Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

Профессия требует наличие специальной подготовки и навыков. Поговорим о том, как стать оценщиком недвижимости: как выучиться на специалиста, сколько можно зарабатывать и как добиться успеха.

Профессия оценщик недвижимости

Оценщик недвижимости — специалист по расчету стоимости объектов недвижимости. Оценивает разные типы объектов: помещения бытового и сельскохозяйственного назначения, квартиры разной планировки, земельные наделы, частные дома.

Расчет стоимости производится на основании информации о месторасположении, объекта, его качестве, характеристиках, особенностях. Учитывается состояние самой недвижимости, а также прилегающей территории.

Обязанности

Оценка недвижимого имущества производится при оформлении сделок купли-продажи, обмена. Такие специалисты востребованы на современном рынке услуг.

В обязанности оценщика недвижимости входит:

    Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

  1. Сбор информации об объекте. Специалист выезжает на место, осматривает помещение или участок. Запрашивает информацию об имуществе в разных организациях. Проверяет права собственника, наличие задолженностей. Изучает документацию.
  2. Анализ собранных данных. При оценке учитывается внутренне и внешнее состояние дома, квартиры. Влияет район, где расположен объект. Специалист также берет во внимание индивидуальные особенности.
  3. Оформление отчетной документации. Все бумаги заполняются с учетом особых требований. Приводится информация об имуществе, актуальная для оценки его стоимости. Фиксируются методы оценки, расчеты. Все страницы нумеруются и сшиваются в соответствии с установленными требованиями.
  4. Ведение переговоров с организациями. Эксперт должен по каждому объекту консультироваться с банковскими организациями, аудиторскими компаниями. Направлять запросы в другие фирмы. Это нужно для выяснения прав собственности, наличия задолженностей и т.д.
  5. Консультирование клиента. Специалист общается с собственником: объясняет принципы работы, определяет перечень документов, которые нужны для оценивания. Нужно уметь пояснить итоговое заключение о стоимости: от чего она зависит, что при этом учитывалось.

Перечень обязанностей зависит от типа занятости. Независимые оценщики недвижимости вынуждены все делать самостоятельно. Если вы работаете в компании, то круг ответственности определяет фирма. Также на специфику и процесс работы влияет регион проживания и тип объекта недвижимости.

Прибыль зависит от конкретного количества заказов и региона. Заработная плата в этой нише по России колеблется от 20 до 130 тысяч рублей.

Преимущества и недостатки

Как и любая другая профессия, специальность оценщика имеет свои особенности и тонкости. Среди преимуществ данного рода деятельности можно выделить:

    Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

  1. Свободный график. Специалист сам организует свое рабочее время. Выбирает время для выездов, бумажной работы, расчетов. Сам назначает встречи, заказывает выписки.
  2. Возможность работать удаленно. Подходит для независимых экспертов. Можно организовывать встречи с клиентами в кафе, а работать дома. Так отпадает необходимость снимать помещение под офис.
  3. Высокий доход. На заработок влияет репутация и спрос на специалиста в конкретном регионе. Средний доход в этой нише составляет 40 тысяч рублей в месяц. Чем компетентнее эксперт, тем больше заработок.

Как и другой тип занятости, работа оценщиком сопряжена с некоторыми минусами. Среди них можно назвать:

  1. Материальную ответственность. Специалист оценивает состояние объекта и отвечает за качество своей работы. Если расчеты выполнены неверно и клиент несет убытки, то компенсировать их придется вам.
  2. Постоянную учебу. Чтобы быть в тренде, нужно постоянно развиваться и изучать тематические новости. Без этого выдержать конкуренцию практически невозможно. Кроме того, предусмотрена специальная программа повышения квалификации — курсы оценщиков. Это обязательное условие для специалистов этого профиля.
  3. Высокие требования. Специальность предполагает работу с разными документами, проведение расчетов, комплексный анализ. Для этого требуется особый склад ума. При этом знания являются лишь одной из составляющих успеха. Здесь также важен опыт. Чтобы его получить придется несколько лет поработать помощником. На первых порах не стоит ожидать большого дохода.

Как стать оценщиком недвижимости

Чтобы освоить профессию, нужно пройти долгий путь. Для этой работы важно образование и наличие особых навыков. Успех приходит с опытом. Все действия по освоению специальности можно разделить на несколько шагов.

Получите соответствующее образование

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

Такая специальность представлена в ограниченном количестве ВУЗов. Конкуренция там огромна. Однако есть альтернативный путь.

Для начала вы можете поступить в университет и пройти обучение по экономическому и юридическому профилю. Далее нужно окончить курсы переподготовки на интересующую специальность.

Перечень заведений занимающихся переподготовкой значительно больше. Конкуренция здесь не такая жесткая.

По окончании образовательного курса вам выдадут документ государственного образца. Он является подтверждением, что вы имеете право заниматься оценкой недвижимости.

Пройдите практику

Должность оценщика предполагает наличие не только теоретических знаний, но и наличие практических навыков. Без них грамотно выстроить рабочий процесс невозможно.

Чтобы получить соответствующий опыт, нужно поработать помощником эксперта 1-3 года. За это время вы сможете приобрести необходимые знания и умения:

    Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

  1. Научитесь получать нужную информацию. Строить диалог с клиентом и различными организациями. Выявлять особенности объекта.
  2. Приобретете навык обработки большого количества информации. Научитесь быстро находить то, что существенно для конкретного дела.
  3. Сможете применять несколько методом оценки стоимости объекта. Освоите работу с разными системами для расчетов.
  4. Поймете, из чего складывается стоимость каждого конкретного объекта недвижимости. Научитесь видеть существенные критерии оценки, учитывать индивидуальные достоинства и недостатки имущества.
  5. Научитесь общаться с клиентами, составлять отчеты, оформлять документацию.

Наставник необходим на первом этапе для того, чтобы подсказать, как грамотно выстраивать процесс на всех этапах. Он объяснит, как целесообразней провести то, или иное дело, укажет на недостатки и ошибки.

Найти работу можно несколькими способами. Вы можете направить запрос через учебное заведение, где получили образование или организовать процесс самостоятельно.

Вакансии можно искать:

  1. Через знаковых. Актуально если у вас есть связи в данной сфере.
  2. На сайтах компаний, занимающихся оценкой недвижимости. Вакансии публикуются в соответствующих разделах, группах.
  3. На сайтах по поиску работы. Можете воспользоваться сервисами hh.ru или Авито.

Заработная плата на начальном этапе будет значительно отличаться от дохода опытного специалиста. К этому нужно быть готовым. Однако не стоит пренебрегать этим этапом. Здесь вы приобретете бесценный опыт и поймете особенности работы.

Сдайте экзамен

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

Так вы наберетесь опыта и приобретете необходимые навыки, которые помогут вам с успехом выдержать экзамен. Базовые теоретические сведения содержит справочник Л. А. Лейфера. Это основное пособие для оценщиков.

Самостоятельная работа требует постоянного развития и совершенствования способов оценки. Раз в три года специалист этого профиля обязан подтверждать свою квалификацию. Это делается в экзаменационной форме. Без своевременного прохождения курсов повышения квалификации заниматься оценочной деятельностью запрещено.

Экзамен проходит в строго определенной форме. Идентичные задания рассылаются во все регионы страны. Экзамен состоит из трех частей:

  1. Работа с недвижимыми объектами;
  2. Движимое имущество;
  3. Оценка бизнеса и нематериальных активов.

Оценка компетенций проводится уполномоченной комиссией. Прием экзамена осуществляется в Федеральном ресурсном центре.

Вступите в СРО

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знатьСРО — реестр оценщиков недвижимости. Это саморегулируемая организация, позволяющая работать на законных основаниях и застраховать свою деятельность. Члены организации получают помощь в юридических вопросах.

В рамках СРО действуют программы повышения квалификации. Начинающий специалист вступает в общество и на его базе строит дальнейшее развитие в профессиональной области.

СРО помогают специалистам, которые хотят самостоятельно заниматься оценкой недвижимости. Каждая организация имеет государственный статус. Ознакомиться с перечнем действующих СРО можно на сайте Росреестра. Каждый специалист имеет право вступить только в одну организацию. Членство в нескольких СРО не допускается.

Чтобы вступить в организацию, нужно представить следующие документы:

  1. Заявление на желание вступить в общество. Заполняется в момент обращения в офис. Этим документом вы подтверждаете свое согласие на обработку ваших персональных данных.
  2. Копия диплома о получении соответствующего образования. Заверяется нотариусом. Также необходимо предоставить свидетельства о прохождении курсов переподготовки и повышения квалификации. Копии должны подтверждать, что вы проходили обучение не реже одного раза за три года.
  3. Паспорт гражданина Российской Федерации.
  4. Справка об отсутствии судимостей или окончании тюремного срока.

Перечень документов устанавливается конкретной организацией. Средний срок рассмотрения заявки — 7-10 дней. Каждый член СРО после вступления получает свидетельство. Этот документ подтверждает ваше право заниматься оценкой недвижимого имущества.

Членство в СРО не бесплатно. Суммы взносов зависят от региона и организации. Вступительный взнос, как правило, составляет около пяти тысяч рублей. Годовая выплата — 10 тысяч. Также необходимо сразу внести взнос в компенсационный фонд. Он составляет порядка 30 тысяч рублей.

Оформите страховку

Чтобы стать полноправным экспертом в области оценки недвижимости в 2020 году, необходимо оформить страховой полис. Его стоимость зависит от суммы, на которую вы хотите застраховаться, а также условий страховой компании. Чем выше сумма страхования, тем дороже будет стоить полис.

Начало самостоятельной карьеры

Существует несколько вариантов начала карьеры. Вы можете устроиться в компанию, работать самостоятельно или создать свою фирму. Каждый вариант имеет свои преимущества и сопряжен с определенными рисками.

Работа по найму

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знатьТакая деятельность предполагает работу в компании. В обязанности штатного оценщика входит стандартный набор действий: сбор информации, анализ, расчеты, предоставление отчетов. Среди преимуществ такой работы можно выделить, отсутствие необходимости искать клиентов.

Все запросы граждан на первичном этапе обрабатывают менеджеры. От штатного сотрудника требуется только непосредственное выполнение своих обязанностей.

В качестве основного недостатка можно отметить низкую заработную плату в сравнении с независимым экспертом. Хотя и здесь есть свои преимущества. Вы будете получать стабильный оклад с первого дня работы.

Чтобы выйти на приличный доход самостоятельно, потребуется время. Ведь для этого нужно создать репутацию и клиентскую базу.

Чтобы устроится в штат, нужно найти компанию. Вакансии публикуются на различных сайтах по поиску работы. Для получения должности нужно подтвердить свое образование и опыт в области оценочной деятельности.

Некоторые работодатели также требуют:

  • умение работать с компьютером. Базовые программы для расчетов разработаны в электронном виде;
  • водительские права. Автомобиль требуется для поездок на объекты;
  • согласие на командировки. При нехватке сотрудников вас могут направить в другой регион;
  • согласие на участие в профессиональных тренингах от компании. Работодатели организуют курсы повышения квалификации на базе своей фирмы. Так вы всегда будете в тренде.

Самостоятельная деятельность

По статистике, независимые эксперты зарабатывают больше штатных сотрудников. Это связано в первую очередь с отсутствием дополнительных издержек на аренду офиса или другого помещения.

Высокий доход предполагает повышенную нагрузку. При самостоятельной работе вам придется самим искать клиентов, договариваться с ними, решать организационные вопросы.

Процесс образования также придется организовывать самостоятельно: записываться на курсы повышения квалификации, изучать свежие публикации.

Чтобы начать самостоятельную деятельность в России нужно открыть ИП и завести расчетный счет.

Своя компания

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

Наработайте клиентскую базу, создайте репутацию, регулярно расширяйте штат и увеличивайте количество заказов.

Своя компания — это иной вид ответственность. Здесь вы отвечаете не только за себя и клиента, но и за своих сотрудников. Вам придется выплачивать заработную плату, контролировать качество работы, проводить обучение.

Подведем итоги

Профессия оценщика недвижимости требует теоретических знаний и практических навыков. Чтобы преуспеть в работе, нужно всегда оставаться в тренде: изучать новую информацию, регулярно учиться.

Сразу стать востребованным специалистом не получится. Для начала нужно получить соответствующее образование и пройти практику.

Если вы будете работать качественно, то со временем получите хорошую репутацию и создадите большую клиентскую базу.

Источник: http://expert-home.net/kak-stat-otsenshhikom-nedvizhimosti/

Судебная оценка недвижимости: стоимость экспертизы ремонта квартиры для суда

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знатьВас затопили? Сожитель требует неадекватную цену за половину квартиры?

Значит, единственный путь — оценить стоимость квартиры, чтобы спор закончился в вашу пользу.

Ниже вы сможете изучить всю необходимую информацию, чтобы оценка стоимости квартиры для суда прошла идеально и вы остались довольны результатом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Когда будет производиться оценка?

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

  • Вообще, любое разбирательство, так или иначе затрагивающее стоимость недвижимости, требует обязательного расчета стоимости, причем эта оценка должна быть произведена экспертом, а все итоги должны быть тщательно задокументированы.
  • Однако, если такая судебная оценка недвижимости была произведена ранее и есть документы, это подтверждающие, то для конкретного судебного заседания дополнительная проверка не требуется, если все стороны дела согласны с результаты экспертизы и не хотят ее оспаривать.
  • Хотя, зачастую одна из сторон не доверяет результатам, полученным другой стороной и назначает свою собственную экспертизу, чтобы подтвердить или опровергнуть ранее полученные результаты.

Еще одним примером будет оценка квартиры для вступления в наследство. В таком случае стоимость квартиры должна быть рассчитана обязательно — это указано в ГК РФ и НК РФ (ГК РФ часть 3 ст. 1172; НК РФ часть 2, п.10 ст. 333.25).

Читайте также:  Кто отвечает за капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Кто будет заказывать?

Ее может заказать любой человек, который сможет подтвердить факт своего владения этой жилплощадью (или ее частью). Документы, которые смогут это подтвердить — договор купли/продажи, договор долевого участия, свидетельство о регистрации.

С моральной стороны, чаще всего оценку заказывает тот, чьи интересы, по его мнению, ущемлены.

Кто может проводить оценку?

Согласно пп.8 ст. 333.25 НК РФ, оценку могут проводить юр.лица, которые вправе заключить договор на проведение оценочных услуг.

НК РФ Статья 333.25. Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий

пп8. Стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно «законодательству» Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения.

Что включает в себя работа оценщика?

  1. Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знатьРабота оценщика не всегда состоит в том, чтобы непосредственно осмотреть квартиру.
  2. Иногда по некоторым причинам он не может попасть внутрь (например, один из владельцев квартиры может просто не пустить его внутрь).
  3. В таком случае работа оценщика состоит из внешнего осмотра недвижимости — осмотр дома, подъезда, околоквартирной площади.
  4. Остальные решения он будет принимать на основании документов об квартире, предоставленных владельцем квартиры.
  5. Если же оценщик сможет попасть внутрь, то он произведет внешний осмотр квартиры изнутри, оценит состояние стен, пола и потолка, оценит качество внешнего оформления(ремонта).

Помимо непосредственного состояния квартиры влияние на итоговый результат оказывают рыночные факторы. Среди них — средняя цена на жилплощадь в месте нахождения квартиры, ликвидность квартиры и многое другое.

В этом разделе нельзя не упомянуть о таком важном факторе как ретро-оценка. Этот термин подразумевает то, что стоимость квартиры оценивается на момент возникновения спора.

То есть, если между началом имущественного спора и моментом, когда суд примет решение о проведении экспертизы, пройдет значительное количество времени (несколько лет), то цена на квартиру может существенно измениться.

В таком случае учитывается стоимость именно на момент начала спора, а не на момент начала оценки. В таком случае работа оценщика состоит в том, чтобы «восстановить» состояние квартиры на то время и принять решение уже на основе данных того времени.

Сам процесс требует, чтобы заказчик договорился с оценщиком о времени проведения оценки и смог предоставить ему все требуемые документы.

По приезде оценщик будет рассматривать ключевые характеристики квартиры, такие как планировка, площадь и т.д.

Также оценщик обратит внимание на факт проведения незаконных перепланировок. Для точного определения состояния квартиры оценщик сделает требуемые фотографии объекта оценки.

Стоимость услуг

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

  • Стоимость колеблется в зависимости от выбранного оценщика и некоторых факторов, однако она чаще всего не превосходит 10000 рублей и колеблется в районе 3000-5000 рублей.
  • Однако, некоторые крупные компании могут брать и больше.
  • А вот гнаться за низкой ценой не стоит — возможно вы попадете на молодую и не очень профессиональную компанию, которая за счет низкой цены пытается наработать себе клиентскую базу.
  • При оценке придется заплатить госпошлину, размер которой составляет 2500 рублей.

