Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

Налогообложение в РФ касается любого собственника: и в случае владения недвижимостью, и при ее продаже. Закон, определяющий порядок распределения налогов, часто изменяется. Именно поэтому владельцу необходимо регулярно обновлять свои знания об изменениях в налоговом законодательстве. Какие нововведения ждут хозяев недвижимости в 2020 году?

Внимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: +7 (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

Налог на недвижимость для физических лиц

В новом году ФНС (Федеральная налоговая служба) перестанет использовать расчет налогообложения с использованием данных о инвентаризационной стоимости недвижимости. В 2020 году вычисление налога будет происходить по кадастровой стоимости жилья.

Согласно данному методу расчета первые 3 года при начислении налога будут использоваться понижающие коэффициенты: 0,2 — 0,4 — 0,6. По истечении трех лет выплату начинают рассчитывать по 100%-ной кадастровой стоимости.

ВАЖНО! Ежегодное увеличение налога не должно составлять более 10% от величины, актуальной в прошлом году.

Собственнику необходимо узнать, в какую сумму оценена недвижимость экспертами в 2020 году. Если есть основания для пересмотра стоимости — это добавит расходов владельцу имущества.

Налог на подаренный объект для физлиц

В предстоящем году для тех, кто получает недвижимое имущество в дар, изменятся принципы определения налоговой базы по НДФЛ.

Налог, как и в предыдущем случае, будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости материальной собственности.

Для расчета начнут использовать значение, которое будет установлено не позже 1 января года, в котором за собственником было закреплено право владения объектом.

К счастью, изменений не произошло в законе об отсутствии необходимости в выплате НДФЛ для близких родственников и членов семьи, получивших недвижимость в подарок. Это право закреплено за детьми, родителями, супругом, братьями, сестрами, бабушками и дедушками, которым перешло имущество.

Если же дядя подарит племяннице или племяннику загородный дом, то одариваемый должен будет заплатить 13% от кадастровой стоимости подарка. Именно такой процент установлен Минфином на данный момент.

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

Налог с продажи для физических лиц

Для того, чтобы исключить спекуляции с недвижимым имуществом, правительством было введено понятие «Единственное жилье».

В 2019 году действовало следующее правило: в случае покупки недвижимости после 2016 года собственник должен будет платить НДФЛ при ее продаже, если не прошло пяти лет с момента регистрации собственности. Если же квартира или дом находятся во владении 5 и более лет, продавать жилье можно свободно, без выплаты налога.

1 января 2020 года начинает действовать следующая поправка: для освобождения от выплаты НДФЛ необходимо будет владеть имуществом всего три года. При этом дом должен являться для владельца единственным жильем.

Что конкретно можно назвать единственным жильем?

  • комнату, квартиру, дом или долю в этих помещениях, продажа которых приведет к тому, что хозяин останется без собственного жилья (совместная собственность также учитывается).
  • любое жилое помещение, после продажи которого у бывшего владельца останется другая жилплощадь, приобретенная за 90 и менее дней до дня регистрации на покупку нового собственника.

Для примера рассмотрим случай: 10 декабря 2016 года Петровым была куплена первая квартира, а 17 февраля 2020 — дом. 14 марта 2020 года собственник продает квартиру, что дает ему право освободиться от НДФЛ, так как по закону он осуществляет продажу единственного жилья.

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

Подаренное жилье

Для продажи подаренной недвижимости также ввели новые правила налогообложения. С начала 2020 года продавцу стало доступно снижение налогооблагаемого дохода на сумму:

  • Налога, выплаченного государству при получении недвижимости в качестве подарка. При этом даритель и получатель не должны быть близкими родственниками.
  • Расходов дарителя, которые тот понес при покупке жилплощади. Воспользоваться данной возможностью можно лишь в том случае, когда покупатель не претендовал на возврат подоходного налога до продажи подаренного жилья.

ВАЖНО! Однако, собственник все так же обязан выплачивать налог на подаренную жилплощадь в случае, когда срок между моментами дарения и продажи составляет менее трех лет.

Если же между этими событиями прошло более трех лет, владельцу не нужно передавать НДФЛ государству.

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

Обновление правил налогообложения коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость представляет собой имущество, не подходящее под образец жилого или дачного и не выступающее в роли личного участка земли или гаража. Такая недвижимость используется исключительно в коммерческих целях, то есть с ее помощью получают определенную прибыль.

К коммерческой недвижимости может относиться любое помещение, которое сдается в аренду. Это может быть квартира или загородный дом, если они не используются владельцем по прямому назначению (он не проживает в помещении), а служат лишь для заработка денег путем предоставления его арендаторам для съема.

К коммерческой недвижимости относятся помещения, предназначенные для:

  • розничной торговли (супермаркеты, торговые центры и ТРЦ, магазины);
  • офисной эксплуатации (кабинеты, офисные здания и административные помещения);
  • организации общественного питания (бары, кафе, рестораны, столовые);
  • производства товаров (промышленные предприятия, заводы, фабрики, склады);
  • спортивных мероприятий и оздоровления (медцентры, бассейны, боулинг, бильярд и т.д.);
  • проживания (квартиры, дома).

Источник: https://yurist-rossiya.ru/nalogovoe-pravo/nalog-na-nedvizhimost-2020.html

CBRE: итоги 2019 года на рынке торговой и складской недвижимости и прогноз на 2020 год

  • CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках складской и торговой недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2019 года.
  • Инвестиции
  • Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE дала оптимистический прогноз в отношении инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости и назвала предпосылки для его оживления. 

На неделе состоялся традиционная предновогодняя встреча CBRE с журналистами и представителями сегмента коммерческой недвижимости, на которой специалисты ведущей международной консалтинговой компании поделились итогами уходящего года и наметили основные тенденции развития сектора в 2020 году.

  По предварительным итогам 2019 года объем инвестиций в недвижимость России может увеличиться в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года (181 млрд руб.) и может достигнуть порядка 250 млрд руб. ($3,8 млрд).

Устойчивый макроэкономический фон (ожидания по основным показателям оправдались, либо продемонстрировали более положительный результат) усилил мотивацию инвесторов к вложению средств в недвижимость России.

Понижение Центральным Банком ключевой ставки до минимального с начала 2014 года уровня создает предпосылки для улучшения условий привлечения заемного финансирования, что также способствует мотивации инвесторов. В 2019 году увеличится объем вложений в объекты недвижимости в инвестиционных целях.

На такие сделки придется порядка 80% объема инвестиций, а средний размер такой сделки увеличится с 1,7 млрд руб. в 2018 году до 2,4 млрд руб. по итогам этого года. В 2019 году инвесторы стали больше направлять вложения в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент).

Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд руб. (на 34% выше значения прошлого года). Сегмент торговой недвижимости третий год подряд лидирует в структуре инвестиций с долей порядка 30%.

Уже было закрыто и еще ожидается к закрытию до конца года несколько знаковых сделок с крупными торговыми центрами, за счет чего объем вложений в этот сегмент по итогам года может достигнуть почти 80 млрд руб. против 55 млрд руб. годом ранее.  Инвестиции в офисную недвижимость также превзойдут объем прошлого года (61 млрд руб. в 2019 году и 50 млрд руб.

по итогам 2018 года), однако их доля по-прежнему остается относительно низкой и составляет 25% от всех вложений. Инвесторы проявляют большой интерес к этому сегменту, однако сказывается ограниченность предложения качественных офисных объектов.

Изменение законодательства в части долевого строительства продолжает оказывать влияние на активность инвесторов по приобретению участков под жилое строительство. Крупные девелоперы стараются воспользоваться ситуацией и усилить позицию на рынке, приобретая проекты у непрофильных игроков. Объем вложения в этот сегмент (51 млрд руб.

) может увеличится почти на 60% по сравнению со значением прошлого года (33 млрд руб.), а его доля вырастет с 18% до 21%. Вложения в складской и гостиничный сегменты составят по итогам 2019 года 13% и 7% в объеме инвестиций соответственно. Доля рынка Санкт-Петербурга может увеличится на 13 п.п. по итогам 2019 года до 37%.

Данное изменение во многом будет являться фактором закрытия нескольких крупных сделок, что не является показательным. Объем вложений в объекты недвижимости Москвы увеличится на 16%, а доля рынка столицы составит 56%. Интерес инвесторов к региональным рынкам стабильно невысокий, их доля в объеме инвестиций составит порядка 7%.

Вложения со стороны российских компаний формируют основной объем инвестиций. В 2019 году на них придется порядка 70%. Вложения со стороны иностранных компаний единичны, но как правило сделки с их участием достаточно крупные. В 2019 году ожидаются к закрытию сделки как с западными, так и с ближневосточными инвесторами.

«По нашим прогнозам, до конца 2019 года ставки капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости снизятся на 25 б.п. до 9%, для премиальных объектов торговой и складской недвижимости останутся на прежнем уровне и составят 9,5% и 11% соответственно. В сложившейся конъюнктуре рынка мы видим предпосылки для компрессии ставок капитализации в 2020 году», – отметила Ирина Ушакова.

Тренд на рост рынка инвестиций в недвижимость России может продолжится и в следующем году. По ожиданиям экспертов CBRE, объем вложений в 2020 году превысит показатель этого года и увеличится до порядка 300 млрд руб., тем самым достигая уровня 2016-2017 годов.

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

  1. Торговые помещения, Москва
  2. Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве рассказала не только о том, с какими показателями рынок торговой недвижимости завершает год, но и о наиболее эффективных торговых форматах, которые уже активно появляются на торговой карте Москвы.
  3. Предложение
  4. Уровень вакантных площадей
  5. Спрос

  По итогам 2019 г. ввод в эксплуатацию торговых площадей составит 286 тыс. кв. м. (10 объектов с торговой составляющей), что на 53% превышает показатель 2018 г., когда открылось 186,9 тыс. кв. м. Рост показателя связан с открытием двух крупных объектов – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м) и ТРЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м, открытие заявлено на декабрь 2019 г.).  В ближайшие 2 года мы ожидаем снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов. Заявленный девелоперами объем ввода в 2020 г. составляет 250 тыс. кв. м. Средняя площадь открытых ТЦ в 2019 г. составила 28,6 тыс. кв. м. , в 2020 г. – 14,5 тыс. кв. м.  Актуальными форматами в торговой недвижимости сегодня являются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls). Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снижается последние 3 года. Вакансия в торговых центрах, открытых в 2018 -2019 г. выше среднего показателя по всем ТЦ Москвы –  как правило, новые объекты открываются не полностью заполненными арендаторами. Мы ожидаем сохранение этого тренда (открытие незаполненных арендаторами ТЦ) и показатель вакантных площадей на уровне 6% к концу 2019 г.  Серьезных предпосылок для роста уровня вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2020-2021 г. нет, так как строящиеся объекты представляют собой либо небольшие районные торговые центры (площадью менее 15 тыс. кв. м), либо торговые площади в составе или рядом с новыми жилыми комплексами и инфраструктурными объектами (ТПУ), которые будут гарантировано обеспечены спросом со стороны торговых операторов в виду наличия трафика.   Макроэкономические факторы (снижение реальных располагаемых доходов населения, инфляция) по-прежнему сдерживают рост потребительского рынка, что отражается на слабом росте товарооборота ритейлеров. Оптимизация (сокращение размеров всех форматов, сокращение торговых точек) и консолидация (сокращение количества игроков на рынке) текущего бизнеса продолжится в ближайшие несколько лет, что отразится на структуре спроса в 2020 г. – замедление развитие фэшн-ритейлеров среднего ценового сегмента, гипермаркетов и рост различных развлечений, сервисов, общепита, health&beauty. Меняющаяся модель потребления, развитие онлайн-торговли и совершенствование методов и скорости доставки привели к росту доли онлайн-торговли в Москве почти до 20%.  Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2019 года и планы на 2020

Международные бренды

С начала 2019 г. на российский рынок вышло 16 новых международных брендов, которые открыли полноформатный магазин. 9 международных брендов открыли корнеры. Стратегия выхода через открытие корнера содержит меньше рисков и не требует столь значительных финансовых вложений в сравнении с открытием магазина стандартного формата.  О закрытии своих магазинов заявили Under Armour (спортивные товары) и Thomas Sabo (ювелирные изделия и часы) и Superdry (одежда). «Международные бренды рассматривают российский рынок в числе перспективных, однако предпочитают выходить на него максимально сокращая капитальные расходы на открытие полноценных торговых точек. Они заходят в формате корнеров, поп-апов, таким образом проводя «разведку» потребительской активности и целесообразности запуска стационарных магазинов», – подчеркнула Марина Малахатько. 

Читайте также:  Фонд капитального ремонта многоквартирных домов: как формируется и расходуется

Коммерческие условия

Арендные ставки в ТЦ Москвы в течение года оставались стабильными, однако заметен незначительный рост в ставках аренды по закрытым сделкам. В 2020 г. для Московских торговых центров ставки останутся примерно на том же уровне, показывая незначительный рост в пределах инфляции/индексации 2-4%.  Топовые торговые центры сохранят более значительный рост ставок, однако этот рост компенсируется  снижением аренды в устаревших проектах расположенных на магистралях без прямого доступа из метро, где трафик посетителей снижается, соответственно падают обороты.  Средневзвешенная премиальная ставка (первый этаж, оператор категория «одежда/обувь») в топовых ТЦ составляет 256 тыс. руб./год, в других качественных ТЦ с высокими показателями посещаемости и конверсии – 85 тыс. руб/год. Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

Торговая недвижимость. Регионы

Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE отметил, что до сих пор регионы испытывают дефицит качественных торговых объектов.

Во многих городах крупноформатная торговля представлена одним или двумя объектами, которые давно требуют значительного обновления.

Однако владельцы ТРЦ пока не готовы вкладываться в дорогостоящую реновацию и занимают выжидательную позицию, стабильности которой способствует дефицит мест для шопинга и досуга. 

Предложение

По предварительным итогам 2019 года в региональных городах России объем ввода новых площадей составит 374 тыс. кв. м и превысит прошлогодний показатель в 1,8 раз. 40% объема введенных площадей (150 тыс. кв. м) расположены в городах Дальнего Востока – Владивостоке (ТРЦ «Калина Молл» — 46,3 тыс. кв. м), Уссурийске (ТРЦ «Уссури Молл» — 16 тыс. кв. м)- 46,3 тыс. кв. м, Хабаровске («Броско Молл» — 58,5 тыс. кв. м), Южно-Сахалинске («Мега Березка» — 20 тыс. кв. м). Дальний Восток интересен в первую очередь его «не насыщенностью», при высоком уровне благосостояния граждан (федеральный округ находится на 3-м месте по уровню заработной платы после ЦФО и СЗАО) и активном развитии региона на федеральном уровне.  В 2020 году ожидается объем ввода новых площадей на уровне 630 тыс. кв. м. 340 тыс. кв. м строящихся торговых площадей с заявленным вводом в 2019-2021 гг. расположены в городах Приволжского федерального округа – Казани («Казань Молл» 53 тыс. кв. м), Перми (ТРЦ «Планета» 83 тыс. кв. м), Кирове (ТРЦ «Время Простора, 2 фаза – 60 тыс. кв. м), а также в Самаре и Нижнекамске.  Для таких городов, как Пермь, Нижнекамск и Киров сегодня характерно отсутствие качественного предложения. В Казани – средний возраст профессиональных торговых центров составляет 12 лет, в связи чем,  город испытывает потребность в новых проектах с современной концепцией. Продуктовый ритейл и FMCG: актуальные форматы

Источник: https://new-retail.ru/business/cbre_itogi_2019_goda_na_rynke_torgovoy_i_skladskoy_nedvizhimosti_i_prognoz_na_2020_god2139/

Торговли становится меньше

Предновогоднему ажиотажу не удалось привлечь покупателей в торговые центры: Shopping Index продолжил снижение в Москве и Санкт-Петербурге. Интерес ритейлеров к торговым помещениям снижается.

Если заполняемость торговых центров остается на высоком уровне благодаря низкому вводу, доля пустующих помещений стрит-ритейла растет. В сегменте офисной недвижимости в то же время сохраняется оживление.

За первые три недели декабря (2–22 декабря) Shopping Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговой площади) в Москве сократился на 2,3% относительно аналогичного периода прошлого года, а в Санкт-Петербурге аналогичное падение оценивается в 1,1%.

Такие данные приводит Watcom Group.

Продолжающееся снижение покупательской активности президент компании Роман Скороходов связывает с растянувшимся после черной пятницы периодом распродаж и маркетинговых акций ритейлеров, переходом покупателей в онлайн и продолжающимся снижением интереса покупателей.

Пустые торгцентры

Ограниченный потребительский спрос и низкие доходы населения руководитель направления аренды торговых центров JLL Юлия Чернышева называет в числе ключевых факторов, влиявших в текущем году на рынок торговых площадей. Эта ситуация существенно ограничивает развитие операторов, которое сейчас идет очень точечно, новые открытия сильно ограниченны.

Перспектив для изменения динамики, по мнению эксперта, пока нет. Девелоперы на этом фоне также ведут себя сдержанно, не заявляя масштабных проектов. За счет этого, согласно оценкам JLL, средняя доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы в текущем году сократилась на 0,6 процентного пункта, до 4,4%.

В Санкт-Петербурге динамика оказалась незначительной: за год доля пустых площадей выросла с 3,1% до 3,3%.

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

Руководитель направления аренды торговых помещений CBRE Александра Чиркаева указывает, что средневзвешенная премиальная ставка аренды (первый этаж, оператор категория «одежда/обувь») в топовых торговых центрах Москвы сейчас составляет 256 тыс. руб. за 1 кв. м, в качественных объектах с высокой посещаемостью — 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В следующем году, по ее прогнозам, речь, как и в этом, может пойти только об инфляционном увеличении на 2–4%.

  • «Мы ожидаем продолжения поляризации рынка торговой недвижимости: качественные и удачно расположенные проекты продолжат рост по ставкам, а устаревшие форматы на границах города — падение»,— рассуждает эксперт.
  • На фоне продолжающегося увеличения онлайн-продаж, по прогнозам госпожи Чиркаевой, в следующем году рынок продолжит наблюдать консолидацию крупных игроков, замедление развития fashion-ритейлеров среднего ценового сегмента и продолжающийся рост различных развлечений, сервисов, общепита, health & beauty.
  • Уходящие магазины

В Санкт-Петербурге, по словам руководителя отдела исследований рынка Maris Алены Волобуевой, заметно сократилось количество офлайн-магазинов. Ушли с рынка ритейлер Next, магазины цифровой техники «Кей», продуктовые «Полушка», «Лайм», «Всенародный» и «Диета-18». Уходит бренд женской одежды Karen Millen.

В два с половиной раза сократила свои магазины в городе сеть «Красный куб».

Одновременно эксперт обращает внимание на сокращение присутствия FMCG-сетей: уменьшилось количество гипермаркетов «Карусель», ООО «ТД «Интерторг»» (сети «Народная 7Я» и «Норма», по франшизе развивает Spar) до конца года планирует закрыть 20 магазинов в Санкт-Петербурге, уходит с рынка розничная сеть Allfoods.

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

Средний уровень вакантности помещений стрит-ритейла в Москве по итогам 2019 года составил 6,4%, увеличившись на полтора процентных пункта относительно конца прошлого года, свидетельствуют данные «Магазина магазинов».

В числе наиболее пустующих торговых улиц центра города аналитики называют Столешников переулок и Сретенку, где уровень вакантности достигает 15%. Совсем нет свободных помещений в Климентовском переулке.

Рост среднего показателя консультанты «Магазина магазинов» связывают с уходом некоторых брендов и ротацией арендаторов.

На этот тренд обращают внимание и сами ритейлеры.

Комментарий гендиректора Lush в России Дмитрия Азарова указывает, что на фоне увеличения вакантности в стрит-ритейле компания рассчитывает на снижение средних арендных ставок.

Он добавил, что размер торговой сети ритейлера за последние несколько лет сократился, но средняя площадь магазина выросла — это соответствует глобальной политике бренда.

Популярные офисы

В отличие от сегмента торговой недвижимости, рынок офисов выглядит достаточно оживленно.

В Colliers International указывают, что из-за низкого ввода новых площадей, который наблюдался несколько лет после кризиса 2014 года, уровень вакантности в Москве достиг рекордно низкого уровня — 5% против 8,7% в конце прошлого года.

Сейчас, по мнению аналитиков, на рынке наблюдается дефицит предложения для крупных арендаторов, как следствие, многие структуры вынуждены арендовать недвижимости в еще строящихся объектах.

Руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина называет наблюдавшийся в текущем году спрос на офисы беспрецедентным: объем сделок, по ее словам, достиг рекордных 2,15 млн кв. м.

https://www.youtube.com/watch?v=J6wMoWYre7Y

Несмотря на это, ставки менялись незначительно. Сейчас средняя стоимость аренды офиса класса A в Москве, по оценкам Colliers International, составляет 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год против 26,3 тыс. руб. за 1 кв. м годом ранее.

«Но собственники во втором полугодии стали менее гибкими при согласовании условий аренды: меньше арендные каникулы, меньше финансирования отделки и так далее»,— замечает госпожа Никитина. Рынок арендодателя, согласно прогнозам Cushman & Wakefield, будет сохраняться и в 2020 году за счет низкого запланированного объема ввода.

Эта ситуация может привести к росту цен: по прогнозам консультантов, они увеличатся на 4–5%.

Александра Мерцалова

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные «Магазина магазинов».

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4213131

Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2020 году

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

О ключевых тенденциях в сегментах коммерческой недвижимости, которые ждут рынок в 2020 году, рассказывают аналитики компании Hallmert, Russia & CIS.

Офисы: предложение превышает спрос

Базовая тенденция, которая сформировалась на рынке офисов в этом году и продолжит наращивать обороты в следующем – это объемы ввода нового предложения, отстающие от объемов поглощения.

Отсюда и формируется ситуация на рынке в целом: снижается доля вакантных площадей (менее 10%), активно растут арендные ставки (порядка 10-15% по итогам года в самых востребованных локациях).

Высока вероятность, что уже в следующем году это приведет к тому, что на рынке вновь появятся предзаказы на аренду и покупку новых офисных помещений.

При этом, как спрос, так и предложение, растут. В этом году в эксплуатацию по итогам первых девяти месяцев года уже было введено в 2 раза больше новых площадей, чем в целом по итогам 2018 года. В следующем году эта тенденция продолжится, объем ввода новых бизнес-центров ожидается на уровне этого года. Спрос по сравнению с прошлым годом также вырос: примерно на 10%.

Такая волна на рынке офисов, по предварительным данным, продлится до 2022 года, когда ко вводу запланировано более 1 млн кв. м площадей. Если это произойдет, на рынке появится огромное количество свободных офисов, и ценовая политика может скорректироваться.

Торговые центры: закат крупного формата

В этом году рынок торговой недвижимости несколько оживился по сравнению с прошлым. Примерно на треть вырос объем ввода нового предложения, сократился объем вакантных площадей. Новые центры открываются заполненными на 90-95%.

На сегодняшний день московский рынок считается насыщенным крупными региональными объектами. В следующем году основной объем нового предложения придется на небольшие торговые центры площадью 15-20 тыс. кв. м. Это районные объекты с магазинами первой необходимости, комплексы, входящие в состав многофункциональных центров или транспортно-пересадочных узлов.

Продолжится тенденция включения в состав арендаторов большего количества развлекательных форматов, сервисов и точек онлайн-магазинов при уменьшении числа fashion-брендов.

Склады: в тренде builttosuit

На рынке складов достигла своего апогея назревавшая на протяжении нескольких лет тенденция. Речь о доле вакантных площадей, которая на сегодняшний день максимально близка к нулю. Возможно, в следующем году это приведет к росту арендных ставок.

В целом, спекулятивный формат теряет свою актуальность. Все больше компаний строят собственные склады или заказывают их строительство под себя. Проектов, реализованных по схеме built-to-suit, уже сейчас больше половины.

В следующем году, скорее всего, их доля возрастет еще больше.

«Снижение ключевой ставки ЦБ, довольно стабильная макроэкономическая ситуация ведет к постепенному выравниванию во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Вверх идут объемы предложения, спроса, арендные ставки.

Если экономическая ситуация позволит, то и в грядущем году эти позитивные тенденции продолжат свое развитие», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.

 Built-to-suit, Аренда, Арендаторы, Арендные ставки, Арендный бизнес, Девелопмент, Динамика, Коммерческая недвижимость, Логистические центры, Мнение, Москва, Офисная недвижимость, Офисы, Офисы класса А, Перспективы, Ритейл, Складская недвижимость, Склады, Спрос, Строительство, Торговая недвижимость, Торговые центры, ТПУ, Цена

Источник: https://hallmert.ru/chto-zhdet-rynok-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-2020-godu/

Рынок недвижимости в 2020 году в России будет «штормить»

Рынок недвижимости в 2020 году в России ожидают кардинальные перемены. С одной стороны, после ипотечного бума предыдущих лет, количество продаж в новостройках сократится. С другой, цены на квартиры первичного и вторичного жилья заметно вырастут. Причинами смены тренда станет изменение правил финансирования жилья и падение доходов населения.

Проектное финансирование изменит рынок недвижимости России в 2020 году

Поскольку эффективных способов защиты дольщиков от мошеннических схем и банкротств девелоперов найти так и не удалось, государство решило вообще запретить долевое строительство. Согласно законодательству, вступившему в силу с 1 июля 2019 года, теперь застройщики не могут пользоваться деньгами дольщиков.

Оценка предприятия и коммерческой недвижимости в 2020 году

Возводить новые объекты они могут только за счёт банковского кредита. Замороженные на счетах банков-посредников средства вкладчиков, они могут получить только после достройки и сдачи дома. Сумму переплаты по банковским процентам застройщики учтут в стоимости квадратного метра нового жилья, которая неминуемо вырастет.

Напуганные высоким уровнем закредитованности россиян, и увеличением объёма безнадёжных займов, банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов физлицам. На фоне хронического снижения уровня доходов россиян, многие их них лишатся возможности приобрести жильё. Поэтому спрос на недвижимость начнёт падать.

Кратковременный всплеск продаж на российском рынке в начале 2019 года специалисты считают искусственным. Он был вызван активными покупками части квартир в новостройках самими девелоперами, которые таким образом получали возможность ещё некоторое время работать по старым правилам.

Прогнозы специалистов о росте цен на рынке недвижимости России в 2020 году

С учётом сложившейся конъюнктуры на российском рынке недвижимости, в 2020-2022 году эксперты прогнозируют

  1. Падение спроса на новое жильё после ипотечного бума в 2018 году. Возможно, спрос несколько поддержит снижение ипотечных ставок и различных государственных программ.
  2. Избыток предложения от девелоперов, необдуманно возводящих новостройки в небольших городах. Жёсткая конкуренция вряд ли поборет инфляцию и приведёт к снижению цен. Однако, возможны акции и скидки от застройщиков, остро нуждающихся в окупаемости своих проектов.
  3. Предложения в эконом-сегменте первичной недвижимости будут сокращаться, поскольку мелкие девелоперские компании будут вытеснены с рынка крупными структурами, способными реализовать проекты массовой застройки. Кроме того, многие из участников рынка переключатся на менее рисковую коммерческую недвижимость.
  4. Рынок вторичной недвижимости будет падать из-за потери интереса покупателей к старому жилью.
  5. Из-за снижения уровня доходов населения в условиях стагнации российской экономики, количество проблемных банковских кредитов на покупку недвижимости будет стремительно расти, что негативно скажется на рынке жилья.
  6. Рост интереса потребителей к аренде недвижимости приведёт к выравниванию платы за неё и суммой среднего взноса по ипотеке. Это будет стимулировать застройщиков переключиться на возведение перспективных в плане аренды апартаментных домов и смарт-квартир.
Читайте также:  Права и обязанности тсж: деятельность правления в 2020 году

Развитие рынка коммерческой недвижимости России в 2020 году

Усложнение условий работы и жёсткая конкуренция на рынке жилья заставит многих девелоперов переключиться на возведение коммерческой недвижимости. В 2019 году количество возведённых торговых центров в России в 6 раз превысило их число в 2018 году. По мнению специалистов, в 2020 году эти показатели будут удвоены.

Многие инвесторы в данный момент интересуются небольшими российскими городами, где слабо развит рынок торговой аренды, что даёт возможность занять доходную нишу. Однако, низкий уровень спроса на неё может стать одним из важных факторов риска для них.

В 2019 году было начало несколько крупных проектов по возведению современных торговых центров. Их завершение в 2020-2021 году приведёт к стремительному росту рынка коммерческой недвижимости. Однако, если застройщики не смогут верно просчитать его ёмкость, рынок вскоре будет перенасыщен торговыми площадями, что приведёт к нездоровой конкуренции и падению цен.

Источник: http://yur-gazeta.ru/interesnoe/biznes-i-finansy/rynok-nedvizhimosti-v-2020-godu-v-rossii-budet-shtormit.html

Склады и офисы: основные тренды на рынке коммерческой недвижимости

Объем инвестиций в недвижимость в России увеличится на 9% в 2019 году и достигнет 260-280 миллиардов рублей. Такую предварительную оценку дают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. По мнению старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, рост может продолжиться и в следующем году, его темпы составят 6-10 процентов.

Объем инвестиций в недвижимость вырастет в 1,4 раза в 2019 году

Увеличению инвестиций способствовала стабильная макроэкономическая ситуация в стране и снижение ключевой ставки ЦБ, которая сейчас составляет 6,5%.

Регулятор также скорректировал свои прогнозы по оттоку капитала в этом году до 37 миллиардов долларов, что значительно ниже уровня, который был зафиксирован в прошлом году.

Показатель инфляции ожидается по итогам года на уровне 3,2-3,7%, что ниже 4-процентного целевого показателя, установленного Банком России.

Как отмечают аналитики Knifht Frank, рост вложений в недвижимость во многом связан с ожидаемым увеличением объемов инвестиций в регионах России с 67 млрд рублей в 2018 году до 90 млрд рублей в 2019 году. Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков полагает, что следующий год станет годом поиска интересных проектов.

Если проанализировать структуру инвестиций, то основную долю занимают торговая и офисная недвижимость (27 и 24 процента соответственно), и площадки под девелопмент (18%).

В этом году больше всего сделок было зафиксировано именно в девелопменте.

«Сейчас рынок уже сформирован, он в руках профессиональных игроков, у которых хорошие отношения с банками», — отмечает Алексей Новиков, и добавляет, что высок спрос на с доходностью 30-40%.

Офисы нарасхват

По данным «Авито Недвижимость», средняя цена продажи офисной недвижимости в России составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр, за год рост составил 24%.

В Москве этот показатель выше более чем в три раза — 202,8 тысячи рублей за квадратный метр, в Северной столице офисы в среднем стоят 105,2 тысячи за квадратный метр.

В Крыму они дороже, чем в Подмосковье — 79,2 против 70 тысяч рублей за квадратный метр. При этом в регионах, как отметили аналитики Knight Frank, почти нет современных офисов.

Структура инвестиций в недвижимость России, % (Источник: Knight Frank):

До 2022 года спрос на офисную недвижимость в Москве будет превышать предложение, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Внутри Садового кольца и в наиболее и наиболее популярных локациях города практически не осталось интересных проектов, что ведет к удорожанию площадей.

«Найти свободное помещение все сложнее. Доля вакантных площадей в классах А и В сократилась в 2019 году с 12,4% до 9,3%. Поэтому все чаще практикуются предварительные договоры аренды», — отмечает Константин Лосюков.

Он отмечает, что в 2020 году доля свободных площадей также будет снижаться, а ставки аренды продолжа расти в зоне от Садового кольца до ТТК.

Но ситуация может резко измениться в среднесрочной перспективе.

По оценкам Knight Frank, в 2022 году в столице планируется ввести около 1,2 миллиона квадратных метров новых площадей, из которых 90% придется на самый престижный класс А.

Если практика предварительных сделок аренды и покупки так и не закрепится, то через два года рынок ждет резкое, практически шоковое, увеличение доли свободных офисов в этом сегменте, предупреждают аналитики.

Склады открывают онлайн

Спрос на складские помещения сегодня находится на максимальном уровне за последние семь лет. Доля вакантных площадей достигла минимального значения с 2013 года — 2,5%, приводится в отчете Knight Frank. И если в московском регионе объем сделок снижается, в регионах он вырос за год в два раза — с 450 тысяч квадратных метров в 2018 году до 900 тысяч квадратных метров в 2019-м.

Цены на жилье в Петербурге достигли исторического максимума

В основном, складами больше всего интересуются компании розничной торговли. Именно на них приходится 32% всех заключенных сделок по аренде/покупке площадей.

В Московском регионе в лидерах «ВкусВилл», в регионах — «Лента». Драйвером спроса на складские помещения становится и онлайн-торговля.

Так, среди крупнейших сделок в этом году по аренде складов были договора заключенные Ozon.ru в Казани и Ростове-на-Дону.

По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, арендные ставки не поменялись и сейчас составляют в среднем 3,5 тысячи рублей за квадратный метр.

Он полагает, что постепенно цены будут расти, что связано с вводом новых объектов. В Московском регионе спрос моментально реализуется по формуле: «нет готовой площади — тебе ее построят».

Доля складов, построенных под заказ, составляет 56%.

Ритейл трансформируется

В сегменте торговой недвижимости зафиксирован рост в 3%, но часть аналитиков говорит о закате эпохи торговых центров. «Речь идет не о закате, а о трансформации, — уверена директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Мы наблюдаем новый виток развития рынка — изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель поведения потребителя».

Структура предложения качественных торговых площадей в России, % (Источник: Knight Frank):

Структура предложения качественных торговых площадей в РоссииInfogram

В последнее время фокус смещается на регионы. Причем сетевые ритейлеры присматриваются не только к мегаполисам-миллионникам, но и к городам, где проживает менее 200 тысяч населения.

По данным Knight Frank, показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями достиг 514 квадратных метров на тысячу жителей (прирост за год составил 2,2%).

По этому показателю столица на пятом месте среди российских городов после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.

Стоит отметить, что интерес иностранных инвесторов к торговой недвижимости крайне низкий. Они, как правило, открывают две-три точки в Москве и крупных городах.

По предварительным итогам 2019 года, на российский рынок вышло 22 новых бренда — это рекордно низкий показатель последних лет. Для сравнения, в 2018 году российский рынок покинули 12 брендов.

О закрытии заявлено пятью ритейлерами (Next, Superdry, Under Armour, Thomas Sabo).

Очень популярным форматом являются аутлеты и магазины-дисконты. Эксперты объясняют это тем, что потребители стали более рациональны. Другим трендом торговой недвижимости являются фудхоллы, они, по оценкам JLL в ближайшие два-три года начнут активно открываться.

Евгения Хакбердиева объясняет это тем, что сейчас рынок ТЦ — это рынок впечатлений. Несмотря на то, что сегодня многое можно купить в онлайн магазинах, в offlinе-retail идут за эмоциями.

Например, сейчас, когда хочется ощутить приближение новогодних праздников, можно зайти в любой торговый центр и окунуться в атмосферу рождественской сказки.

А еда и развлечения занимают в современных ТЦ доминирующее положение.

Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей складских площадей в 2019 году (Московский регион), % (Источник: Knight Frank):

Источник: https://rg.ru/2019/12/04/sklady-i-ofisy-osnovnye-trendy-na-rynke-kommercheskoj-nedvizhimosti.html

Оценка коммерческой недвижимости в городе Симферополь

Сжатые сроки! Низкие цены! Все лицензии! Выезд оценщика и доставка отчета!

Коммерческая недвижимость в городе Симферополь – это не предназначенные для жилья здания и помещения, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Объектами коммерческой недвижимости могут быть офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости в городе Симферополь

Получить достоверные данные о стоимости коммерческой недвижимости в городе Симферополь Вам помогут квалифицированные эксперты оценщики Крымского центра оценки и судебных экспертиз.

Мы имеем большой опыт в оценке производственной, офисной, складской, торговой и других видов недвижимости в городе Симферополь, поэтому выполняем экспертизу оперативно, качественно, в соответствии с действующим законодательством и с соблюдением установленного бюджета.

К нам регулярно обращаются как представители малого бизнеса, так и владельцы крупных холдингов.

Когда нужна оценка коммерческой недвижимости в городе Симферополь

Оценка стоимости коммерческой недвижимости требуется при любых операциях с ней:

  • Купля-продажа имущества
  • Страхование
  • Судебные тяжбы, связанные с имуществом
  • Передача имущества в аренду
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Постановка и снятие с баланса
  • Ликвидация или реорганизация предприятия
  • Внесение имущества в качестве взноса в уставной капитал
  • Кредитование под залог имущества

Цены на услуги по оценки недвижимости в Симферополе

Оценка коммерческой недвижимости

Площадь помещения Стоимость работ Срок выполнения
Помещения до 100 кв.м. 6 000 рублей 5-7 дней
Помещения от 100 кв.м. до 200 кв.м. 8 000 рублей 5-7 дней
Помещения от 200 кв.м. до 500 кв.м. 12 000 рублей 5-7 дней
Помещения от 500 кв.м. по договоренности 5-7 дней
Доставка отчета бесплатно

Оценка офисных помещений

Площадь помещения Стоимость работ Срок выполнения
Помещения до 50 кв.м. 5 000 рублей 5-7 дней
Помещения от 50 до 100 кв.м. 7 000 рублей 5-7 дней
Помещени от 100 кв.м. от 9 000 рублей 5-7 дней
Доставка отчета бесплатно

Оценка отдельно  стоящего здания

Площадь Стоимость работ Срок выполнения
До 500 кв. м. от 8 000 рублей 5-7 дней
Более 500 кв.м. по договоренности 5-7 дней
Доставка отчета  бесплатно

Документы необходимые для оценки недвижимости в городе Симферополь

Для проведения независимой оценки стоимости коммерческой недвижимости клиент должен предоставить оценщику определенный пакет документов:

  • Документы, подтверждающие право собственности
  • Поэтажный план
  • Экспликация помещения
  • Сведения о наличии обременений (если таковы имеются)
  • Паспортные данные заказчика, реквизиты организации

В зависимости от особенностей объекта оценки приведенный список документов может меняться (дополняться, сокращаться). Уточняйте у наших специалистов.

Как выглядит отчет об оценке коммерческой недвижимости в Симферополе

По окончанию экспертизы заказчику предоставляется отчет об оценке недвижимости, который содержит:

  • общие сведения об оценщике, заказчике, реквизиты;
  • методика оценки;
  • характеристика объекта оценки;
  • анализ рынка недвижимости и конкретного сегмента в частности;
  • расчет стоимости имущества.

К отчету прилагаются фотографии объекта оценки, копии документов заказчика, подтверждающих право собственности, копии документов, регламентирующих деятельность оценщика.

Факторы влияющие на стоимость коммерческой недвижимости в городе Симферополь

Величина рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости определяется по нескольким критериям:

  • функциональное назначение;
  • месторасположение; площадь;
  • наличие инженерных коммуникаций; транспортная доступность.

Причем для различных видов коммерческой недвижимости определяющими являются разные факторы. Например, на стоимость офисных помещений, бизнес-центров влияет их месторасположение (отдаленность от центра, близость метро, остановок муниципального транспорта и пр.). Для складских зданий значение имеет тип постройки, год возведения, конструктивные особенности и т.д.

Преимущества проведения оценки коммерческой недвижимости в Симферополе

Результаты оценки коммерческой недвижимости являются официальными и могут служить аргументом в имущественных спорах, судебных тяжбах, связанных с компенсацией ущерба.

Также отчет независимого эксперта является весомым доказательством на суде с органами налогообложения и т. д.

Читайте также:  Как прошить домовую книгу, пронумеровать и правильно заполнить

Стоимость услуг по оценке коммерческой недвижимости Вы можете узнать из приведенной на странице таблицы с ценами.

Источник: https://xn--80adzit0cxa.xn--p1ai/otsenka/otsenka-kommercheskoj-nedvizhimosti/239-otsenka-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-simferopole

Коммерческая ипотека для физических лиц: как купить коммерческую недвижимость в ипотеку в 2020 году?

Деньги, которые требуются для приобретения коммерческой недвижимости под ведение дела, руководители не смогут изъять из оборота. Причина в ущербе текущей деятельности и недостаточном ресурсе на начале работы. Ипотека на коммерческую недвижимость предлагается несколькими банками на собственные нужды или передачу помещения под аренду.

Преимущества коммерческой ипотеки

Предприниматели, пользующиеся арендованным имуществом для ведения предпринимательства, передают регулярные платежи в банковское учреждение, получив имущество во владения.

Но владение не полное, а частичное с подготовкой к передаче на продажу банком помещения в случае просрочек.

Для банков помещение под ведение прибыльного дела является ликвидным, которое сможет возместить затраты банка.

Для того чтобы фирма приобрела недвижимое имущество для бизнес сферы, должна быть доказана ликвидность оборотов денег, выступающих первым взносом. Если денежные поступления будут отсутствовать, в покупке на заемные средства откажут.

Коммерческая ипотека для граждан, не предполагающая дополнительное обеспечение во время оплаты первоначальных взносов, решит вопрос о возможности получения дополнительно квадратных метров. Банковские деньги понадобятся для расширения бизнеса, сдачи имущества в аренду и получения дополнительного дохода.

Кому предоставляется кредит

Банковские организации предлагают получение недвижимого имущества под ведение коммерческой деятельности не каждому физическому лицу. В момент обращения в банковское учреждение, сотрудники совершают проверку на соответствие требованиям. Приобрести в ипотеку коммерческие организации разрешено:

  1. Индивидуальным предпринимателям;
  2. Владельцам малого и среднего бизнеса;
  3. Топ-менеджерам предприятий.

Для этих людей банковское учреждение оформляет ипотечный договор для приобретения недвижимого имущества коммерческого назначения. Данная сделка – альтернатива кредитования предприятия. Важен не только социальный статус обращающегося, но и такие требования как:

  • Возрастные ограничения: с 23 до 65 на момент завершения договора;
  • Гражданство Российской Федерации.

Также для совершения сделки требуются документы.

Физлица

Индивидуальный предприниматель, имеющий регистрацию, но не образовавший юридическое лицо, может подобрать ипотечную программу. Требования для получения ипотеки:

  1. Работа на протяжении 6 месяцев;
  2. Наличие финансовой отчетности;
  3. Нет долгов по налогообложению;
  4. Наличие активного дохода.

Банк обращает внимание на положительную кредитную историю без просрочек.

Для ИП и компаний

Ипотечный кредит для получения коммерческой недвижимости финансовое учреждение выдаст, если будут соблюдены следующие критерии:

  • Предприятие – резидент России. Быть резидентом означает проводить свою профессиональную деятельность на территории Российской Федерации на протяжении хотя бы полугода за 12 месяцев. Также компания должна иметь государственную регистрацию согласно законам страны и иметь налоговый учет по одному из регионов государства.
  • У предприятия должна иметься выручка, превышающая 400 миллионов руб. за год.
  • Ведение деятельности ИП должно проводиться в течение полугода. Большей частью банков не будет предоставлена финансовая услуга, если предприятие не имеет документальной отчетности за 12 месяцев. Деятельность компании подтверждают бухгалтерские и управленческие отчеты с описью постоянных операций по личному счету.

В процессе оформления коммерческой ипотеки кредитор совершает проверку экономического состояния потенциальных клиентов с достаточным количеством средств для выплат. Для этого в банк предприятие предоставляет дополнительные документы:

  1. Заявление с заполненной анкетой будущего плательщика займа. Анкета имеет обозначения по сумме, целям, желаемому сроку и процентной ставке. Анкетные данные имеют краткую характеристику бизнеса, работников и руководителей.
  2. Учредительная документация, которая подтвердит право заключения сделки в банковском учреждении.
  3. Финансовая отчетность с другими данными, требующимися банком.

Кредитор требует наличие бумаг для оценки рисков и принятия решения о возможной сумме для выдачи.

Необходимые документы

Требования по документам будут зависеть от статуса заявителя. В индивидуальном порядке запрашиваются разные данные.

Пакет документов от заёмщика

Во время передачи документов, нет разницы: есть ли у клиента индивидуальное предпринимательство или он находится в управленческом составе компании.

Требуются следующие бумаги:

  • Паспортные данные в виде копии и оригинала.
  • Личные документы супругов и детей при наличии.
  • Оригинал и копия военного документа, если обращается за финансовой поддержкой военный.
  • Идентификационный код в виде оригинала.
  • Информация, касающаяся наличия счета в банке.
  • Сведения о наличии во владениях другого стоящего имущества: квартир, машин, домов.
  • Технический план рассматриваемого для коммерческих целей объекта.
  • Подтвержденная специалистом оценка имущества.
  • Договор страхования на помещение и на жизнь и здоровье заявителя.
  • Подтверждение того, что недвижимость зарегистрирована на одно лицо и на нее нет обременения.

Если заявитель является владельцем бизнеса, и оформляет коммерческую ипотеку для предпринимательства, дополнительно подготавливаются следующие данные:

  1. Документация, подтверждающая факт регистрации предпринимательства;
  2. Доходы из налоговой службы с информацией по долгам и бюджетным платежам;
  3. Данные из ЕГРИП о проводимой деятельности;
  4. Лицензии с другими разрешениями на занятие той или иной деятельностью.

Руководители по совместительству с другими лицами, которые связаны с малым или средним бизнесом, должны предоставить следующие документы. Этими бумагами является: справка с рабочего места, наличие работы на руководящей должности на протяжении полугода, а также справка о доходах за последние полгода.

Документация организации

Если заявитель является ответственным лицом на коммерческом предприятии, он может представлять интересы юр. лица. Перед покупкой этого вида помещения на деньги банка, должно быть подтверждение платежеспособности. Для этого подается следующее:

  • Подтвержденный товарно-денежный оборот за полгода.
  • Отчетная документация, которую заверил главный бухгалтер по расходам и доходам.
  • Выписка из банка, относящаяся к счетам предприятия и транзакциям, если ссуда выдается не в своем банковском учреждении.
  • Сведения по имеющимся финансам предприятия.
  • Бухгалтерская отчетность по текущим дебиторским и кредиторским задолженностям.

В зависимости от политики банка могут потребоваться другие документы.

Требования к объектам недвижимости

Процентная ставка, а также требования к покупаемому объекту будут подбираться, исходя из расположения коммерческой недвижимости. Требования в разных банковских учреждениях часто идентичны, предполагают следующее:

  • Общие квадратные метры составляют от 150 единиц;
  • Постройки (при наличии), где находится коммерческое недвижимое имущество, с капитальным характером;
  • Помещение не должно находиться в обременении или иметь собственников, которые претендуют на него;
  • По расположению рекомендуется выбирать банки, чьи филиалы находятся в районе регистрации имущества.

Недвижимость для коммерческих целей включает в себя: функционирующие офисы, склады, торговые точки. К этой категории относятся те объекты, которые могут выступать для совершения предпринимательской деятельности.

Сравнительный анализ условий банков

Как у всех банковских кредитных продуктов, коммерческое ипотечное предложение предоставляется по меньшей ставке. В России действует большое количество кредиторов, имеющих программу для бизнеса.

Банки и программы

Среди банков, предлагающих услугу: Сбербанк, ВТБ 24, Альфа Банк, Росслельхозбанк, Росбанк, Абсолют. Каждый банк имеет отдельную программу по передаче коммерческого жилья. Сбербанк – лидер, предоставляющий коммерческое имущество гражданам под проценты. В Сбербанке имеются отработанные продукты, один из которых имеет название «Бизнес-Недвижимость».

На официальном сайте банка есть калькулятор, который позволяет сравнить арендную плату с планируемыми платежами по кредиту. Но перед взятием ипотеки нужна уверенность в том, что имущество окупится и прослужит не менее срока оплаты кредита.

Сроки

Сроки банка зависят от условий программы, которую имеет российская финансовая организация. Требования следующие:

  1. Минимальные сроки пять лет;
  2. Максимально деньги можно взять на 12 лет.

В других банках показатель может быть меньшим.

Ставки

Ипотечный кредит на коммерческое имущество стало популярным только в 2015 году. До этого времени проценты превышали 25 пунктов. В 2019 году средняя ставка составляет 15%, а для льготников 10-12%.

Порядок приобретения коммерческой недвижимости в кредит

Данный вид ипотеки является долгосрочным. Кредитная сумма на имущество может достигнуть нескольких миллионов. При оформлении ипотеки юридическим лицам, кредитором совершается оценка собственных рисков с предполагаемой выручкой. Существует три схемы для получения ссуды на коммерческое помещение.

Первая схема предполагает. Оформление залога после того, как будет заключен договор купли-продажи:

  • Заключаются предварительно договорные отношения между сторонами;
  • Вносится первоначальный взнос;
  • Регистрируются права на получение имущества в собственность;
  • Составляется залоговый договор между банком и заявителем;
  • Зачисляется оставшийся процент по сумме на личный счет бывшего хозяина.

По второй схеме проводится заключение договора с действующими владельцами помещения:

  1. Вносится первоначальный взнос;
  2. Составляется залоговый договор между банком и заявителем;
  3. Заключается покупка имущества;
  4. Регистрируется сделка и новый владелец;
  5. Зачисляется оставшийся процент по сумме на личный счет бывшего хозяина.

По последней схеме, для того, чтобы оформить залог, регистрируется новое юридическое лицо:

  • Регистрируется юридическое лицо;
  • Передаются права собственности на новое помещение;
  • Регистрируется купля-продажа прав собственности на юридическое лицо;
  • Зачисляется оставшийся процент по сумме на личный счет бывшего хозяина;
  • Переоформляется объект как собственность.

Занимает процедура менее месяца, если вовремя собрать нужные документы.

Условия коммерческой ипотеки

Коммерческую ипотеку без первоначальной выплаты банк сможет предоставить, если будет соответствующее залоговое имущество. Залог перекрывает сумму за новое приобретение, а также процентную ставку за все время пользования займом. В качестве обеспечения выступают квартиры, дома, автомобили или ценные бумаги. У данного вида ипотечного продукта имеются следующие характеристики:

  • Максимальный размер дифференцированной суммы будет зависеть от политики кредитной организации. Может достигнуть 200 миллионов рублей, что не превысит по условиям 80% от цены за помещение. Это правило работает при отсутствии залога.
  • Сроки действия кредитного договора не должны быть ниже установленной банком границы. Проводится индивидуальный расчет при платежеспособности и обеспечении обязательств.
  • Процент по ипотечной программе будет составлять от 11,5%, при рублевой валюте, и от 10%, если деньги даются в долларах или евро.
  • Наличие первоначального взноса составляет не менее 20% от стоимости имущества.

Правила оформления займа зависят от банка и от заемщика.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос является обязательным при коммерческой ссуде. Имеет следующие данные:

  1. От 20 до 30% при поручительстве;
  2. От 30%, если поручитель отсутствует.

Как первоначальный взнос выступает имущество, находящееся у заемщика во владениях. По рыночной стоимости объект должен приравниваться или быть выше первой оплаты.

Ипотека в бухгалтерском учете

Согласно требованиям по законодательству бухгалтерского учета для организаций, операции должны отображаться таким образом:

  • Кредитный долг показан на счете 67, имеющему название «Долгосрочных займов».
  • Сведения по выданному залогу для кредитования на счете 009 по обеспечению обязательств и платежей выданных.
  • Начисленный процент относится к расходам предприятия и уменьшению налогооблагаемой прибыли.
  • Получение и гашение кредита показан на счете 51 по расчетному счету.
  • Действия по договору покупки-продажи недвижимого объекта показаны на стене 60 по расчетам с поставщиком и подрядчиком. Также отображение происходит и на счет 76. Это будет зависеть от определения в учетной политике компании.
  • На то, чтобы купить здание или помещение, начисляется амортизация согласно методикам, обозначенным в учетной политике юридического лица. Эти сведения отображаются на счете 02 по амортизации основных финансов.
  • Сами квадратные метры, которые покупаются заемщиком по остаточной цене, будут учтены на счете 01 по основным средствам.

В процессе отображения финансовых банковских услуг в учете бухгалтерии, внимание уделяется документации. Ипотечное кредитование должно быть документально подтверждено, иначе руководство будет привлечено к ответственности.

Особенности получения кредита на строительство коммерческой недвижимости

Если на недвижимом рынке подходящего объекта не будет, предприниматели могут начать строительство собственного помещения. Начало строительных работ для совершения коммерческих действий требует большого вложения. Для того, чтобы начать строительство нежилой недвижимости, банки имеют специальные программы.

Кредитные средства могут быть получены от следующих категорий:

Какие объекты допустимы:

  • Гостиничный комплекс;
  • Офис;
  • Для торговли и развлечений;
  • Складские помещения.

Требования, которые предъявляются к нежилому имуществу:

  1. Опыт в строительстве компании или людей, для этого должно быть от трех реализованных проектов;
  2. Заемщики вкладывают собственные средства в количестве не менее пятой части.

Экономически обосновать проект можно следующим образом:

  • При положительных финансовых потоках;
  • С коэффициентом покрытия, не превышающим двух;
  • Сроки строительства не превышают трех лет;
  • Окупаемость за 10 лет максимум.

Займ будет передан по таким условиям:

  • Сроки от десяти лет;
  • Активы предприятия или залоговое имущество;
  • Аванс для покупки строительных материалов;
  • Отсрочка по основной задолженности до момента завершения строительных работ;
  • Целевое применение средств;
  • Управление строительством со стороны банка;
  • Строительные расчеты касаются счетов заемщика в банковском учреждении, которое выдает кредитные средства;
  • Завершение начала отстройки с проведением коммуникации.

Требования жесткие, так как строящийся объект имеет низкую ликвидность. Его нельзя будет продать при просрочках.

Коммерческая ипотека как инвестиция

Коммерческая ипотека имеет особенность в виде появления права на владение сразу. Если приобретенное помещение будет передаваться в аренду, предприниматели смогут получать постоянный доход.

После того, как будет погашена кредитная задолженность, помещение будет готово к реализации по повышенной стоимости или выше. Заемщик сможет продать имущество, сдать в аренду или начать свою деятельность. Для этого потребуется зарегистрировать имущество как филиал или представительство, чтобы не было проблем с налоговой.

Источник: https://Bizneslab.com/ipoteka-na-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector