Что такое кадастровая оценка земли и стоимость в 2020 году

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.
Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.
Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.
Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

сбора информации;
разделения города на зоны;
исчисления стоимости оценивания;
ценового зонирования города;
фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:
При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:
Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:
Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.
Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.
До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

изменить площадь или границы участка;
изменить вид предназначения;
перевести в другую категорию;
исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.
Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.
Проводится в несколько этапов:

Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
Производится кадастровая оценка.
Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
Производится экспертиза отчета.
Утверждаются результаты работы оценщиков.
Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.
Определяется себестоимость участка.
Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

с учетом рисков вложения капиталов;
с умением прогнозировать движение денежных потоков;
анализировать информацию данного сегмента рынка;
предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

определение капитализации расчетного рентного дохода;
учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Общеизвестно, что кадастровая стоимость объектов недвижимости (КС ОН) применяется для расчета налога. Многие граждане РФ заметили, что по итогам последних государственных кадастровых оценок (ГКО), КС ОН стала превышать рыночную, и во многих случаях, значительно.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка и расположенных на нем построек, учтенных в ЕГРН, проводится не реже, чем 1 раз в пять лет, не чаще 1 раза в 3 года, а для городов федерального значения не чаще 1 раза в 2 года.

Рассмотрим, кто занимается определением КС, от чего она зависит и можно ли ее изменить.

Кто выполняет оценку

В г. Москве последний раз оценкой занималось ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». В области такие же полномочия имело ГБУ «Центр кадастровой оценки».

Напомним, что ранее КС определяла оценочная организация, выигравшая конкурс.

Как определяется кадастровая стоимость

В некоторых субъектах уже пересчитали КС по новым правилам, в том числе и в Москве. ГКО будет рассчитываться по методическим указаниям, с учетом рыночной и экономической ситуации. КС земельного участка зависит от ряда факторов, в первую очередь, это уникальные характеристики самого участка: площадь, категория земли, назначение. Общие принципы останутся неизменными, соответствующими рынку: участки в центре будут иметь более высокую кадастровую стоимость, чем расположенные на окраине, к назначению земли под «ИЖС» применяется более высокий коэффициент, чем к участку в СНТ, и более низкий, чем к земле под торговый комплекс.

ГБУ публикует отчет с вновь определенной КС на своем сайте, а также на сайте Росреестра на 60 дней. Это еще не утвержденные результаты, а предварительные.

Такая необходимость установлена законом для того, чтобы граждане ознакомились с новой величиной КС, и, возможно, нашли ошибки и направили замечания в течение 50 дней для их исправления.

Таким образом, правки внесутся до утверждения КС правительством субъекта РФ.

Обращения можно писать сразу на сайте ведомства, а также с помощью портала Госуслуг, портала городских услуг города Москвы. Это в теории, но на практике воспользоваться такой возможностью не легко.

Отчет довольно обширен и разобраться в нем сложно. Заинтересованным лицам необходимо найти объект по кадастровому номеру и сравнить данные, используемые для оценки, с реальными, на наличие ошибки. Вдруг ГБУ использовало в расчетах, к примеру, неверную площадь.

Если КС окажется в разы превышающей рыночную и гражданин разобрался, почему это произошло, следует написать обращение в ГБУ, по которому в ведомстве обязаны исправить ошибку или обосновать, почему они не учтут замечание налогоплательщика.

Что изменилось в расчете налога

Поскольку расчет КС тесно связан с налогом на имущество, а также с размером аренды на землю, со ставками на аукционе при получении участка, с величиной компенсации за изъятие земли, приведем небольшой обзор Федерального закона № 334-ФЗ от 03.08.2018 г. относительно его значения для физических лиц.

С 1 января 2019 года можно вернуть переплаченные налоги за 3 последних года. Это возможно, если вы уменьшили КС через суд или специальную комиссию при Росреестре.
Следующее новаторство касается прироста налога по коэффициенту 0,2 в год. Ранее, в первый год налог за землю и строения рассчитывался по ставке 20% от КС, в следующий – 40% от КС, и так до 100% КС. По новому закону рост останавливается на 60% от КС, и повышение прироста не должно превышать 10% в год. Иными словами, если налог за прошлый год составлял 3 000 руб., то при изменении КС, в следующем году вы не должны платить больше 3 300 руб.

Пересмотр утвержденной кадастровой оценки

По Москве на 2019 и 2020 год ГКО уже утверждена. Для регионов с утвержденной оценкой в ГБУ можно обращаться за исправлением технических и методологических ошибок, но выявить их достаточно сложно, а обычному человеку практически невозможно.

