Оценка квартиры в 2020 году: процедура оценки рыночной стоимости

Недвижимость ввиду своих характеристик и высокой ценности выделена в особую категорию имущества. Объекты недвижимости, и в особенности жилье, вовлечены во множество отношений экономического и социального характера.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Виды оценки недвижимости

Стоимостная оценка жилых помещений является важным элементом в налогообложении и кредитовании, существенным условием для договоров в сфере недвижимости.

Наиболее распространенные виды оценочной стоимости для жилой недвижимости:

1. Инвентаризационная;
2. Кадастровая;
3. Рыночная.

Инвентаризационная стоимость

Для большинства населения России наиболее известной и привычной является инвентаризационная стоимость жилья.Она применяется с советского периода и по настоящее время, хотя ее значение в условиях современной экономики постепенно снижается.

На данный момент инвентаризационная стоимость применяется в отдельных случаях наследования и для формирования налоговой базы для расчета налога на имущество в некоторых регионах страны.

С 2015 по 2020 год по налогу на имущество действует переходный период. За эти 5 лет все субъекты РФ должны перейти на формирование налоговой базы налога на имущество исходя из кадастровой стоимости.

Рассчитывается инвентаризационная стоимость путем вычисления восстановительной стоимости квартиры на основе данных о ценах на строительные материалы и сопутствующие работы и уменьшения этой величины на коэффициент износа.

Поскольку для расчетов применяются показатели, утвержденные около полувека назад и перевод в современные цены происходит в несколько этапов, инвентаризационная стоимость получается значительно ниже рыночной. Это приводит к снижению базы для расчета налога.

Бти и его функции

Формированием инвентаризационной стоимости, а также предоставлением сведений занимаются бюро технической инвентаризации (БТИ).

БТИ действуют как на местном уровне, так и на федеральном (терорганы ФГУП Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ).

За оформлением справки об инвентаризационной стоимости квартиры, владельцу, его доверенному лицу или наследнику следует обратиться в БТИ согласно месту расположения квартиры, предоставив:

1. Заявление;
2. Документ, подтверждающий право собственности;
3. Паспорт гражданина;
4. Доверенность (если за справкой обращается представитель).

Справка выдается о размере инвентаризационной стоимости квартиры, установленной не позднее, чем на 31.12.2012г.

• Срок выдачи справки обычно не превышает 10 дней.
• Плата за справку зависит от ценовой политики органа и субъекта РФ и в среднем составляет порядка 500 рублей.
• Сведения об инвентаризационной стоимости также отображаются в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте Федеральной налоговой службы.
• С учетом изменений в законодательстве и снижения востребованности в технической инвентаризации жилищного фонда органы БТИ помимо прежних полномочий по технической инвентаризации, экспертизе, выдаче справок и дубликатов документов выполняют на коммерческой основе:

• Кадастровые работы (составление техпланов, актов обследования);
• Оценку имущества (в том числе рыночную и кадастровую);
• Услуги по проектированию и перепланировке;
• Сопутствующие услуги.

Если вы хотите узнать, как рассчитать налог на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость должна к 2020 году полностью заменить инвентаризационную для:

1. Исчисления имущественных налогов;
2. Нотариальных действий;
3. Определения размера платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в госсобственности;
4. Начисления компенсационных выплат;
5. Определения начальной цены реализации недвижимости государством.

Кадастровая стоимость рассчитывается путем массовой оценки, которая должна проводиться каждые 5 лет. Решение о проведении оценки принимается региональными органами власти, которые выбирают исполнителя таких работ путем проведения аукциона.

Список объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органами Росреестра.

Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной поскольку при оценке максимально учитываются факторы, реально влияющие на ценность квартиры:

• Территориальное расположение;
• Площадь;
• Экономические факторы региона (города);
• Год постройки;
• Тип здания и иные.

Итоги кадастровой оценки после утверждения субъектом вносятся в кадастр недвижимости (ГКН).

Размер кадастровой стоимости указывается в следующих документах:

1. Кадастровый паспорт;
2. Справка из ГКН кадастровой стоимости.

Читайте статью, что такое титульное страхование сделок с недвижимостью тут.

Где и как узнать о цене квартиры?

Документы предоставляются территориальными кадастровыми палатами на основании запроса, оформленного по установленной форме и поданного:

• Непосредственно в учетный орган;
• Почтовым отправлением;
• Через центр предоставления государственных услуг;
• Через сайт Росреестра в электронном виде.

Также специалисты кадастровой палаты осуществляют выездное платное обслуживание (прием одного пакета документов обойдется заявителю от 0,5 до 1,5 тысяч рублей в зависимости от региона).

Эти виды документов может запросить любое заинтересованное лицо, предъявив удостоверение личности. Срок исполнения запроса составляет не более 5 рабочих дней.

Справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно, а размер платы за кадастровый паспорт для физических лиц составляет 200 рублей за бумажный документ и 150 – за электронный.

На сайте Росреестра представлены сервисы, позволяющие узнать размер кадастровой стоимости любой квартиры.

Рыночная оценка

Наиболее распространена в обороте жилой недвижимости оценка ее рыночной стоимости.

Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная денежная сумма для отчуждения объекта в условиях открытого конкурентного рынка при разумном поведении сторон сделки и без учета влияния каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Наиболее часто рыночная стоимость используется для:

• Возмездных сделок с жильем (купля-продажа, мена);
• Оценки предмета залога в ипотечном кредитовании;
• Определения размера вклада в уставный капитал либо фонд юрлиц;
• Разрешения судебных споров, в том числе об оспаривании кадастровой стоимости;
• Страхования квартиры.

