как показывает судебная практика, есть множество нюансов, которые нужно учесть. Давайте посмотрим как правильно выполняется смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Чем не устраивает УК

• Если владельцы квартир в МКД стали задумываться о заключении договора с другой управляющей компанией, значит причин для этого более, чем достаточно, как им кажется.
• Но Жилищный кодекс РФ говорит о том, что расторгнуть договор можно только в определенных случаях:

• Завышенные тарифы на услуги;
• Нерациональное использование общих средств;
• Существенные нарушения в процессе осуществления деятельности (например, действия или бездействия, представляющие угрозу для здоровья и жизни жителей дома);
• Несоблюдение лицензионных требований (например, требования информационной открытости);
• Реорганизация УК.

Прежде чем, расторгать отношения с управляющей компанией, которая обслуживает МКД, следует подыскать ей достойную замену. В этом вопросе лучше не торопиться.

Для начала соберите информацию об управляющих компаниях, функционирующих в вашем регионе. Сделать это можно зайдя на сайт и просмотрев рейтинг, опросив жителей соседних домов.

Когда предварительный список составлен, приступите к тщательному отбору – пообщайтесь со специалистами организаций, узнайте о тарифах и услугах, просмотрите отчеты о деятельности на сайте, расспросите собственников, которые уже заключили договор с данной организацией.

По вопросу повестке дня принято решение: расторгнуть договор с УК

Вопрос о смене УК решается на общем собрании собственников помещений в МКД. Без согласия собственников сменить УК не получиться, при этом существует кворум – не менее 50 %.

Повесткой дня должны быть пункты:

• Прекращение отношений с управляющей компанией с указанием причин;
• Выбор управления многоквартирным домом;
• Заключение договора с новой УК.

1. Все вышеперечисленные вопросы и решения, принятые по ним, протоколируются.
2. Обращаем внимание на то, что собственников жилья должны уведомить о предстоящем собрании не позднее чем за 10 дней.
3. Уведомление направляется заказным письмом или собственнику сообщают лично под роспись.
4. Если до этого был установлен прочий порядок уведомлений ранее (например, объявление при входе в подъезд), он может также использоваться.

Решение вынесено

После состоявшегося собрания, в 10-дневный срок копия протокола вывешивается в общедоступном для собственников месте.

Управляющая компания, которую сменили, должна быть оповещена об этом в течение 5 рабочих дней после проведения собрания.

О принятом решении информируются и органы жилищного надзора. В уведомлении также необходимо указать и наименование новой компании, которая будет управлять домом.

В случае утери документов бывшей управляющей компанией, она обязана восстановить ее в течение трех месяцев.

Новая компания по обслуживанию общедомового имущества

Порядок заключения договора с УК регулирует жилищный кодекс Российской Федерации, а именно ст.162.

• В этом документе сказано, что договор считается заключенным в том случае, если в не поставили подпись больше половины собственников жилья.
• Чтобы собрать такое количество народу, лучше всего созвать общее собрание.
• Количество участников собрания, повестка и решение фиксируются протоколом.

После принятого решения органами жилищного надзора новый дом должен быть внесен в лицензию управляющей компании. Делается это в 10-дневный с момента, как УК предоставила подписанный договор.

Жилищное законодательство обязывает УК опубликовывать сведения о новом МКД, который они обслуживают на официальном сайте и общедоступном месте для граждан (например, на информационных стендах в своем офисе).

Когда начинать платить оплачивать услуги по новому договору?

Владельцы помещений в многоквартирном доме начинают платить за предоставляемые работы и услуги УК с того дня, когда объект внесен в лицензию уполномоченными органами.

Изменения, внесенные в жилищное законодательство РФ, практически полностью изменили всю систему ЖКХ. В отличие от советского периода, ответственность за содержание домов полностью легла на плечи собственников жилья.

Вот и приходиться им самостоятельно бороться с УК, которые чувствуют себя вполне вальяжно в сложившейся ситуации.

Читайте больше интересных статей на нашем сайте.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/smena-upravlyayushchej-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.

2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.

Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.