Собственник участка вправе оспорить КС в комиссии при Росреестре и в суде. Юридическим лицам в досудебном порядке можно не участвовать.

Главным документом, на основании которого можно изменить данные ЕГРН о КС, является отчет о рыночной стоимости специалиста-оценщика. Если комиссия или суд вынесут положительное решение по вашему заявлению, КС изменится на величину, указанную в отчете оценщика при административном пересмотре дела, и на определенную судебным экспертом или вашим оценщиком – при рассмотрении иска в суде.

Документы, требуемые для оспаривания КС:

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Ее можно получить в МФЦ, в ней указаны размер КС, дата, на которую КС рассчитана, и кадастровый номер.
Отчет о рыночной стоимости, выполненный оценщиком, членом СРО.
Заявление о пересмотре КС от собственника или доверенного лица.
Правовые документы на землю.

Если в суде заявлено приведение КС в соответствие рыночной, и оно не оспаривается ответчиком, расходы по суду ложатся на заявителя.

С 1 января 2020 года вместо комиссий Росреестра заявление о пересмотре КС будут принимать и рассматривать ГБУ.

Если ведомство откажет в пересчете КС, гражданину останется судебный порядок.

При этом отчет, по новым правилам, подготавливается не на дату утверждения КС, как было раньше, а на день подготовки отчета. Заявление в ГБУ можно будет подать в течение 6 месяцев с этой даты.

В суд допускается обращаться только в течение 3 месяцев с того момента, когда ГБУ вынесло свое решение. Если заявитель выиграет суд, расходы обязано будет выплатить ГБУ.

Как узнать кадастровую стоимость участка

Информация о кадастровой стоимости имеется в выписке из ЕГРН на ваш участок. Портал Росреестра за одну минуту показывает значение КС, для этого воспользуйтесь Публичной кадастровой картой или справочной информацией, указав адрес участка или номер. В МФЦ по запросу доступна любая информация ЕГРН об объектах недвижимости, в том числе о КС.

Также можно воспользоваться интерактивной кадастровой картой ниже. Для этого необходимо указать соответствующий адрес или кадастровый номер интересующего участка и заказать электронную выписку из ЕГРН либо справку о кадастровой стоимости. Это стоит дешевле, а срок получения сократится.

Подведем итоги

По новому порядку можно выявлять нарушение при ГКО ОН еще до ее утверждения. Чтобы изменить КС, нужно написать на сайте ГБУ обращение, конкретно указав, в чем ошибка.
КС по-прежнему можно оспорить в административном и судебном порядке.
Закон устанавливает ответственность ГБУ за результаты кадастровой стоимости.

Источник: https://urpomosh03.ru/land/kadastr/ocenka-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka

Кадастровая стоимость земельного участка 2019-2020 год

Кадастровую цену определяют в процессе оценки, её выполняют независимые оценщики. Процесс кадастровой оценки указан в законе «Об оценочной деятельности». От величины кадастровой цены зависят многие финансовые аспекты. Чаще всего её завышают, что бьет по карману многих граждан.

Арендаторам и владельцам недвижимости нужна реальная рыночная цена для того чтобы:
· меньше платить налог;
· определить выкупную цену земли при покупке;

· платить меньше аренду и т.д.

С 2015 года налог на недвижимость физических лиц начали устанавливать по кадастровой цене, поэтому граждане стали заинтересованы в установлении реальной рыночной стоимости своих квартир и домов.

Еще не все регионы стали использовать этот способ расчета налога, но к 2020 году его будут применять по всей стране.

Есть и такие случаи, когда граждане наоборот желают её повысить (это относится к судебным спорам, кредитному обеспечению (залогу), установлению величины страховых выплат, величины ущерба и т.д).

Оспаривание кадастровой цены доступно таким лицам:
· владельцам земли;
· владельцам квартир;
· арендаторам земли;
· владельцам и арендаторам зданий и сооружений;

· претендентам на недвижимость (людям, желающим выкупить землю), бывшим владельцам земли (если они хотят пересмотреть величину размер налоговых выплат и т. д.).

В прошлом году кадастровую оценку «заморозили» до 2020 года.

Приведем на примере действующий сейчас мораторий

В 2014 году кадастровая оценка земельного участка была на уровне 250 000 руб. С 2016 года она выросла до 375 000 руб. По мораторию, для расчета налога за землю будет использовать цену 250 000 руб.

Если же кадастровая цена участка уменьшена по суду в 2016 году до 200 000 руб., то во время действия моратория для расчета налога за землю будут учитывать сумму 200 000 руб.