Отношения в сфере определения рыночной стоимости квартиры регламентируются законом № 181-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценивают стоимость члены саморегулируемых организаций оценщиков, осуществляющих свою деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей или сотрудников специализированных организаций.

Возможно Вас заинтересует статья, альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры, прочитать об этом можно здесь.

Важность правильного определения рыночной стоимости также закреплена законодательно: оценщик несет полную финансовую ответственность за ущерб, причиненный использованием недостоверно определенной стоимости.

Результатом оценочной деятельности является отчет об оценке конкретного жилого помещения.

Для заказа отчета собственнику необходимо представить оценщику копии следующих документов:

1. Свидетельство о государственной регистрации права;
2. Паспорт заказчика;
3. Технический план.

Стоимость и срок предоставления услуги определяется договором. Ориентировочно стоимость независимой оценки стандартной квартиры начинается от 2–3 тысяч рублей. Срок действия документа – 6 месяцев.

В последнее время в интернете появилось множество калькуляторов, позволяющих пользователю определить по ряду параметров приблизительную рыночную стоимость квартиры.

Данные сервисы могут помочь продавцам и покупателям жилой недвижимости в случаях, когда не требуется официального отчета, определить тенденции рынка жилья в конкретном городе.

В российские суды массово пошли иски граждан, которые не согласны с кадастровой оценкой своей недвижимости. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/ocenochnaya-stoimost-po-bti/

Как происходит оценка стоимости объекта недвижимости

Оценка стоимости объекта недвижимости является одним из основных условий сделки в различных ситуациях:

И это только наиболее часто встречающиеся случаи в которых может производиться оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Этапы оценки стоимости объекта недвижимости

Рассмотрим производимые операции, а также детали каждого этапа, а также необходимые при этом документы.

Заказ

Клиент обращается в оценочную организацию (приходит в офис или звонит по телефону). Оценщик задает несколько уточняющих вопросов, проводит консультирует клиента по актуальному для него виду оценки и записывает на осмотр квартиры (дома).

Осмотр не является обязательной процедурой при оценке по закону. Однако во многих случаях от него никак отвертеться.

Также при заказе оценки, клиент должен предоставить оценщику необходимый пакет документов в виде копий. В некоторых случаях копии можно предоставить позже – при осмотре. Подробнее о документах необходимых для оценки в различных случаях можно почитать в ЭТОЙ статье.

Осмотр объекта недвижимости

В назначенное время (в тот же день, на следующий или через неделю – как договоритесь) оценщик приезжает на осмотр квартиры.

Он осматривает помещение, при необходимости делает фото объекта с разных ракурсов (дом снаружи, каждая комната в отдельности), идентифицирует помещение (сверяет документы и фактическую ситуацию – та ли это квартира, которая указана в документах).

Сам процесс оценки

Следующий этап -расчет оценки стоимости объекта недвижимости. Оценщик уезжает в офис вместе с собранной информацией, где и производятся все расчеты.

• Специалисты анализируют техническое состояние квартиры, ситуацию на рынке в местности где она расположена, подбирают и проводят анализ аналогов расположенных по соседству, а также его правовой статус (права, ограничения, обременения…).
• Все эти факторы переводятся в математическое выражение, подставляются в специальные формулы и на основании расчета оценщик получает актуальную стоимость.
• О том, какие методы оценки стоимости объектов недвижимости использует оценщик, а также об особенностях каждого из них, можно почитать в ЭТОЙ статье.

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости

Результатом работы оценщика является отчет об оценке стоимости объекта недвижимости. Это документ в котором указывается цена, а также собраны все предоставленные исходные документы, подробно описан процесс определения стоимости и расчеты.

За отчетом клиент приезжает в офис оценочной компании. В некоторых случаях оценщик сам отправляет отчет по месту требования (например в банк или в суд).

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости является юридически значимым документом. Он может использоваться в любых государственных и муниципальных организациях, в судах и т.д.

Цены и сроки

Сам процесс чаще всего занимает от 1 до нескольких дней  – если речь идет о несложном объекте (квартира, дом).

Если же оценивается редкий или сложный объект, то сроки порой могут растянуться на недели.

Что касается цен, то они могут меняться в зависимости от вида объекта (квартира, дом, магазин и т.д.), от его размера, расположения, города (в разных городах цены могут значительно отличаться), а также ценовой политики конкретной оценочной компании.

Так стоимость оценки квартиры может начинаться от 3 тыс., дома – от 6-8 тыс., участка – от 4 тыс. … и так далее. Поэтому более конкретно цену следует всегда уточнять у оценщиков в вашем городе.

Для того чтобы заказать оценку стоимости объекта недвижимости в Краснодаре или получить бесплатную консультацию, позвоните нам по номеру:

8(918)081-08-47

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/otsenka-stoimosti-obektov-nedvizhimosti/

Оценка стоимости квартиры для продажи

Под рыночной стоимостью квартиры понимается ее реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такую недвижимость в условиях свободного рынка и обычной конкуренции.

Кроме рыночной стоимости существует также и кадастровая, которая несколько меньше и используется в качестве налоговой базы для определения размера налога на имущество.

Рыночная цена указанной недвижимости может определяться как самостоятельно, так и с помощью риелтора или оценщика.

В случае проведения независимой оценки рыночной стоимости необходимо подготовить ряд документов для оценщика. По результатам его деятельности будет подготовлен подробный отчет.

Также не стоит забывать и о том, что при некоторых сделках с недвижимостью необходима справка из бюро технической инвентаризации (БТИ), в которой указывает инвентаризационная стоимость (на практике она еще меньше, чем кадастровая).