Как сменить управляющую компанию в МКД

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги. Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ. Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

1. Желание жильцов дома.
2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.

Источник: https://xn--80aahbpndxjebedawh3a7n.xn--p1ai/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome/

Смена управляющей организации многоквартирного дома

Краткое содержание:

• Процедура перехода
• К чему привели изменения
• Обсуждение

Изменения лицензионных требований, связанных со стандартом услуги по управлению многоквартирным домом, а также внесением изменений в ЖК РФ, установили порядок, в соответствии с которым многоквартирные дома исключаются и включаются в лицензии управляющих организаций.

Процедура перехода

Несомненно, переход многоквартирного дома осуществляется на основании решения собственников помещений многоквартирного дома, принятого общим собранием. Именно данный документ запускает цепочку мероприятий, связанных с переходом многоквартирного дома из одной управляющей компании в другую.

После общего собрания, в котором имеется кворум, решение, оформленное протоколом общего собрания, должно быть направлено в управляющую компанию, которая обслуживает многоквартирный дом в настоящий момент. В свою очередь, управляющая компания обязана направить полученный от собственников протокол собрания в Государственную жилищную инспекцию субъекта (На примере Омска это ГЖИ Омской области).

Стоит отметить, что управляющая организация обязана направить в ГЖИ любое решение собственников, принятое на общем собрании (протокол).

Управляющая компания, которая была выбрана решением общего собрания, на основании заключенного нового договора управления многоквартирного дома направляет заявление о включении дома в свою лицензию и об исключении данного дома из лицензии предыдущей управляющей организации.

На основании поступившего заявления новой управляющей организации ГЖИ организует в соответствии с установленным регламентом проверку, по итогу которой выносит решение о включении многоквартирного дома в лицензию новой организации, либо решение об отказе в таком включении.

Лицензионными требованиями установлено, что управляющая организация имеет право выставлять платежные документы собственникам на оплату ремонта и содержания только после включения многоквартирного дома в лицензию.

Лицензионными требованиями установлено, что вновь выбранная управляющая компания обязана приступить к управлению многоквартирным домом, а вследствие чего выполнять соответствующие работы только после включения многоквартирного дома в такую лицензию.

Предыдущая управляющая компания обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом, а также прекратить управлять, а вследствие чего и выполнять соответствующие работы на многоквартирном доме с момента исключения такового из лицензии компании. Также предыдущая управляющая компания не имеет больше права выставлять новые платежные документы на оплату ремонта и содержания, однако вполне законно может требовать с должников внесения платы за тот период, когда дом был включен в лицензию УК.

Такие требования стали действовать с 2017 года, а в 2018 году лишь ужесточились санкции, в связи с несоблюдением управляющими компаниями лицензионных требований и данного порядка.

К чему привели изменения

Такие изменения, с одной стороны, провели четкую границу, кто и с какого момента управляет домом. Эти изменения предотвратили ситуацию с выставлением двойных квитанций, а также регламентировали порядок, нарушение которого, по сути, недопустимо.

Однако на практике, в связи с некоторыми вольными трактовками норм и правил, а также сложившейся судебной практикой, процедура перехода многоквартирного дома может отличаться.

Первое, о чем стоит упомянуть, – это протокол (решение собственников), в котором собственники изъявили свое желание сменить управляющую компанию.

Учитывая, что управляющая компания не всегда будет в восторге от принятого собственниками решения и в противодействие этому будет всячески препятствовать, инициатор общего собрания вполне законно может направить в предыдущую управляющую компанию копию решения собственников, а оригинал самостоятельно передать в ГЖИ.

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777745711/

Как поменять управляющую компанию — Справочник Недвижимости

Три вида управляющих компаний

В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.

• УК, выбранная на общем собрании собственников
• Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
• Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
• Компания, выбранная на открытом конкурсе

Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.

Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще. 

«Временная» управляющая компания.

Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.

Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.

Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.

Когда можно поменять управляющую компанию

Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения.

В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях. 

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

• если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
• если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
• если жители решили сменить способ управления домом;
• если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.

Разберём эти случаи подробнее.

Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений

Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.

1. Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.
2. Если УК нарушает условия договора
3. Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.

В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.

Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет. 

Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.

Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.

Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правил по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.

Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.

Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.

Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.

Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.

Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

• УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
• УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
• у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
• невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).

Если жители решили сменить способ управления домом

В этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.

• Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
• Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.
• Если договор не отвечает текущим реалиям

В Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор. Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.

Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора. 

Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-pomenyat-upravlyayuschuyu-kompaniyu

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме 2020 — порядок, процедура

Содержанием многоквартирных домов чаще всего занимаются специальные управляющие компании. Они следят за техническим состоянием МКД, предоставляют жильцам коммунальные услуги и выполняют немало других функций. По сути, это наемная компания, которую можно сменить при необходимости.

Основания

Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.

Таким примеров немало:

• злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в договоре;
• УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
• не проводятся ремонтные работы;
• организация игнорирует обращения граждан;
• управляющая компания подозревается в воровстве.

Существуют и другие причины для смены УК в 2020 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.

Законодательная база

Деятельность управляющих компаний и товариществ регулируется Жилищным кодексом РФ. Именно этим нормативным актом должны руководствоваться жильцы, если хотят сменить подобную организацию на другую.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, необходимо уточнить все нюансы. Существует определенная процедура, согласно которой нельзя решать такие вопросы в одностороннем порядке.

Порядок действий

Если речь заходит о смене управляющей компании, значит, есть определенная инициативная группа жильцов.

Этим собственникам квартир для получения результата необходимо придерживаться стандартной процедуры:

• выбор новой управляющей компании;
• проведение собрания жильцов;
• предоставление соответствующей информации руководству УК;
• оформление договора с новой организацией.

Ни один пункт пропускать нельзя. К тому же, собрание жильцов должно быть проведено под протокол.

Выбор другой УК

Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.

Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.

Собрание собственников

Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).

Повесткой дня является:

• расторжение соглашения с УК;
• выбор новой организации;
• оформление контракта с новой организацией.

Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/kak-smenit-upravljajushhuju-kompaniju-v-mnogokvartirnom-dome/

Практикум: как поменять УК от застройщика и нужно ли это делать?

• Минусы:
• Все финансовые потоки по обслуживанию дома проходят через аффилированную компанию и контролируются застройщиком
• Через «карманную» управляющую организацию застройщику проще игнорировать претензии к качеству дома пока он находится на гарантии. 
• Администрация такой УК благоволит материнской компании, и в решении текущих вопросов обслуживания дома априори находится не на стороне жильцов. 

Аффилированные УК часто завышают стоимость коммунальных услуг.

Работы УК от застройщика в среднем оказываются дороже — за счет оказания дополнительных услуг. 

УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению. До момента создания ТСЖ, чердаки, крыши подвалы, фасады здания находятся под контролем управляющей компании. Коммунальщики могут сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (сотовым операторам или интернет-провайдерам), несмотря на недовольство жильцов.

Квартиры от застройщиков с акциями

Принцип работы — «После нас хоть потоп!». Это происходит, когда «коммунальщики» работают без контроля девелопера и жильцов. По окончании гарантийного срока УК от застройщика может быть выведена из эксплуатации дома. Последний остается «бесхозным» с множеством недоделок.

1. В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.
2. Пока новый дом не заселен хотя бы наполовину (50%), жильцы не имеют права организовать Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно выбирать коммунальную службу. 
3. Плюсы:
4. «Дочерняя» УК начнет обеспечивать весь комплекс коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с выдачей ключей от квартиры.
5. Уровень компетентности в сложном инженерном оборудовании выше, нежели у организации «с улицы».
6. В интересах застройщика дополнительно контролировать качество работы своей УК наравне с жильцами, ведь он заинтересован в сохранении позитивного имиджа проекта и бренда.
7. Застройщик может иметь положительный опыт в управлении жильем, тогда как собрание ТСЖ может выбрать неквалифицированную УК, ориентируясь, к примеру, лишь на низкую стоимость обслуживания дома.
8. Весь период гарантийного срока «своя» УК служит дополнительным связующим звеном между девелопером и жильцами и находится под двойным контролем.

Обратим внимание на два последних критерия: независимая УК априори не отвечает за недоделки застройщика, дело скорее всего будет передано в суд, и разбирательства могут затянуться на месяцы и даже годы.

Аффилированная компания так поступить не имеет права, и огрехи стройки в любом случае придется исправлять.

Заметим, что по договору застройщик обязан исправить выявленные недостатки строительства в течение 5 лет гарантийного срока. 

Кто имеет право поменять управляющую компанию?

Как только новостройка будет заселена минимум на 50%, жильцы имеют право организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях. 

«При этом важно отметить, что до момента регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, от застройщика к гражданину, последний не будучи собственником помещения в многоквартирном доме, не может распорядиться своим голосом в рамках процедуры выбора управляющей компании», – комментирует Виталий Бовть

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/court/praktikum-kak-pomenyat-uk-ot-zastroyshchika-i-nuzhno-li-eto-delat/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 2020 год

Отвечая на вопрос «Как сменить управляющую компанию?» следует отталкиваться от того, что отношения с управляющей компанией (далее – УК) строятся в рамках договора управления многоквартирным домом.

Важно! Преимущество над правилами Гражданского кодекса в отношении договора управления имеют специальные нормы ст. 162 Жилищного кодекса РФ (они направлены главным образом на защиту интересов жильцов как более уязвимых субъектов жилищных правоотношений. Исключительно общее собрание жильцов дома уполномочено заключать или прекращать договоры управления (ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Вывод. Таким образом, для решения нашей задачи потребуется 2 факта — завершение договора управления и заключение нового, уже с другой организацией (или смена способа управления).

• Рассмотрим, каким образом можно этого достичь.
• В соответствии с нормами главы 29 ГК РФ в первую очередь возможно расторжение договора путем заключения соглашения о расторжении договора с УК.
• Кроме того, договор с УК всегда заключается на определенный срок (от 1 года до 5 лет), следовательно, по истечении срока его действия, жильцы вправе заявить об отказе от его продления, приняв соответствующее решение на общем собрании.

Как еще можно поменять управляющую компанию в многоквартирном доме? Одним из неочевидных способов стоит признать смену способа управления. Таковая доступна для жильцов дома в любой момент.

При условии выбора жильцами такого способа управления, как товарищество собственников жилья или недвижимости, созданная ими организация вправе не осуществлять управление непосредственно, а заключить договор по управлению с любой другой УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Таким образом, жильцы вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, выбрав иной способ управления (Определение ВС РФ от 05.06.2012 № 59-В12-5).

П. 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает специальное основание для расторжения договора управления с УК, выбранной на основании конкурса. В конце каждого года его действия жильцы вправе принять решение об отказе от услуг УК, не обосновывая его.

Итак, как поменять управляющую компанию при наличии соответствующего основания? Какие действия необходимо для этого совершить?

Источник: https://avtoyurait.ru/drugoe/kak-smenit-upravljajushhuju-kompaniju-v-mnogokvartirnom-dome-2009-god.html

Смена управляющей компании — в многоквартирном доме, образец уведомления, процедура, как происходит, решение, порядок, в 2020 году, Жилищный кодекс

Для того, чтобы многоквартирные дома полностью соответствовали установленным законом мерам безопасности, а также обеспечивали жильцам комфортные условия проживания, были созданы управляющие компании. К их задачам относится:

• поддержание работы инженерных коммуникаций;
• защита прав собственников жилья, а также многочисленные другие.

В случае, если управляющая компания плохо справляется со своими задачами, ее необходимо сменить – нельзя терпеть и довольствоваться плохими условиями жизни.

Скоординировавшись с другими жильцами, вы сможете спровоцировать смену управляющей компании. Как же это сделать?

Жилищный кодекс РФ

Жилищный кодекс РФ устанавливает обязанности управляющей компании, которая должна делать все возможное и необходимое для того, чтобы обеспечить высокий уровень и комфорт проживания людей на подконтрольной территории.

Статья 162 указанного кодекса говорит о том, что управление домом организацией осуществляется на основании специального договора об управлении, который обязательно заключается с каждым отдельным жильцом дома.

Указанный договор должен подписываться сразу же после выбора жильцами управляющей организации.

Существует несколько оснований, по которым может быть сменена управляющая компания:

• желание собрание собственников, направленное на смену управляющей организации;
• отсутствие лицензии у организации, которая занимается обеспечением здания;
• неисполнение компанией своих прямых обязанностей, привлечение к ответственности.

Одного из этих оснований будет вполне достаточно, чтобы сменить управляющую организацию без дополнительных препятствий, проблем и трат времени.

Смена управляющей компании

Смена управляющей компании – обязательная процедура в случае, если старая организация уже не справляется со своими задачами.

Смена организации позволит:

• значительно улучшить (если сделан правильный выбор) условия проживания жильцов;
• оптимизировать снабжение по технической и коммуникационной части.

Для того, чтобы произвести смену УО, необходимо для начала ее правильно выбрать, после чего пройти специальную процедуру для замены компании.

В многоквартирном доме

Для того, чтобы сменить управляющую компанию, под контролем которой находится здание на большое количество квартир, необходимо получить согласие других собственников жилья.

При этом инициатором может быть как коллектив, так и один-единственный жилец.

Следует знать, что согласие должен дать каждый собственник, иначе у старой управляющей организации появится повод обжаловать решение о смене при помощи судебного разбирательства.

Вот почему важно донести информацию об организации собрания коллектива жильцов до каждого собственника.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме представляет собой процесс, который состоит из нескольких последовательных этапов:

1. Принятие жильцами решения о смене управляющей организации.
2. Выбор новой управляющей компании, которой будет передано ведение хозяйства.
3. Проведение собрания, на котором будут обсуждаться все нюансы процесса замены.
4. Составление протокола собрания, который будет подтверждать согласие жильцов.
5. Передача протокола старой и новой управляющим организациям.

Таким образом, смена управляющей организации не является чрезвычайно сложным делом – достаточно правильно пройти указанные пять шагов.

Проведение общего собрания

• Собрание жильцов необходимо для того, чтобы принять коллективное решение, без которого сменить управляющую компанию не получится.
• Для того, чтобы созвать собрание, необходимо вручить каждому жильцу повестку – это следует сделать за 10 дней до предполагаемой даты проведения собрания.
• Даже если один владелец жилья не будет уведомлен, собрание может посчитаться незаконным, и подписанный протокол в таком случае не будет иметь своей силы.

Источник: http://77metrov.ru/smena-upravljajushhej-kompanii.html

Жильцам домов будет проще сменить управляющую компанию

Ужесточен контроль работы управляющих компаний (УК) в многоквартирных домах. Вступившие в силу изменения в Жилищный кодекс упрощают отказ жителей от услуг организации, которая занимается обслуживанием дома.

Ранее действовали правила, которые позволяли изъять дом из управления недобросовестной УК в судебном порядке, что занимало много времени.

В случае действительно серьезных проступков УК ответственность должна наступать без промедлений, — сообщил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень.

Закон позволяет изъять дома у УК по решению жилищной инспекции. Причем компания может лишиться части домов, в отношении которых она допустила грубые нарушения, или всего находящегося у нее в управлении жилого фонда.

Грубым будет считаться нарушение, повлекшее опасность для жизни и здоровья жильцов дома, а также умышленное злоупотребление, к примеру, частое сегодня нарушение — отказ передать техническую документацию на дом при переходе его в управление новой организации.

В 2018 году в прошлое уйдут и управляющие компании-двойники. Это уже открытые организации, название которых совсем немного отличается от того, что имеет работающая УК, управляющая домом.

Если у нее накапливаются долги или происходит другая неприятность — компания-двойник приходит ей на смену.

Причем, она сразу появляется в платежках жильцов, без процедур смены УК, а из-за схожего названия многие даже не замечают подмены.

Также закон ограничивает срок лицензии по управлению многоквартирным домом пятью годами.

Ранее лицензии УК были бессрочными, а факты их отзыва единичными, — сообщила  «Российской газете» исполнительный директор НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ контроль» Светлана Разворотнева.

• Теперь же в сфере ЖКХ может начаться чистка рынка от организаций, которые плохо выполняют свою работу или имеют большие долги.
• Источник: Российская газета

Источник: https://crimeapress.info/zhiltsam-domov-budet-proshhe-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu/

Планы на осень: что изменится в сфере ЖКХ

Систему госучета жилфонда усовершенствуют

Сейчас единая система госучета, предполагающая сбор и использование достоверной информации о составе жилфонда, его местоположении, состоянии и стоимости, фактически не налажена. Правительственный законопроект, направленный на совершенствование системы, принят в первом чтении. Сведения об объектах будут в виде электронных паспортов в ГИС ЖКХ. 

Собственники жилья смогут проводить собрания в виде конференции

Проект принятого в первом чтении закона направлен на обеспечение активности и самостоятельности собственников помещений в многоквартирных домах. Предусматривается возможность проведения общего собрания в виде конференции с участием делегатов, избираемых общим собранием на срок от трех до семи лет. При принятии решений каждый делегат будет распоряжаться голосами тех, кто его избрал.

Проверка газового оборудования в квартирах

Проект, которым предлагается включить техобслуживание газового оборудования в квартирах в требования договора с управляющей компанией, уже прошел первое чтение. Это обеспечит дополнительную безопасность жильцов. 

Сейчас заключать такой договор должен собственник каждой квартиры, но многие этим правом пренебрегают. А при отсутствии договора газоснабжающая организация не может попасть в квартиру, чтобы проверить оборудование.

Микродоли в квартирах собираются запретить

Поправки в Жилищный кодекс, Законы «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» готовятся к третьему чтению.

 Минимальный размер доли устанавливается органами местного самоуправления. Законопроект позволит защитить собственников жилья от «черных риелторов» и ограничит появление резиновых квартир.

В случае принятия документ вступит в силу после его официального опубликования.

Запрет на выселение предпенсионеров из жилья спецфонда

Законопроект защитит права граждан предпенсионного возраста. Инициативой предлагается дополнить Жилищный кодекс РФ новой категорией и распространить запрет на выселение из специализированных жилых помещений на женщин, достигших 55-летнего возраста, и мужчин, достигших 60-летнего возраста. Инициатива готовится к первому чтению.

Проведение капитального ремонта в срок

Платить за отопление разрешат по индивидуальному счетчику

Согласно принятому в первом чтении законопроекту собственники жилья смогут платить за тепло по показаниям индивидуальных приборов учета (ИПУ), даже если не у всех соседей они установлены. Из показателей общедомовых счетчиков будут вычтены показатели индивидуального прибора учета. При этом за обогрев мест общего пользования владелец квартиры будет платить отдельно.

Единые правила проведения общих собраний собственников 

Источник: http://duma.gov.ru/news/46073

Нерушимость власти: нужно ли жителям менять управляющую компанию и зачем

Более трети всех обращений в надзорные и контролирующие органы по вопросам ЖКХ в России – это жалобы на качество оказываемых услуг со стороны управляющей компании. Конечные потребители – жители многоквартирных домов – почти всегда недовольны оказываемой услугой, вне зависимости от ее стоимости.

В каждом доме сегодня есть канал или чат, где жители жалуются друг другу на УК и периодически предлагают собраться и все поменять. Но, как правило, их требования ограничиваются «лучше» и «дешевле» – и это образует замкнутый круг.

Управляющий недвижимостью компании Pro FM Анна Полякова рассказывает о том, как жителям понять, когда УК действительно пора сменить, а главное – на что и зачем.

Почему качество не растет

Сам по себе цивилизованный рынок управления жилой недвижимостью в нашей стране еще только начинает формироваться: при наличии только одного крупного и множества мелких игроков не возникали предпосылки для создания стандартов оказания услуг УК, а речи о конкурентной борьбе за качество услуги тем более не шло. Совершенно иная ситуация при этом наблюдается на рынке управления коммерческой недвижимостью: здесь уже активно применяются международные стандарты управления и эксплуатации, а компании сертифицируются в зарубежных ассоциациях, а также образуют локальные.

Пока в бизнес-центрах компании переходят к обследованию инженерных систем дронами, в жилых домах, по-прежнему не выполняя плановых работ технического обслуживания, реагируют только на аварии, ликвидируя проблемы сантехники в резиновых сапогах и вантузом.

Почему объективно низкое качество услуг УК в жилом сегменте сохраняется? Одна из причин – компании, заинтересованные в управлении жилой недвижимостью, для роста своей прибыли используют только эффект объема, а не технологии.

Начиная работу на новом рынке, они выделяют район, пытаются набрать в нем определенное количество жилых комплексов для обслуживания и сформировать для них кумулятивный бюджет, на каждом из объектов соглашаясь с жесткими условиями ставок от жителей или девелоперов.

Иными словами, если у компании в управлении шесть рядом стоящих ЖК, обслуживаемых по сверхнизкой ставке 85 рублей за квадратный метр, это означает, что УК использует распределенные ресурсы – мобильные бригады работников в локациях, чтобы сократить затраты. Эта финансовая модель не имеет ничего общего с управлением и эксплуатацией – ее можно назвать лишь реактивной эксплуатацией, которая работает по принципу латания дыр, а не созидания и увеличения срока службы дома.

Как это устроено

Первое, что необходимо знать жильцам – критерий стоимости услуг УК является сегодня очень субъективным и неформальным.

Дело в том, что управляющие компании очень любят размывать затраты и перекладывать их с одних типов площадей на другие.

На сегодняшний день общепринятым расчетом стоимости услуг УК (общедомовой ставкой), является совокупный расход управляющей компании в пропорции ко всей площади дома, включая подземный паркинг дома и коммерческие помещения на первых этажах.

Для оптимизации своих работ и возможности держать адекватные цены при большом наборе услуг, управляющие компании стараются брать в обслуживание жилые комплексы площадью более 100 тысяч квадратных метров с утвержденной ставкой не менее 100 рублей за квадратный метр. Состав услуг для таких объектов, при этом, стандартизирован, но периодичность их оказания может разниться.

Пытаясь разобраться в тонкостях ценообразования, житель дома получает квалифицированный ответ только от профессиональной УК, которая может обосновать свой тариф корректным сервис-планом, критериями применяемых коэффициентов, и подтвердить качество и объем выполненных работ измеримыми критериями оценки, подкрепленными корректными документами от УК. В противном случае на этом этапе в дело вступают ТСЖ и советы жильцов, которые пытаются объединиться для свержения ненавистной УК.

Разруха в головах

Инициативные группы для борьбы с УК в домах в большинстве своем вносят смуту и, если даже недовольство жильцов велико, редко реально удается довести дело хотя бы до этапа общего собрания. Еще реже жителям удается переизбрать УК.

Это является прямым следствием низкого уровня организации и недостаточных знаний юридических тонкостей – у жителей домов просто отсутствует план того, что делать, если УК не устраивает, и как понять, что соотношение «цена-качество» оказываемых услуг действительно низкое.

В ситуациях, когда собственников-заказчиков много и адекватная обратная связь не налажена, любые УК с ограниченным бюджетом основные затраты направляют на самые видимые участки ответственности, которые проще всего оценить невооруженным глазом – это уборка и охрана.

При том, что на самом деле наиболее важные затраты с точки зрения управления многоквартирными домами – это общие затраты на управление, на штат и на техобслуживание инженерных систем (превентивное, а не реактивное).

Естественно, если люди, не обладая специфическими знаниями, судят о качестве управления в доме только по чистоте в подъезде, это становится основной частью расходов УК.

Остальные, более технически сложные и затратные области обслуживания, пускаются на самотек, что в конечном итоге может в буквальном смысле вылиться для жителей в гораздо более серьезные проблемы, чем мусор у почтовых ящиков.

В коммерческой недвижимости вопрос смены управляющей компании тоже не является простым, но тем не менее часто процесс проходит успешно, в том числе благодаря более высокому уровню осведомленности заказчиков о рынке. И собственники, и арендаторы стремятся вникнуть во все условия договоров, потому что понимают, что затраты напрямую будут влиять на доходы их бизнеса.

По факту критерии оценки качества работ УК просты в любом сегменте недвижимости: уровень чистоты и безопасности объекта, скорость реагирования на запросы, объем вложений в плановое обслуживание, которое увеличит срок службы дома или минимизирует траты на капитальный ремонт здания, а также спектр услуг, которые УК может оказать дополнительно своими силами в рамках одного окна, не обращаясь к подрядчикам и тем самым увеличивая стоимость услуг для жителей.

Что можно поменять

Первыми повлиять на рост качества услуг УК могут девелоперы жилой недвижимости. Зачастую ставка за услуги эксплуатации дома существует с момента принятия ее при вводе дома.

Девелопер часто ставит УК перед фактом, что готов сотрудничать только за такие деньги и занижает ставку, а управляющая компания, стремясь добрать объемы, подгоняет объем своих услуг и квалификацию рабочего персонала под имеющийся бюджет.

Девелоперам надо прекратить эту порочную практику и начать пользоваться услугой консалтинга по эксплуатации на этапе сдачи или даже строительства дома.

Неплохой вариант также – включать ставки эксплуатации в цену квартиры, когда в стоимость жилья входит постоянная часть затрат на эксплуатацию квартиры в течении первых двух лет.

Это не только неплохой маркетинговый ход, но и реальная попытка снять головную боль с потребителя.

Профессиональным УК в жилом сегменте, претендующим на высокую репутацию и уровень услуг, стоит пересмотреть свою политику формирования тарифов.

Так, сегодня бюджетирование распределяется на всё здание (и это в лучшем случае) вне зависимости от назначения помещений и объема оказываемых услуг для данного вида помещений, а дальше разбивается на квадратные метры – так в итоге формируются ставки эксплуатации за квадратный метр.

И, конечно, главными игроками на поле работы с УК должны стать сами жители дома.

Для успешной работы с управляющей компанией или ее смены жителям необходимо не просто создавать инициативные группы, а распределять внутри конкретные обязанности, как это происходит в департаментах арендаторов и собственников коммерческой недвижимости – по юридической работе, финансовому контролю, организации взаимодействия, оценке качества и выбору поставщика услуг по содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Это сложный путь, но без такого подхода со стороны жителей разобраться в профессионализме выбранной УК просто невозможно. Образование людей, формирующих такие советы в своих домах, поможет в перспективе росту рынка.

Какие конкретные шаги стоит предпринять активным жителям, чтобы контроль над управляющей компанией был эффективным? В первую очередь необходимо создать совет, в состав которого войдет не менее трех собственников – причем, желательно, помещений разного назначения (квартир и коммерческих помещений на первых этажах). Это позволит с разных сторон выявить потребности собственников в улучшении работы УК и сделать оценку более объективной.

В состав совета также должен войти председатель, которому жители большинством доверяют право подписи в отношении работы с УК – наличие единого «входного окна» позволит упростить процесс согласований.

Распределить обязанности инициативной группы или совета помогут компетенции жителей – идеально, если в совет войдут представители с опытом и теоретической базой в финансовой деятельности, юриспруденции и управлении.

Второй шаг – это совместное определение полномочий совета дома в отношениях с управляющей компанией, определение планов, сроков и форматов отчетности. Такой подход, кстати, позволит улучшить и процесс капитального ремонта дома в части приемки работ. Параллельно с этим не лишним будет провести инвентаризацию всех мест общего пользования в доме для объективной фиксации их текущего состояния.

После того, как жильцы пришли к согласию в отношении ролей, задач и полномочий своих представителей, необходимо оценить распределение текущих затрат и вступить в диалог с УК в отношении планов на ближайший год, выступив со своими рекомендациями и требованиями.

Грамотно составленные требования жителей позволят управляющей компании, стремящейся к сохранению контроля над домом, внести изменения в спектр оказываемых услуг и перераспределить ресурсы, а жителям – контролировать работы по составленному и согласованному чек-листу.

Источник: https://realty.ria.ru/20190326/1552113290.html