Где можно узнать кадастровую цену?

Узнать кадастровую цену быстрее всего на сайте Росреестра.
Кадастровая цена зависит от следующего:
· территориальное местонахождение объекта недвижимости;
· его площади.
· уровня цен на рынке.
На сайте Росреестра нужно воспользоваться интерактивной картой, она позволит узнать не только цену, но и предоставит вам много полезных данных о недвижимости.

Периодичность кадастровой оценки

Решение о проведении кадастровой оценки принимают власти регионов, городов и районов, именно они подбирают оценщиков и подписывают с ними соответствующие договора. Кадастровую оценку осуществляют 1 раз в 3 года, но не реже 1-го раза в 5 лет. В столице и других крупных городах переоценку могут проводить не чаще 1-го раза в 2 года.

Цель кадастровой оценки:
· регистрация прав на землю и сделок с ней, защита прав землепользователей и субъектов федерации;
· определение суммы налога и размера аренды за землю;
· установление размера компенсации, если земля изымается для государственных целей;
· поддержка рынка земли;
· информирование граждан о цене земли;
· оценка эффективности использования территории.
Если гражданина не устраивает кадастровая цена участка, то он вправе оспорить её в суде или в специальной комиссии, причем любое решение можно пересмотреть в вышестоящей инстанции суд.

Как определить целесообразность оспаривания?

Кадастровая цена пересматривается 1 раз в 5 лет (может и 1 раз в 3 года).

В регионах этим занимаются оценочные организации, а их результаты принимают руководители субъектов федерации соответствующим постановлением. В таком документе указывают категорию земель и стоимость 1м2 земли.

Так же в нем указывают дату начала действия новой цены. Чтобы понять целесообразность оспаривания кадастровой цены нужно ознакомиться со следующим:

· справкой из кадастровой палаты;

· «Публичной картой» на сайте Росреестра, для этого нужно в форме поиска указать кадастровый номер участка, который сразу отобразиться на карте с подробным описанием, где можно узнать и цену;

Потом нужно обратиться в оценочную организацию, где предварительно определят, правильно ли оценена земля или нет. Только потом можно понять, целесообразно ли вам ее спаривать.

В этом году, скорее всего, часть лиц, получив выписку из ЕГРН поймет, что рассчитанная цена недвижимости не соответствует реальной, поэтому нужно её оспаривать и уменьшать.

Способы снижения кадастровой цены

По закону для этого предусмотрено два способа:
· с помощью комиссии;
· в суде.

Самым действенным из этих способов, безусловно, является иск в суд, потому что комиссии, по своей сути тоже бюрократический ресурс, поэтому они не заинтересованы в уменьшении принятой ранее кадастровой цены.

Конечно, комиссия по таким спорам должна быть из независимых лиц, но количество положительных решений выносимых ими насчитывает единичные случаи. Из этого можно сделать вывод, что нужно сразу идти в суд, также это отражает эффективность этих органов.

Пересмотр кадастровой цены в специальной комиссии

Во всех регионах РФ существует комиссия, занимающаяся пересмотром кадастровых цен. В них могут обращаться все лица. Для экономии времени гражданам проще напрямую идти в суд, потому что можно с уверенностью сказать, что он будет беспристрастным.

Кадастровая стоимость земли может быть оспорена по таким основаниям:
· неточные данные, которые были учтены во время кадастровой оценки (это относится к строениям);
· установление кадастровой цены земли по уровню реальной рыночной стоимости.

Для рассмотрения дела в комиссии, нужно сначала собрать требуемые документы и составить заявление. Заявление составляется в свободной форме. К нему прикладывают:

· документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д);
· отчет независимого оценщика, где указана рыночная цена участка, которая существенно меньше кадастровой цены (этот документ подается в письменном виде или цифровом формате);
· доказательства неточности данных, которые были учтены во время оценки;
· кадастровую справку о цене недвижимого объекта.

Без этих бумаг ваше дело не станут разбирать. При этом участие граждан и юридических лиц в процессе рассмотрения заявления не предусмотрено. Комиссия принимает решение в течение календарного месяца. В итоге могут принять следующие решения:

· отклонить заявление;

· изменить существующую кадастровую цену.

Если ваше заявление удовлетворят, то комиссии сами отправляют нужные документы в кадастровую службу, которая внесет поправки в кадастр. О принятии отрицательного решения всегда уведомляют. При этом принятое решение во всех случаях можно обжаловать в суде.

Оспаривание в суде

Источник: https://wm-rb.net/nedvizhimost/kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-2018-2020-god/