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Рыночная стоимость квартиры — это реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такое имущество на свободном рынке в условиях обычной конкуренции. То есть на рыночную цену не должны влиять иные факторы, кроме конкурентных. В таком случае цена формируется исходя из большого количества нюансов. В число таковых входит:

• планировка объекта;
• полезная площадь реализуемой недвижимости;
• физическое состояние коммуникаций (отопление, водоснабжение и т.д.).

Стоит отдельно отметить такой фактор, как местоположение квартиры. Учитывается район, отдаленность от школ, больниц, транспортных развязок, крупных торговых центров и так далее. Все эти условия могут существенно влиять на реальную рыночную цену недвижимости.

Так же стоит учитывать то, что хороший косметический ремонт не всегда повышает стоимость такой собственности. Можно столкнутся с такими покупателями, которые ищут квартиру с готовой внутренней отделкой.

Но чаще встречаются покупатели, которые намерены осуществить ремонт на свой лад.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры — это та цена, за которую покупатель способен приобрести имущество в рыночных (конкурентных) условиях. На рыночную цену влияет множество различных факторов, которые необходимо учитывать.

В основном кадастровая стоимость указанной собственности необходима для оплаты налога на недвижимость. Именно из кадастровой стоимости и высчитывается обязательный для уплаты налог.

Относительно недавно кадастровая стоимость была значительно повышена в попытке приблизить ее к рыночной, однако два показателя не сравнялись, цена рыночная и кадастровая все еще различаются.

Соотношение вышеуказанных показателей цены производится на уровне критериев оценки, то есть то, что берется за основу оценки и факторы, влияющие на общую цену. Как известно, на рыночную стоимость влияет множество факторов, тогда как на кадастровую гораздо меньше. На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие нюансы:

• средняя цена на один квадратный метр (с учетом индекса региона);
• год строительства дома, в котором находится оцениваемое имущество.

Разница в подходах исчисления цены недвижимости обуславливает между собой и разницу между рыночной и кадастровой стоимостью. Рыночная стоимость значительно выше кадастровой.

На практике рыночная цена больше кадастровой на половину или на одну треть. Совпадают вышеуказанные стоимости в основном в старом жилом фонде, рыночная цена квартир которых невелика.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Для того чтобы реализовать квартиру в первую очередь необходимо знать ее реальную (рыночную) стоимость. Как известно, кадастровая стоимость, по которой уплачивается налог, зачастую не отражает реальной цены жилища. Поэтому произвести оценку цены необходимо иными способами. Таковых у собственника недвижимости имеется несколько:

• самостоятельная оценка;
• оценка риелтора;
• оценка независимого оценщика.

Первый из указанных вариантов предполагает минимум денежных затрат, однако максимум собственных усилий лица, желающего определить стоимость имущества.

Два оставшихся варианта означают некоторые финансовые затраты, так как услуги риелтора и оценщика не являются бесплатными.

Современный рынок купли-продажи недвижимости в большей его части занимают риелторы, то есть при продаже или покупке такого имущества граждане зачастую обращаются именно к ним.

Однако риелтора можно нанять и для простой оценки стоимости квартиры, без дальнейших услуг по ее реализации.

В таком случае лицу, желающему узнать цену не придется задумываться о самостоятельном ее определении, а исходить из предложенной риелтором цены.

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно

Самостоятельная оценка стоимости квартиры подразумевает мониторинг схожих предложений по реализации подобного имущества. Для этого можно воспользоваться популярными сайтами в сети «Интернет» или соответствующей тематической газетной продукцией. Следует ориентироваться на схожие параметры:

• район;
• площадь;
• количество комнат;
• иные факторы, которые так или иначе влияют на цену указанной собственности.

Найдя похожие предложения необходимо обратить внимание на то, что лица, продающие свое жилье, могут завышать цену по своему собственному усмотрению.

Кроме этого, если квартира реализуется в Москве или Московской области, то можно воспользоваться онлайн-калькулятором цены квартиры. В таком случае необходимо заполнить все графы и получить результат.

В случае с другими регионами страны, придется осуществлять мониторинг предложений самостоятельно.

Однако на различных сайтах существуют удобные сервисы поиска, в которых можно указать данные, схожие с реализуемой собственностью, для поиска похожих вариантов.

Пример

Дергунов В.И. запланировал продать однокомнатную квартиру. Посчитав нецелесообразным затрачивать денежные средства на услуги риелтора или независимого оценщика. Просмотрев несколько сайтов, таких как «Авито» и «Из рук в руки» и сравнив аналогичные предложения по продаже квартиры, Дергунов смог определить примерную рыночную стоимость своего жилища.

Кадастровая стоимость квартиры по адресу

На официальном сайте Росреестра существуют некоторые удобные сервисы. Например, перейдя на вкладку «Сервисы», а далее на «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online«, можно определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Для этого необходимо указать кадастровый номер или верно определить адрес квартиры. Если кадастровая оценка проводилась, то такие сведения будут указаны по результатам запроса.

Однако такая информация пригодится лишь в том случае, если реализация квартиры будет происходить именно по кадастровой стоимости. Если же продажа такой недвижимости планируется по рыночной, то лучше всего указанным сервисом не пользоваться и обратиться к иным способам определения цены имущества.

Независимая оценка квартиры

Независимая оценка квартиры — это один из способов определения цены такой собственности. На сегодняшний день существует множество компаний, занимающихся оценочной деятельностью.

Проведение процедуры независимой оценки может понадобиться в случае невозможности определения стоимости имущества самостоятельно.

При проведении независимой оценки лица, ее осуществляющие, используют ряд методов, выбор которых зависит от объекта оценки. Таким образом, существуют следующие методы оценки:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Наиболее распространенный метод — метод сравнения. Он применяется лишь в том случае, когда существует реальная возможность сравнить объект оценки (квартиру) с аналогами. Например, сравнивается ряд квартир в одном районе, со схожими годами постройки всего дома, площадью жилища и другими факторами, которые влияют на рыночную цену.

Данный подход достаточно объективно отражает рыночную стоимость указанного имущества, а также учитывает различные проявления текущих трендов на рынке купли-продаже недвижимости.

Доходный метод в основном применяется тогда, когда от имущества получают прибыль. Например, если квартира используется для осуществления бизнеса (первые этажи домов, жилище для посуточной аренды и т.д.

), то при оценке будет учитываться предполагаемый доход (на основе дохода уже полученного).

Минусом такого подхода является небольшой спектр применения, а также тот факт, что доход, учитываемый при оценке, лишь прогнозируется.

Затратный метод используется в том случае, если у оцениваемого имущества не существует аналогов. Речь идет об исключительных объектах недвижимости, сравнить которые невозможно с другими объектами на текущий момент.

В таких случаях оценщиком производится расчет затраченных средств на постройку такого объекта.

Указанный способ не всегда может отражать реальную рыночную цену, однако такой способ является универсальным, так как с его помощью можно оценить абсолютно любой объект недвижимости, в том числе и квартиру.

Таким образом, независимая оценка используется для определения наиболее адекватной рыночной стоимости квартиры.

Документы для проведения оценки

Как и для большинства процессов, связанных с реализацией или иными действиями с недвижимостью для оценки квартиры необходимо подготовить ряд документов:

• свидетельство о государственной регистрации права на собственность (с июля 2016 года — выписку из ЕГРП);
• сведения (при наличии) об обременении имущества (ипотека, залог, аренда и так далее);
• паспортные данные лица, заказавшего оценку;
• при наличии перепланировок — сведения о таковых;
• поэтажный план объекта;
• экспликация к плану.

Перечисленные документы необходимо предоставить оценщику для проведения наиболее объективной процедуры оценки стоимости квартиры.

Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры — это официальный документ, который составляется оценщиком.

Как и любые иные официальные документы, отчет должен содержать определенные сведения. Таким образом, в отчет об оценке входят:

• сведения о заказчике и оценщике;
• описание метода оценки;
• описание объекта оценки (квартиры);
• анализ рынка купли-продажи подобного имущества;
• расчет рыночной цены такой собственности;
• фотоматериалы объекта оценки;
• сведения о правоустанавливающих документах.

Отчет подписывает, сшивается и нумеруется, утверждается печатью компании оценщика.

Также вместе с отчетом прилагаются документы о регистрации компании, проводящей оценку, свидетельства и прочие необходимые документы.

Справка БТИ о стоимости квартиры

Для оформления некоторых сделок собственнику квартиры может понадобиться справка из БТИ.

Ее можно получить, обратившись в соответствующий территориальный орган указанной организации.

Получить такую справку может только собственник жилого помещения, на которое и составляется справка. Для получения необходимо предъявить следующие документы:

• паспорт собственника;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписка из ЕГРП.

Указанная справка содержит в себе сведения об инвентаризационной стоимости квартиры, план объекта и экспликацию. Указанная инвентаризационная стоимость складывается из следующих факторов:

• площадь жилища;
• перечень коммуникаций;
• год постройки дома, в котором находится собственность.

Инвентаризационная стоимость значительно ниже кадастровой и рыночной цены. По сути она включает в себя лишь затраты на постройку квартиры (строительные материалы, внутренние коммуникации) за вычетом реального износа.

При любых сделках с квартирой нужно быть готовым к тому, что придется встретиться с различными видами стоимости такого объекта недвижимости, такими как рыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимость.

Реальной ценой указанной собственности является ее рыночная цена, именно на нее необходимо ориентироваться при совершении сделок.

Определить такую цену можно разными путями, как самостоятельно (без финансовых затрат), так и с помощью риелтора или оценщика (с оплатой их услуг).

Кадастровая стоимость в основном используется в целях налогообложения, а инвентаризационная для выдачи необходимой в некоторых случаях справки БТИ.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Я планирую продать свою квартиру, но не могу определиться с ее реальной ценой. У меня есть сведения о кадастровой стоимости. Равна ли такая стоимость рыночной? Если нет, то как определить рыночную цену моей недвижимости?Кадастровая стоимость равна рыночной лишь в исключительных случаях. В большинстве случаев рыночная стоимость больше кадастровой на половину или на треть.

Для определения рыночной цены существует несколько способов. Можно провести самостоятельную оценку квартиры, сравнив свое жилье с аналогичными предложениями на рынке недвижимости.

Если такой вариант Вас не устраивает, то можно обратиться к риелторам или оценщикам, которые за вознаграждение проведут оценку Вашего имущества и определят соответствующую вашей квартире рыночную стоимость.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/ocenka-rynochnoj-stoimosti-kvartiry/

Определение рыночной стоимости квартиры при продаже

17.12.2019

Процедура оценки недвижимого имущества относится к востребованным процедурам при сделках с жильем. При оформлении покупки или продаже это обязательный шаг, обойтись без которого нельзя. Для квартир или жилья в коммуналке такой вопрос на практике особенно актуален. Тем более это касается случаев, когда оформляют ипотеку.

ЗАЧЕМ НУЖНА ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Необходимость в организации процесса чаще всего возникает при следующих обстоятельствах:

1. Нужно оценить ущерб, причиненный имуществу в результате различных несчастных случаев. 2. Вступление в наследство, когда имущество переходит от бывшего владельца. 3.

Покупка страхового полиса, когда нужно определить, какая сумма будет оптимальной.

6. Различные операции, включая покупку и продажу, оформление дарственной.

При обращении к услугам профессиональных оценщиков предполагается составление специального отчета по результатам работы. Этот документ наделяется обычной юридической силой, может использоваться при решении различных задач. Суд принимает такую информацию без проблем, то же касается других организаций.

• ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ПО КОТОРЫМ ОЦЕНИВАЕТСЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ
• Во время процедуры специалисты заранее решают, какие факторы брать в расчет. Вот лишь некоторые показатели, имеющие значение:
• — планировка; — наличие лифта и других компонентов, которые делают эксплуатацию более удобной; — качество вида, который открывается из окон; — общая квадратура; — сколько комнат внутри; — наличие рядом различных сооружений, составляющих инфраструктуру района; — разновидность самого дома, где находится квартира; — место расположения квартиры;
• — общее развитие инфраструктуры района, и так далее.
• На эти факторы в равной степени обращают внимание и сами оценщики, и будущие покупатели.
• КТО МОЖЕТ ВЫПОЛНЯТЬ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Для решения этого вопроса обращаются к компаниям, специализирующимся на услугах в этой сфере. Частные лица тоже могут работать в этом направлении. Проблем с выбором возникнуть не должно, поскольку многие банки налаживают официальное сотрудничество с представителями профессий.

У заемщиков есть право отказаться от компаний, которые навязывает банк. Но лучше воздержаться от таких решений. На то есть свои причины:

1. Чаще всего выбор делается в пользу проверенных и надежных партнеров, уже работающих некоторое время, заслуживших репутацию. 2. Рассмотрение заявки на выдачу займа отнимает меньше времени. Это благодаря отсутствию форс-мажорных ситуаций, продуманному и организованному процессу.

Для оценщиков обязательное условие – страховка своей деятельности, на минимальный срок от 1 года и больше. Дополнительно нужно уплачивать регулярные взносы в так называемый компенсационный фонд СРО. Важное условие – наличие полиса ГО на сумму от 300 тысяч рублей и больше.

1. При выборе будущего партнера можно будет принять во внимание следующие показатели:
2. — отзывы о работе в различных источниках; — продолжительность работы на рынке;
3. — репутация.
4. КАК ПРОИСХОДИТ ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ
5. Со своей стороны заемщик должен выполнить два главных требования:

1. Сбор необходимых документов для проведения процедуры. 2. Вызов оценщика на объект.

• Вот стандартный список с документацией, которая нужна владельцу имущества:
• — гражданское удостоверение; — кадастровый паспорт на объект недвижимости; — план на помещение, вместе с экспликацией;
• — договор по покупке-продаже.

Когда все бумаги будут на руках, остается позвонить представителям компании, чтобы оставить заявку. Отдельно уточняют сроки и стоимость конкретной услуги. Планируется время встречи с представителем исполнителя.

Оценка недвижимости проводится несколькими методами:

1. Рыночный подход. 2. Затратный.

3. Доходный.

Специалисты берут в расчет лишь характеристики, способные оставаться неизменными на протяжении длительного времени. Отчет формируется на протяжении 1-5 дней. Помимо текстовой информации, к отчету прикладывают фотографии. Общий объем документа в среднем составляет до 27-30 страниц. Ликвидная стоимость – главный параметр, принимаемый во внимание банком.

КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО ВЫПОЛНИТЬ ПРОЦЕДУРУ

Для применения сложных методов оценки не обойтись без специальных знаний и опыта. Лучше всего отдавать предпочтение варианту со сравнением. Для этого достаточно изучить объекты с аналогичными свойствами. А потом ищут просто средний уровень.

Цены лучше корректировать на 3-5%. Это допустимая скидка во время торга. Рассчитывают цену квадратного метра в каждой квартире, обладающей аналогичными характеристиками. Для определения среднерыночного показателя складывают цифры по всем объектам, а затем делят их на количество последних.

При самостоятельной оценке велика вероятность получить цифры, не соответствующие действительности.

НА ЧТО ВЛИЯЕТ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ ПРИ ЕЕ ОЦЕНКЕ

Выдача и согласование жилищных кредитов – главное направление, для которого итоговая цена имеет значение. Доходы, кредитная история и тому подобные факторы берутся в расчет уже после того, как станет ясно, сколько владелец помещения может потребовать за свой объект.

1. Вот информация о том, на что может повлиять итоговая оценка:
2. — оплата нотариальных расходов и налогов, то же касается других обязательных платежей, госпошлины; — вознаграждение страховой компании; — срок погашения; — уровень ставки по кредиту; — размер первого взноса;
3. — общая сумма заимствованных денег.
4. Документ описывает как рыночную, так и ликвидную цену объекта.
5. СКОЛЬКО СТОЯТ УСЛУГИ ПО ОЦЕНКЕ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ
6. Первый фактор, влияющий на итоговые цифры – район, где расположено жилье.

3500-5000 рублей – средняя цена услуг при работе в Москве. В случае с Санкт-Петербургом такие же работы обойдутся в 3-4 тысячи. 2-3 тысячи рублей – средний уровень цен для большинства других российских регионов.

Своевременная подача заявок на процедуру – первый и самый важный шаг для тех, кто заинтересован в экономии. Но репутация и стаж работы компании остаются важными факторами, к которым клиенты обязательно должны присматриваться. Если отчет готовит небольшая фирма, появившаяся только что – велика вероятность, что банк откажется принимать документ.

По результатам процедуры банк решает, какую сумму кредита выдавать клиентам. Но часто бывает так, что кредит не покрывает возможные расходы. Один из вариантов решения проблемы – обращение к другому оценщику. В этом случае не обойтись без дополнительных затрат. Дополнительная возможность – обращение к продавцу с просьбой предоставить скидку.

ИТОГИ

Без оценки квартиры не обходится ни одна сделка, связанные с ипотекой. При этом нельзя назвать процедуру простой формальностью, связанной с дополнительными расходами.

Это важно для ситуаций, когда увеличивается вероятность расторжения соглашений. Благодаря документу вы удостоверитесь в объективной ценности жилья, после чего все убытки компенсируются.

Независимость и профессиональность, объективность – главные требования, предъявляемые к процедуре и результатам анализа.

Отчет по оценке – официальный документ, принимаемый не только государственными учреждениями, но и коммерческими организациями. Знание рыночной стоимости важно для определения других шагов в дальнейшем.

Источник  news.ners.ru

Источник: https://kamil-krim.ru/news/opredelenie-rynochnoj-stoimosti-kvartiry-pri-prodazhe

Критерии оценки стоимости квартиры таблица

Как проводится оценка стоимости квартиры в 2020 году

Рано или поздно каждому собственнику приходится выяснять, сколько стоит его квартира. Для этого необходимо провести оценку.

Как выполняется процедура, кем, какие документы для этого нужны и какие сведения будут учитываться при определении цены? В нормативных актах рассмотрены вопросы относительно того:

• обязательна ли оценка недвижимости в некоторых случаях;
• стоит ли указывать в отчетности оценщика предполагаемое использование результата;
• должны ли быть фото имущества, что оценивается, как отразить состояние недвижимости.

Независимой оценкой имущества называют процедуру, при которой устанавливается стоимость объекта в соответствии с поставленными целями и задачами.

При оценивании устанавливают:

• балансовую стоимость, которая учитывается при ведении бухучета;
• рыночную стоимость;
• инвестиционную стоимость;
• ликвидационную;
• восстановительную;
• арендную.

Независимая оценка позволит уменьшить риск того, что будут фальсифицированы результаты экспертизы. Так можно защитить интересы собственника жилья от мошенников.

Оценщики при выполнении своей работы опираются на нормы Федерального закона № 135 Об оценочной деятельности, а также на Федеральные стандарты оценки. При проведении оценки стоит руководствоваться также ФСО № 1. К примеру, этапы процесса рассмотрены в данном документе в разделе 4, пункте 16.

В том случае, если оценка квартиры меньше стоимости квартиры, гражданину стоит обратиться к специалистам и провести независимую оценку, чтобы получить объективную информацию.

Влияющие факторы на независимую оценку:

Вектор Права 7(499) 502-55-87, 7-926-983-00-55

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ Справка по форме 11а (об инвентаризационной стоимости домовладения) выдается после предъявления документов, удостоверяющих личность, заявления и наличия правоустанавливающих документов на недвижимость.

6) Конечно, одним из критериев будет вид из окон квартиры. Дороже оцениваются квартиры с видом на природу, чем на здания, автомобили и дороги.

Как самостоятельно оценить квартиру?

А вам надо знать цену, то есть сумму, за которую можно продать эту квартиру. Но за вызов оценщика надо будет заплатить определенные деньги, а лишние траты вам ни к чему, так что попробуйте оценить квартиру самостоятельно.

Сначала купите газеты или любые другие издания, где будут разделы, отведенные для информации о недвижимости.

Или воспользуйтесь услугами Интернета, этот вариант еще надежнее и быстрее. Что делать дальше? Как только вы соберете все данные, начните самостоятельно высчитывать рыночную цену квартиры.

Рекомендуем прочесть:  Может ли бывшая жена

По каким критериям оценивают квартиру?

Во-первых – это местоположение. Если она находится в центре, а не в спальном районе, если рядом парк, а не автотрасса, то цена уже будет выше.

Во-вторых – площадь. Именно цена за квадратный метр определит стоимость квартиры. В-шестых — тип дома. Элитный дом, сталинский дом или «хрущёвский» дом.

Ясно, что цены будут разниться очень заметно.

В-седьмых — этажность. Это тоже не последний фактор, который повлияет на стоимость квартиры.

Если продаваемая квартира будет расположена на последнем или первом этаже, то и стоимость ее будет ниже, чем на такую же квартиру, но на других этажах.

Отчет об оценке квартиры — часть 1 из 4

Адрес регистрации: г.

Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. (3/4 доли в праве). 2. Гр-ке РФ ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г.

Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

(1/4 доля в праве). Источник данных – Свидетельство о государственной регистрации права.

Техническая экспертиза, проверка оборудования квартиры или другие специальные исследования не проводились.

Оценка стоимости квартиры

Если выяснять стоимость вашей квартиры самостоятельно у вас нет времени и возможностей, то можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

От вас потребуется собрать следующие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена.
• Справка БТИ по форме 11а.

Доходный подход заключается в том, что стоимость недвижимости рассчитывается исходя из того, сколько она может принести прибыли.

В случае оценки обычных квартир данный подход не используется. Сравнительный подход является основным при оценке квартиры. Стоимость квартиры определяется исходя из того, за какие деньги была продана аналогичная квартира.

Чтобы как-то подстраховать себя от попадания в подобную ситуацию, стоит выбирать ипотечную программу такого банка, который сотрудничает с несколькими разными оценочными фирмами. Кстати, стоит сказать, что как бы оценщик не выполнил свою работу (получите вы кредит или нет), но работа его выполнена, и услуги оценщика вам придется оплатить.

Источник: https://isf-consultant.space/kriterii-ocenki-stoimosti-kvartiry-tablica-48416/

Оценка квартиры 2019, оценка квартиры для продажи | Юридическая самооборона

Статья актуальна на 2020 год

В Украине рынок жилья набирает обороты. В своей жизни практически каждый человек так или иначе сталкивается с проблемой купли-продажи квартиры.

Об основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры, о самых распространённых проблемах и подводных камнях, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также об уплате налогов при оформлении сделки вам расскажет наша статья «Как оформить договор купли-продажи квартиры в Украине».

Но помимо юридических тонкостей оформления возникают логичные вопросы: «Если квартира продаётся, то откуда взята её цена? Кем и как она сформирована, и почему в одном и том же доме недвижимость может стоить по-разному?».

Это зависит от многих факторов, которые как раз учитываются при оценке квартир.

Как делается оценка квартиры, зачем она нужна и что потребуется для установления оценочной стоимости квартиры в Украине ‒ ответы на эти и другие вопросы вы узнаете, изучив нашу статью.

Оценка квартиры: что это и для чего

Около года назад законодатель всерьез занялся проблемой оценки. Это привело к внесению соответствующих изменений в Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее – НКУ).

Раньше существовала распространённая практика уклонения от уплаты налогов при купле-продаже квартиры. И прежде и сейчас налоги при продаже составляют: 5% НДФЛ плюс военный сбор, которые не нужно платить только в определённых случаях.

Однако ранее налогом облагалась в основном не рыночная стоимость, а та, которую указывал оценщик. Потому для того, чтобы сократить расходы на уплату налогов и составлялась заниженная оценка имущества.

Именно для искоренения подобной практики и были внесены изменения.

Согласно этому порядку оценщик направляет свой отчет на сайт посредника, а тот уже передает его Фонду госимущества. Если модуль признает ее адекватной, то есть соответствующей рыночной, отчет регистрируют и присваивают ему уникальный номер.

А если нет, то регистрация не производится. Без регистрации в базе и присвоения уникального номера, отчёт считается недействительным.

• Итак, оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов на определенную дату.
• Основная ее цель ‒ установить наиболее вероятную цену имущества на свободном конкурентном рынке.
• Оценка проводится для различных целей, например, для определения стоимости объекта для совершения сделок купли-продажи или для определения базы налогообложения в случаях, предусмотренных налоговым законодательством, определения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Что подлежит оценке

Если речь идет об имуществе, то таковым может быть объект в материальной форме, здание и сооружение (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.

Что касается имущественных прав, которые могут быть оценены, то таковыми считаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе право владения, распоряжения, пользования, а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.) и право требования.

Прежде, чем разобраться в основах этой процедуры, нужно понимать, чем же эта деятельность регулируется. Итак, основы проведения оценки имущества или имущественных прав закреплены в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III (далее ‒ Закон №2658).

Но одного Закона недостаточно. Так, например, дополнительно можно выделить три основных нормативных акта:

• Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины №1440 от 10 сентября 2003 года.
• Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утверждённый постановлением Кабинета Министров Украины №1442 от 28 октября 2004 года.
• Национальный стандарт №3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.11.2006 г. №1655.

Подобные стандарты считаются обязательными для выполнения субъектами оценочной деятельности всех форм собственности и в любых случаях ее проведения.

Кто оценивает недвижимость

В Украине разрешается заниматься оценкой имущества и имущественных прав только лишь субъектам оценочной деятельности.

К таковым мы можем отнести 2 группы субъектов:

1. субъекты хозяйствования, в составе которых работает хотя бы один оценщик и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с Законом. Это могут быть как физлица-предприниматели, так и юридические лица любой формы собственности.
2. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления, в составе которых работают оценщики (по поводу государственного и коммунального имущества).

1. При этом оценка имущества, проведенная именно субъектом хозяйствования, считается независимой оценкой.
2. Регулятором оценочной деятельности является Фонд государственного имущества Украины.
3. Кстати проверить информацию о субъектах оценочной деятельности можно непосредственно на сайте Фонда госимущества в соответствующем Реестре оценщиков недвижимости (Государственный реестр оценщиков в Украине).

Когда нужна оценка квартиры в 2019 году

По общему правилу продажа квартиры или другой недвижимости облагается:

• налогом на доходы физических лиц в размере 5%;
• военным сбором в размере 1,5%.

Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной уполномоченным органом и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке.

Конечно же, никто не ограничивает покупателя и продавца договориться о любой стоимости недвижимости. Сумма сделки может быть меньше, но сумма налога будет привязана к сумме, указанной в оценке.

А вот если в договоре будет прописана цена больше, то налог будет рассчитываться и выплачиваться с большей суммы. Тут работает принцип «используй то, что больше».

Оценка по сути нужна, чтобы были корректно уплаченные налоги.

Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:

• если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
• если это первая продажа вами недвижимости в течение календарного года.

Нужна ли оценка квартиры при дарении и ипотеке

Если вы получаете квартиру в подарок, то по общим правилам получение подарка облагается налогом согласно правилам, установленным разделом IV для налогообложения наследства (п. 174.6 ст. 174 НКУ по ставке 5 % базы налогообложения (оценочной стоимости подарка).

Заметьте, такой налог может считаться и по нулевой ставке. В таком случае оценочная стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. Это возможно:

1. если подарок дарится близким членам семьи дарителя (первой и второй степени родства). К таковым Налоговый кодекс отнес детей, родителей, супругов, родных братьев и сестер, бабушек и дедушек со стороны матери и со стороны отца и, конечно же, внуков.
2. По нулевой ставке облагается еще и недвижимость, полученная в подарок инвалидом I группы, ребенком-сиротой или ребенком, лишенным родительской опеки, а также ребенком-инвалидом.

Что же касается оценки квартиры для ипотеки, то цена продажи предмета ипотеки должна быть установлена по соглашению между ипотекодержателем и ипотекодателем. В случае если стороны не достигли согласия относительно цены продажи предмета ипотеки, то продажа осуществляется по цене не ниже установленной независимой оценкой, что подтверждается соответствующим актом об оценке.

Как обратиться к оценщику

Итак, вы можете воспользоваться вышеуказанным реестром, чтобы выбрать субъекта оценочной деятельности. Доступ является свободным, поэтому клиенты выбирают оценщиков сами.

Для начала вам необходимо с собой взять следующие документы:

• оригинал паспорта;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• технический паспорт, составленный государственным или независимым лицензированным бюро технической инвентаризации (БТИ).

Договор на проведение оценки квартиры

Когда вы определились с тем, кто будет проводить оценку имущества, с ним нужно заключить договор в письменной форме.

Но помните, что в договоре обязательно нужно указать:

• имущество, которое будет оцениваться;
• цель, с которой проводится оценка;
• вид стоимости имущества;
• дата оценки;
• срок выполнения работ по оценке имущества;
• размер и порядок оплаты работ (не стоит указывать, что оплата работ субъекта оценочной деятельности зависит от стоимости имущества, которое необходимо оценить. Это противоречит законодательству);
• права и обязанности сторон договора;
• условия конфиденциальности;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров.

Никто не запрещает добавить в договор любые другие условия, о которых договорятся стороны.

На практике многие оценщики договора не заключают.

Как проводится оценка квартиры

Согласно Национальному стандарту №1 проведению независимой оценки стоимости квартиры предшествует подготовительный этап. Он необходим для того, чтобы оценщик мог ознакомиться с объектом, установить цель ее проведения, определить базу и предложить свои условия договора.

Дальше идет этап заключения договора, о котором указано выше и следует непосредственно сам процесс оценки.

Независимая оценка квартиры проводится в такой последовательности:

• ознакомление с объектом, сбор и обработка исходных данных и другой необходимой информации;
• идентификация объекта и связанных с ним прав;
• выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур;
• согласование результатов;
• составление отчета об оценке имущества и заключения о стоимости объекта оценки на дату оценки.

Отчет об оценке стоимости квартиры

Итогом всей процедуры является получение отчета об оценке имущества.

Отчет об оценке квартиры ‒ документ, в котором указаны выводы о стоимости имущества. По общему правилу он составляется в двух экземплярах (один ‒ для оценщика, второй ‒ для заказчика). Такой документ подписывается оценщиками, которые непосредственно проводили оценку имущества, и скрепляется подписью их руководителя.

Требования к его содержанию и оформлению установлены положениями (национальными стандартами) оценки имущества.

В полной форме отчета нужно указать описание самого объекта, дату проведения оценки, нормативные акты, базу и иную информацию, которую использовал оценщик, ну и, конечно же, заключение о стоимости имущества. К такому документу также прилагаются копии всех исходных данных и другие документы, которые использовались при проведении оценки.

Срок действия отчета об оценке в основном не больше 6 месяцев и он является действующим только при условии его регистрации в Единой базе данных отчетов об оценке.

Рецензирование отчета об оценке имущества

Законодатели закрепили в статье 13 Закона №2658 право заказчика требовать рецензию отчета. По письменному заявлению клиента вывод о стоимости имущества рецензируют оценщики:

• с практическим опытом работы по оценке имущества более двух лет;
• экспертные советы по качеству оценки имущества при саморегулируемых организациях оценщиков;
• специалисты-оценщики из Фонда госимущества Украины с практическим опытом работы более двух лет.

Рецензию оценок имущества, в случаях обязательных по Закону №2658, субъекты-рецензенты проводят бесплатно. В иных случаях эта услуга платная. Число обращений за рецензией оценки одного объекта не ограничено. Но в обычных случаях купли-продажи квартиры за рецензией обращаться не стоит.

Сколько стоит оценка квартиры

Заказчик и оценщик согласовывают и указывают цену услуги в договоре. Размер оплаты зависит от специфики объекта и сроков работы и выходит примерно 1 000 гривен (средняя стоимость оценки квартиры в Киеве).

Особенности оценки квартир

Специалисты в ходе независимой оценки жилья учитывают следующие факторы:

• состояние квартиры, каждой комнаты и самого здания;
• износ строительных материалов и конструкций;
• наличие инфраструктуры и безопасности;
• место расположения объекта и другие характеристики квартиры.

1. Оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов.
2. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной уполномоченным органом и зарегистрированной в Единой базе данных отчетов об оценке.
3. В случае дарения любых объектов, облагаемых по нулевой ставке, оценочная стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. А вот в других случаях подобная стоимость подарков определяется в соответствии с законом.
4. Основа проведения оценки ‒ договор между субъектом оценочной деятельности и заказчиком, а результат оформляется в виде отчета об оценке имущества в двух экземплярах.

Понравился материал? Будем благодарны за репост в соцсетях!

Источник: https://ursambo.com/zashhita-prav-na-nedvizhimost/ocenka-kvartiry-dlja-prodazhi-darenija-ipoteki.html