После завершения процедуры, прежде всего, стоит попытаться решить вопрос в досудебном порядке.

Если раньше одна из сторон конфликта могла отказываться от решения вопроса вне суда, оперируя тем, что другая сторона завышает или занижает сторону, то теперь есть возможность договориться. Теперь другая сторона может получить на руки заключение о стоимости квартиры, а значит она не может неоднозначно судить о стоимости квартиры.

После оценки стоимость квартиры однозначна определена, а значит суд — лишь формальность, после которого обе стороны будут должны рассчитаться по определенной стоимости.

Если в заключении стоимость квартиры указана как два миллиона рублей, а доля одной из сторон — один миллион, то этот же один миллион и придется заплатить другой стороне при выкупе своей доли. Поэтому при наличии результатов оценки суд зачастую — лишь формальность.

Другое дело, если обе стороны нанимали разных оценщиков, каждый из которых указал свою стоимость, в таком деле досудебная договоренность вряд ли возможна, и в суде оценщики будут доказывать что именно их оценка является верной

Имущественные споры рассматривает мировой судья, а значит, имея на руках готовые результаты, необходимо обращаться именно в ближайший мировой суд.

Составление иска

Когда досудебное решение невозможно, приходится составлять иск и обращаться в суд.

Вот основные требования для составления иска:

  1. Точное определение предмета иска. Например, нужно указать из-за какого спора возникла необходимость оценки (оценка ремонта квартиры для суда), в каком отношении находятся спорные стороны и т. д.
  2. К заявлению иска нужно приложить обоснованный расчет исковых требований, который и будет строиться на основе проведенной оценки.
  3. В самом тексте иска должны быть указаны ссылки на нормы законодательства, благодаря которым истец предъявляет претензии к ответчику.
  1. С правильно составленным иском и необходимо обратиться в суд.
  2. Образец искового заявления.
  3. Напоследок стоит привести рекомендации по выбору оценщика и по подготовке к оценке.
  4. Для проведения оценки недвижимости для суда, заказчику нужно иметь на руках следующие документы:
  1. Документы, подтверждающие владение жилплощадью или его частью — договор купли/продажи, договор долевого участия, свидетельство о регистрации.
  2. Кадастровый паспорт помещения (берется в БТИ).
  3. Данные паспорта заказчика, а также контактные данные.
  4. Если есть такая возможность — план и экспликация.

Необязательно иметь оригиналы этих документов, для проведения оценки достаточно лишь копий.

  • Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знатьВ первую очередь, необходимо убедиться в надежности и профессиональность компании, в которой вы будете заказывать оценочные работы.
  • У нормальной компании должна быть судебно-экспертная лицензия, которую вам необходимо просмотреть — в ней обязательна должна присутствовать графа «сметные работы».
  • Изучите историю этой компании, обратите внимание на наличие сайта — его наличие говорит о солидности компании.
  • Также внимания требует квалификация работника — поинтересуйтесь о его прошлых работах, стаже и квалификации.

Не стоит обращаться в страховые кампании — вряд ли они будут заинтересованы в адекватной и достоверной оценке. Зачастую решающее значение для страховых компаний имеет сохранность собственных денег, а отнюдь не интересы клиента.

Подытожив вышесказанное, можно вывести простой алгоритм проведения оценки:

  1. Выберите надежную компанию и квалифицированного оценщика.
  2. Договоритесь о стоимости и времени проведения процедур.
  3. Подготовьте все документы и встретьтесь с оценщиком.
  4. Дождитесь заключения оценки.
  5. Попытайтесь решить вопрос до суда, опираясь на результаты оценки.
  6. Если договориться не удалось, составьте иск и обратитесь в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/otsenka-stoimosti-nedvizhimosti/dlya-suda

Выкупная цена аварийного жилья 2020: судебная практика

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

Для чего нужна выкупная цена

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

  • ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
  • ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;
  • Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

  • стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
  • расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме  владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

  • расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
  • транспортные расходы (например, грузоперевозка);
  • услуги риэлтора по подбору жилья;
  • услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
  • расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Учитывается ли аварийность

Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

Читайте также:  Как происходит выделение доли в частном доме в натуре

Если собственник не согласен

Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
  2. Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
  3. Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

Практика судебных дел

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

  • аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
  • собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
  • расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

  • Будем благодарны за лайк и репост статьи!
  • Читайте далее – можно ли продать аварийное жилье

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/vykupnaja-cena-avarijnogo-zhilja.html

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция 2020

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знать

В соответствии со ст. 402 НК РФ для расчета налога на имущество граждан применяется такая величина, которая называется кадастровой стоимостью.

Иногда, по мнению собственников, данная оценка является слишком большой, иногда даже превышающей рыночную. Если она действительно неоправданно завышена, человек должен знать, как снизить кадастровую стоимость недвижимости законно.

В статье рассмотрим, каким образом провести данную процедуру поэтапно, а также что для нее понадобится.

Любое юридически значимое действие основывается на нормативно-правовых актах, действующих в государстве. Поэтому для уменьшения величины кадастровой оценки важно знать, какими законами данный вопрос регулируется. К ним относятся:

Не менее важным является и Постановление Верховного Суда № 28 от 30.06.2015 г. В нем рассматриваются некоторые отдельные случаи, которые возникали при судебных разбирательствах, связанных с пересмотром кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в суде или путем обращения в комиссию по рассмотрению подобных конфликтов. Подать на пересмотр цены разрешается тем, чьи законные интересы, права и обязанности затронуты, а именно:

  • физическим лицам;
  • организациям;
  • органам государственной власти или МСУ, если недвижимость находится в их владении.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости

Основываясь на требований приведенных выше законодательных актов, можно определить порядок действий при желании собственника квартиры или дома оспорить величину кадастровой стоимости. Пошаговая инструкция в такой ситуации будет выглядеть так:

  1. Подбор основания для пересмотра стоимости.
  2. Обращение к профессиональному оценщику.
  3. Сбор всех необходимых документов.
  4. Подача заявления в комиссию при Росреестре (можно пропустить).
  5. Обращение в суд (если человек не удовлетворен результатами рассмотрения ходатайства комиссией, либо если хочет сразу решить дело в процессе судебного разбирательства).

Оценка недвижимости для суда в 2020 году: что нужно знатьПодробная схема процедуры уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

Шаг 1. Поиск оснований

Сначала нужно уточнить, действительно ли кадастровая цена была необоснованно завышена.

Обычно человека вообще начинает это интересовать после ознакомления с величиной налога на имущество физических лиц, поскольку его размер напрямую связан с кадастровой стоимостью.

Указанные сведения содержатся в ЕГРН, следовательно, нужно запросить выписку оттуда. Сделать это можно несколькими способами:

  • путем личного обращения в Росреестр или на официальном сайте данного органа;
  • подачей запроса через МФЦ;
  • отправкой заявки с помощью портала Госуслуг;
  • направление заявления почтой (заказным письмом с уведомлением о вручении).

Предварительно кадастровую стоимость можно уточнить в онлайн-режиме бесплатно. За бумажную выписку же нужно будет внести госпошлину в любом банке или путем перечисления через интернет-банкинг.

После ее получения необходимо сравнить указанную цену и примерную стоимость подобных квартир на рынке недвижимости.

Если кадастровая стоимость выше рыночной на 30% и больше, это считается серьезным основанием для запроса о переоценке.

Важно! Заявление о переоценке недвижимого имущества разрешается подать не позднее пяти лет после даты изменения. Установлен именно такой порядок, поскольку спустя этот период проходит плановый пересмотр цены. Однако и новую стоимость дается возможность оспорить при наличии весомых оснований.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

На следующем этапе потребуется обратиться в специализированную компанию, потому что без заключения профессионального оценщика доказать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью не получится. Специалист должен провести анализ имеющейся документации, а также проконсультирует собственника по поводу целесообразности оспаривания и вероятности положительного исхода.

Услуги оценщик оказывает платно, поэтому необходимо рассчитывать на дополнительные траты, размер которых зависит от региона проживания. В среднем они составляют от 7000 до 10000 рублей.

В ситуации, когда специалист подтверждает, что кадастровая стоимость завышена, необходимо заключить с ним соглашение на проведение работ.

В случае выявления недостоверных цен нужно будет получить экспертное заключение. Его также делает оценщик, а стоимость услуги может достигать 20000 рублей.

Цены достаточно высокие, однако иногда это помогает сэкономить на перечислении в бюджет налога на имущество.

Шаг 3. Сбор необходимых документов

Для начала процесса потребуется приготовить ряд определенных бумаг. Среди них основными считаются:

  • выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая цена квартиры или дома;
  • копия документа, подтверждающего право собственности на недвижимое имущество, которая должна быть заверена нотариусом;
  • на бумажном носителе или в электронной форме отчет об оценке, подготовленный специализированной организацией, либо заключение о недостоверности сведений, внесенных в Росреестр;
  • документ, удостоверяющий личность (чаще – паспорт РФ).

Также следует заполнить заявление определенного образца, в котором лицо требует снижения кадастровой цены объекта недвижимости.

Примечание! В случае отсутствия каких-либо документов ходатайство не будет принято в работу уполномоченными органами. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные бумаги.

После этого можно обратиться либо в специально созданную при Росреестре комиссию, либо напрямую в суд. Далее рассмотрим особенности обоих вариантов.

Шаг 4. Разбирательство в комиссии

Данные комиссии создаются и функционируют в управлениях Росреестра каждого субъекта РФ.

При обращении туда собственнику недвижимости выдается бланк заявления, где он должен будет указать личные данные (ФИО, паспорт), а также контактную информацию для связи.

Ею может быть номер телефона, адрес электронной почты. Также важно не забыть изложить обоснованные причины пересмотра кадастровой стоимости.

Иногда заявление не принимается к рассмотрению. Произойти это может по следующим причинам:

  • нехватка каких-либо документов;
  • нарушение установленных сроков подачи на пересмотр;
  • равенство кадастровой и рыночной стоимости.

На рассмотрение ходатайства комиссии отводится один месяц. После всестороннего анализа предоставленных документов и фактов она выносит обоснованное решение и сообщает о нем заявителю. Кроме того, собственник вправе лично присутствовать на заседании.

Результатом может быть как положительное, так и отрицательное решение.

При этом члены комиссии в течение 5 дней обязаны самостоятельно уведомить об итогах рассмотрения ходатайства непосредственно Росреестр.

В случае, если владельцу жилья (или нежилого помещения) отказано в удовлетворении запроса, он вправе обратиться в суд. На оспаривание данного решения комиссии отводится десятидневный срок.

Шаг 5. Судебный процесс

С января 2017 года граждане и юридические лица вправе, минуя обращение в комиссию, подавать ходатайство и пытаться уменьшить кадастровую стоимость сразу через суд. Зачастую данный метод считается более затратным, поэтому к нему прибегают не всегда.

Для обращения в тот или иной судебный орган понадобится составить исковое заявление. Подается оно по месту нахождения ответчика, то есть Росреестра. В иске указывается основная цель разбирательства:

  • оспорить итоговое решение комиссии;
  • установить новую кадастровую стоимость, принимая во внимание обнаруженную недостоверную информацию.

Также обязательно в заявление вписываются наименование истца и ответчика, сведения обо всех нарушенных правах и задетых законных интересах, перечень документов, прилагаемых к делу. При подаче иска придется перечислить в бюджет государственную пошлину.

Обычно судебное заседание проходит через один-два месяца после поступления в суд заявления.

В процессе разбирательства истец должен будет доказать, что кадастровая стоимость установлена неверно или безосновательно.

Если решение суда будет положительным, то новая оценка будет применяться для исчисления налога с начала следующего года. Следовательно, в обязанности налоговой инспекции войдет перерасчет налога на имущество.

Снижение стоимости в зависимости от объекта

Снижение кадастровой стоимости происходит в зависимости от того, о какой именно недвижимости идет речь: квартира, частный дом или нежилое помещение.

Квартира

В основном поводом для уменьшения в данном случае является неправильность сведений, внесенных в единый реестр недвижимости. Обычно ошибки допускаются в момент анализа информации, предоставленной для оценки. Среди недостоверных данных выделяются следующие:

  • использование при оценке некорректных факторов, влияющих на итог;
  • непринятие во внимание аварийного состояния жилья;
  • неверные сведения, на основании которых проводился расчет.

К сведению! При оценке принимаются во внимание региональные правовые акты. Некоторые регионы до 2020 года при исчислении имущественного налога основываются на инвентаризационной стоимости, а не кадастровой. Тогда в переоценке точно будет отказано.

Частный дом

При расчете кадастровой стоимости отдельно стоящего дома обязательно учитываются следующие факторы:

  1. Площадь в квадратных метрах.
  2. Год возведения строения.
  3. Материалы, которые применялись при постройке.
  4. Наличие коммуникаций и удобств.

Данный перечень не является исчерпывающим, во внимание применяются и другие характеристики. Однако часто итоговый результат не является достоверным, поскольку не был учтен износ дома, а также его реальное текущее состояние.

Нежилое помещение

Уменьшение стоимости нежилых помещения обычно интересует компании и организации. Согласно судебной практике, в отдельных случаях получается снизить цену в 5 раз.

Как уже было сказано выше, до 2017 года юридические лица должны были начать процесс пересмотра оценки с обращения в специальную комиссию. Однако теперь это не является обязательным требованием. Им так же, как и физическим лицам разрешается обращаться напрямую в суд для разбирательства.

Впрочем, никому не помешает помощь грамотного и квалифицированного юриста, особенно, если дело слишком запутанное и сложное.

Подведем итоги

Таким образом, для снижения кадастровой стоимости организация или физическое лицо обращается в специально сформированную комиссию при Росреестре или судебный орган.

Для подачи заявления придется заплатить эксперту для проведения независимой оценки. Он также устанавливает, насколько правомерно была рассчитана кадастровая стоимость.

Далее необходимо собрать все документы и непосредственно написать заявление.

Если стоимость будет пересмотрена, новая ее величина принимается во внимание налоговыми органами с начала следующего года. Соответственно, налог на имущество пересчитывается, исходя из измененных данных.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-snizit-kadastrovuju-stoimost-obekta-nedvizhimosti.html

Оценку не спасли реформы

Невысокий спрос на услуги оценщиков и демпинг в прошедшем году оставались одной из основных проблем рынка. И даже введение аттестации оценщиков не изменило ситуацию.

Новые подходы к оценке кадастровой стоимости также не дали рынку ожидаемых точек роста.

Впрочем, эксперты отмечают, что заметны на рынке и позитивные перемены, которые способны привести к его консолидации и повышению ожидаемого качества услуг оценщиков.

2018-й стал, по словам экспертов, еще одним кризисным годом для рынка оценки, несмотря на происходящие изменения.

Все, что раньше формировало спрос на услуги по оценке, падает — объемы корпоративных сделок и сделок на рынке недвижимости, объемы кредитования, оценка для МСФО. Проблема низкого качества услуг была и остается основной сегодня на рынке.

О ней заявляют Минэкономразвития, Росимущество, ЦБ, крупнейшие потребители оценочных услуг. И произошедшие изменения, в том числе на законодательном уровне, проблемы не решают.

Читайте также:  Льготы многодетным семьям на коммунальные услуги в 2020 году

Введение аттестации

Ранее многие эксперты говорили, что введение аттестации оценщиков позволит решить проблему качества отчетов об оценке.

И потому одним из важнейших событий на рынке оценки стало вступление в силу с 1 апреля 2018 года требования закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому подписывать отчет об оценке может лишь обладатель квалификационного аттестата по одному из трех направлений — оценка недвижимости, оценка бизнеса и оценка движимого имущества. Аттестат выдается после сдачи квалификационного экзамена. К 31 марта 2018 года, по данным Минэкономразвития, претенденты успешно сдали 10 169 экзаменов. Доля провалов при сдаче экзамена на аттестат составила 32,5%. По данным Росреестра, по состоянию на 26 июня 2019 года аттестаты имеют 17,3 тыс. оценщиков.

Участники рынка по-разному оценивают введение обязательных аттестатов для оценщиков.

«Экзамен ощутимо повлиял на рынок, ушли как отдельные специалисты, так и оценочные компании, это заметно по статистике СРО»,— отмечает Екатерина Зовутина, руководитель направления оценки инвестиционных проектов и коммерческой недвижимости ООО «АДН Консалт — Международный центр оценки и финансовых консультаций».

По словам генерального директора НАО «Евроэксперт» Екатерины Синогейкиной, ожидалось, что введение аттестации сможет обеспечить рост качества услуг, став ограничением для вхождения на рынок неквалифицированных оценщиков.

«Но чуда не случилось»,— резюмирует госпожа Синогейкина.

С ней согласна Екатерина Зовутина, отмечая, что, несмотря на введение аттестации, проблема с качеством отчетов об оценке была и остается серьезной проблемой рынка в целом.

Эксперты указывают, что в нынешнем виде экзамен оценщика не может подтвердить реально его квалификацию и повлиять на качество.

«На мой взгляд, в вопросах экзамена слишком много теории, которая крайне мало имеет отношения к реальной работе оценщика,— отмечает начальник отдела оценки компании «Финэкспертиза» Павел Михалёв.

— В итоге практически любой желающий, приложивший минимум усилий, может его сдать, но сможет ли он после этого составить грамотный отчет — вопрос». Эксперт пошутил, что это как с теорией при сдаче на автомобильные права — теорию сдают все, однако на реальные навыки вождения это никак не влияет.

«Мы изначально не ожидали серьезного изменения в качестве услуг по оценке после введения квалификационного экзамена,— замечает директор департамента оценки ФБК Grant Thornton Станислав Новиков.

— Введение экзамена позволило отсечь только действительно не работающих на рынке специалистов, которые числились в качестве оценщиков в СРО, но практически не принимали участие в оценочной деятельности, так называемые мертвые души.

При этом сложность вопросов не очень высока, поэтому экзамен может сдать практически любой практикующий специалист, у которого было время подготовиться».

Эксперт указал, что основной причиной, влияющей на качество, является опыт работы оценщика и его профессиональная компетенция, поэтому в требованиях по опыту надо оставить минимум три года непрерывного стажа работы в оценочной деятельности в оценочной компании.

Высокая же доля провалов на экзамене, пояснил Павел Михалёв, объясняется закрытостью вопросов.

Именно поэтому семь саморегулируемых организаций оценщиков — ассоциация «СРО «Экспертный совет»», НП «СРО «Деловой союз оценщиков»», ассоциация «СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»», НП «СРО «Свободный оценочный департамент»», СРО «Союз «Федерация специалистов оценщиков»», СРО «Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»» и ассоциация оценщиков «Кадастр-оценка» — подали иск в суд с требованием признать недействительным положения приказа Минэкономразвития от 29 мая 2017 года №257, по которому вопросы квалификационного экзамена являются закрытыми. Однако в мае 2018 года апелляционная коллегия Верховного суда (ВС) РФ подтвердила правомерность проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности по не раскрывающимся заранее вопросам.

Впрочем, правила игры для экзаменов на аттестат оценщиков нельзя считать окончательно сформированными. В будущем году рынок ждет некоторое смягчение.

Так, в июле текущего года Госдума приняла в первом чтении проект закона, по которому до 30 дней с 90 сокращается срок, по истечении которого претендент допускается к повторной сдаче квалификационного экзамена.

Кроме того, отменяется требование об опыте работы в качестве помощника оценщика или оценщика не менее года из последних трех лет работы кандидата.

Кадастровая стоимость

В положении компаний, занимающихся оценкой недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости, за последнее время также произошли серьезные изменения. В 2018 году были приняты поправки в Налоговый кодекс, вступившие в силу в 2019-м, касающиеся определения и оспаривания кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества. В качестве налоговой базы теперь может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

До 1 января 2019 года была возможность проведения индивидуальной оценки: кадастровая стоимость сначала устанавливалась, затем могла быть скорректирована по решению суда или комиссии в сторону снижения, далее муниципалитеты могли вновь привлечь оценщика и вновь повысить.

В итоге — масса судебных разбирательств регистрационных органов с собственниками, с третьими лицами, споры налоговиков и налогоплательщиков по налогу на имущество.

«Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости могла бы стать новым источником спроса услуг оценщиков,— указывает Екатерина Синогейкина.— Но этого не произошло — по факту ее все чаще выполняют вновь созданные специально и только для этих для этих целей компании.

Учитывая, что сейчас оспаривание кадастровой стоимости делается через суд, все чаще за оценку берутся юридические компании, привлекая двух необходимых человек с квалификационными аттестатами.

Как эксперт СРО и судебный эксперт могу с уверенностью утверждать, что качество таких отчетов низкое».

Грядущий год принесет на рынок новые изменения, касающиеся определения кадастровой стоимости. К 2020 году все регионы России перейдут на новую систему кадастровой оценки.

В стране будет действовать институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ.

Эти государственные учреждения будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости вне зависимости от объекта — громадный завод или крохотный садовый участок.

Ранее в Росреестре отмечали, что механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок, чтобы сократить количество обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

По словам Екатерины Зовутиной, это серьезнейшая новация, которая существенно повлияет на рынок, поскольку работать в условиях, когда отчет об оценке будут буквально «под лупой» изучать в госоргане, готовы не все участники рынка.

Оценка уходит в цифру

Еще одним трендом на рынке оценки эксперты назвали уход оценки в цифру по типовым объектам. Например, по объектам недвижимости, являющимся предметом залога для получения ипотечных кредитов в банках.

Казалось бы, переход на электронный оборот был бы удобен и самим оценщикам (как минимум экономия бумаги), и заказчикам отчета. Однако и тут не все гладко.

По словам директора департамента оценки ФБК Grant Thornton Станислава Новикова, многие кредитные организации уже сейчас готовы работать с электронными отчетами оценки, а оценщики — их представлять, но единого формата такого отчета нет.

Кроме того, по словам Оксаны Матюшенко, руководителя отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка, даже если банк уже имеет возможность принимать отчет об оценке в электронном виде, то в Росреестр заемщикам необходимо представлять заверенный печатью и подписью бумажный отчет.

Решение проблемы может прийти со стороны банковского рынка.

В Ассоциации банков «Россия» решили разработать удобный единый электронный отчет об оценке при ипотечном кредитовании в машиночитаемом формате, предложить его Минэкономики для обсуждения с рынком оценщиков и последующего внесения необходимых изменений в законодательство.

По оценкам Станислава Новикова, стандартизация и переход на единый формат электронного ответа позволят в конечном итоге оценочным компаниям сократить расходы, однако могут нести и определенные риски. Например, нестандартные объекты недвижимости могут плохо укладываться в единый упрощенный отчет.

«В регионах у отдельных игроков могут быть сложности при переходе на полностью машиночитаемый формат»,— указал он. В то же время эксперты сошлись во мнении, что упрощенный машиночитаемый отчет по типовым объектам в будущем может быть интересен всем сторонам — оценщикам он позволит снизить трудозатраты, банкам — получить удобный документ.

Конкурсы и ФАС

Отмечали эксперты и интересные тренды, связанные с участием оценочных компаний в тендерах и закупках услуг на проведение оценки. «В настоящее время они формируют большую долю рынка,— указывает Екатерина Синогейкина.

— И в то же время мы сейчас видим «управляемые» тендеры, где тендерная документация написана под конкретного, заранее известного победителя».

Этот тренд был всегда, отметила эксперт, однако именно 2018–2019 годы показали резкое увеличение числа жалоб в ФАС на требования, содержащиеся в закупочной документации, и, что важно, увеличение числа отмененных закупок по решению ФАС, принятому на основании жалоб.

В то же время, отметил Павел Михалёв, подобный тренд может иметь и негативную сторону: «Порой заказчику нужны конкретные компетенции, опыт работ по схожим объектам или даже в исключительных случаях может быть необходим конкретный оценщик, ранее оценивавший данный объект. И потому в отдельных случаях желание заказчика видеть определенного исполнителя может быть вполне оправданно, поскольку если в итоге оспаривания тендер выиграет по цене малоопытный оценщик, то он просто не сможет качественно выполнить работу».

С ним согласна и Екатерина Синогейкина, отмечая, что всегда в тендере есть два критерия — квалификация и цена предложения. Выигрывать можно либо по квалификации, либо по цене, либо по оптимальному сочетанию квалификации и цены. Поэтому в этом сегменте рынка, как и на рынке оценки в целом, присутствует демпинг.

«Но в текущей ситуации виноваты не только оценщики, но и заказчики, которые очень часто устанавливают в своей конкурсной документации единственный критерий выбора оценщика по цене либо придают этому критерию максимальный вес,— указывает Станислав Новиков.— Особенно этим грешат государственные компании. Таким образом, сами дают сигнал рынку, что им качество не важно. Главное — подешевле купить. А после начинаются проблемы с качеством отчета и услуги».

  • Эксперты сошлись во мнении, что в последнее время есть примеры победителей, которые выигрывают по НМЦ за счет высокой квалификации.
  • Кроме того, еще одной тенденцией в сфере закупок эксперты назвали объединение оценочных компаний с целью усиления их позиций в тендерах и повышения вероятности победы за счет качественных критериев.
  • Апелляция

В 2019 году очередным шагом в борьбе с некачественной оценкой стало создание по предложению Минэкономразвития РФ апелляционного органа по оценке, который сейчас работает в тестовом режиме, но после прохождения шестимесячного периода апробации и внедрения предполагает применение жестких карательных мер за низкое качество отчетов вплоть до запрета ведения профессиональной деятельности. Эксперты отмечают, что появление данного органа может положительно повлиять на рынок. «Однако на сегодняшний день говорить о позитивном или негативном влиянии преждевременно, поскольку апелляционный орган пока в полную силу не заработал»,— отмечает Екатерина Зовутина.

Добросовестная и недобросовестная конкуренция

Еще одной серьезной проблемой рынка оценки сейчас эксперты назвали неравные условия работы для участников рынка, которые основаны на несоблюдении отдельными игроками требований действующего налогового законодательства. Речь идет о работе отдельных игроков по серым схемам.

Участники рынка отмечают, что на сегодняшний день маржинальность оценочного бизнеса низка.

Оценочному бизнесу, особенно в регионах, где спрос и цены на услуги гораздо ниже, чем, например, в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, в таких условиях тяжело, а порой невозможно в полном объеме выполнять налоговые обязательства и поддерживать высокую квалификацию персонала.

В связи с этим компании оказываются в условиях нечестной конкуренции — одни платят высокие налоги и инвестируют в развитие персонала и качество продукта, что приводит к высокой себестоимости и, соответственно, стоимости услуг, а другие экономят, в результате чего могут снижать цену, демпинговать и не «париться» по поводу качества. В то же время до недавнего времени при рейтинговании оценочных компаний порой учитывалась заявленная выручка компаний без подтверждения ее данными той же отчетности. В итогах в лидерах рынка могли оказаться компании, чья реальная выручка не соответствует заявленной.

«Однако сейчас рейтинг RAEX может оказывать положительное влияние на рынок и поддерживать репутацию компаний, бренд которых ассоциируется с высоким качеством и честным бизнесом,— указывает Екатерина Синогейкина.

— Большие надежды лидеры рынка возлагают на новую методологию рейтингования оценочных компаний, которая была пересмотрена в 2019 году по итогам продолжительной совместной работы агентства и оценочного сообщества».

Благодаря этой методике, отмечают эксперты, компания с официальной зарплатой оценщиков 20 тыс. руб. и минимальной выручкой уже вряд ли может претендовать на высокое место в рейтинге.

Вероника Горячева

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4073049

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector