Оценка стоимости здания или сооружения: цели, методы,этапы

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного). 

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто.  Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы)  выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

• С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.
• В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:
• ⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;
• ⊗ метод валового рентного мультипликатора;
• ⊗ метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам  применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

• Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
• информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
• вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
• производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

• определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
• рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
• годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

1. Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.
2. Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

3. Общая формула цены объекта (С)  показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):
4. С = ЧОД / Ккап
5. ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

6. Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

• Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
• определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
• определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

• расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
• расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
• расчет износа;
• расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.).  Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ;  метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода:  метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

• определить прогнозный период получения доходов;
• сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
• произвести дисконтирование денежных потоков;
• выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
• рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
• сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

• Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к
• Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.
• Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

• определить чистый доход от использования объекта;
• определить чистый доход от продажи объекта;
• рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/metody-otsenki-nedvizhimosti/

Оценка стоимости зданий и сооружений

• Индивидуальные и многоквартирные жилые дома;
• школы, больницы, театры, церкви, спортивные сооружения и т.п.;
• предприятия, магазины, офисы, склады, и т.п;
• линейные сооружения — магистрали, железнодорожные пути, мосты, газопроводы и т. д.

Для чего заказывают независимую оценку здания и сооружений

Основная цель проведения независимой оценки зданий и сооружений – это определение рыночной стоимости недвижимости. Данная процедура необходима в следующих ситуациях:

• покупка,
• продажа,
• смена владельца,
• страхование,
• аренда,
• кредитование,
• получение наследства,
• имущественные споры,
• внесение в уставной капитал,
• инвестирование.

Оценка позволить установить точную цену недвижимости. Полученный Отчет об оценке зданий и сооружений имеет юридическую силу.

Методика и порядок проведения оценки рыночной стоимости зданий, сооружений

В своей работе эксперты используют три основных метода: доходный, затратный, сравнительный. Независимо от цели работа проводится по следующему алгоритму:

1. Консультация. Владелец сооружений обозначает цель проведения экспертизы, предоставляет документы.
2. Заключение договора. На этом этапе обозначается цена услуги, а также сроки ее проведения.
3. Осмотр здания. Специалист оценочного агентства выезжает на место, осматривает строение, определяет его состояние, особенности, проводит фотосъемку.
4. Анализ  характеристик объекта, анализ рынка недвижимости, выполнение расчетов. При необходимости требует дополнительные документы.

1. Подготовка Отчета выполняется в соответствии с учетом нормативных требований федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» со всеми изменениями и федеральных стандартов оценки.
2. Сдача отчета. Заказчику передается Отчет об оценке объекта оценки, в письменной форме, на материальном носителе, на русском языке. Отчет  должен соответствовать положениям действующего законодательства и требованиям, установленным Договором.

Стоимость услуг эксперта по оценке зданий и сооружений

Каждый объект недвижимости обладает определенными характеристиками. Поэтому цена отчета об оценке стоимости зданий и сооружений будет рассчитываться индивидуально для каждого  объекта и  зависит от его объема и  сложности.

Например, чтобы оценить небольшой дачный домик потребуется всего пару дней, а для промышленного предприятия с земельным участком, возможно, не хватит целой недели. Исходя из этих факторов, складывается стоимость экспертизы сооружений и зданий.

Получить подробную консультацию специалиста в Нижнем Новгороде можно по телефону 8 (831) 422-56-83,   8-903-602-56-45 (414-56-45).

Перечь необходимых документов для  оценки  зданий и сооружений

Для проведения независимой оценки  зданий и сооружений сотруднику оценочного агентства потребуются определенная документация:

• правоустанавливающие документы,
• технический паспорт,
• кадастровый план,
• информация об обременениях,
• данные о заказчике для заключения Договора.

Клиенты могут предоставить копии документов. Для юридических лиц также потребуются реквизиты организации.

Источник: http://ocenka52.ru/otsenka-stoimosti-nedvizhimosti/otsenka-stoimosti-zdaniy-i-sooruzheniy/

Особенности оценки стоимости зданий (сооружений)

Список объектов относящихся к категории зданий и сооружений велик и разнообразен, в этом списке коммерческие и промышленные здания, емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.

Кредитование под залог объекта, взнос имущества в уставный капитал, страхование, оформление наследства, раздел имущества, принятие управленческих решений (слияние, поглощение), выкуп госсобственности, переоценка стоимости основных средств, оценка ущерба и страхового возмещения – вот неполный список причин, по которым требуется независимая оценка объектов различного назначения объединенных под общими названиями — здания и сооружения.Их оценка включает в себя полный комплекс мероприятий по сбору информации, как о самом объекте недвижимости, так и о рынке в целом. Особое внимание уделяется сравнительному анализу цен предложений аналогичного типа зданий, расположению объекта недвижимости, наличию инфраструктуры, сложившейся вокруг оцениваемого объекта, транспортным подъездам и путям, а также состоянию объекта и его износу.

• Некоторые основные особенности, которые необходимо учитывать при проведении оценки:
• Различные наружные пристройки имеющие собственное назначение (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) считаются самостоятельными объектами оценки
• Коммуникации внутри зданий, внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты, а так же помещения, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры – всё это является неотъемлимой частью здания.

Различают несколько видов оценки стоимости зданий и сооружений. Рыночная стоимость, как правило, применяется при сделках купли-продажи, определении суммы арендных платежей, при внесении в качестве вклада в уставный капитал предприятий и т.п.

Ликвидационная стоимость обычно ниже рыночной. Это стоимость, которую можно получить при продаже объекта недвижимости в предельно сжатые сроки.

Чаще всего она требуется при получении кредита под залог недвижимости.

Восстановительная стоимость используется при заключении договоров страхования и являет собой стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая.

Перечень документов, необходимых для оценки зданий и сооружений:

Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.)

1. Документы БТИ на объект
2. Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть)
3. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта)
4. Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
5. Данные о сооружениях, входящих в состав объекта
6. Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего
7. Особенности оценки стоимости машин и оборудования.

Оценка оборудования – это оценка стоимости различного движимого имущества – начиная от станков и заканчивая мебелью, бытовыми предметами и прочими объектами.

Оборудование, как объект оценки, является объектом движимого имущества, которое необходимо отличать от недвижимого по правовым признакам, регламентирующимся в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации: «Те вещи и объекты, которые нельзя отнести к недвижимости, включая ценные бумаги и деньги, признаются движимым имуществом».

Рыночная стоимость оборудования находится в постоянном изменении в связи с огромными темпами развития технического прогресса, конъюнктуры рынка и инновационных нововведений.

Все вышеперечисленные факторы подтверждают необходимость периодической оценки машин и оборудования для приведения их стоимости в соответствие с сегодняшним днём.

Оценка оборудования — это очень многообразный вид оценочной деятельности, отличающийся от прочих видов оценки исключительным разнообразием объектов оценки.

Он включает в себя определение стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества: станков, приборов, компьютеров, автомобилей, технологических комплексов и поточных линий, силовых агрегатов, оргтехники, мебели, офисного оборудования, бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу. При проведении экспертизы оценщик устанавливает стоимость объектов-аналогов, присутствующих на рынке, определяет износ и возможность получения доходов от использования или продажи оцениваемого объекта. Окончательная величина стоимости оборудования определяется на основании комплексного анализа перечисленных факторов.

• Виды машин и оборудования, подлежащих оценке:
• инженерные приспособления, станки, инструмент;
• другие специализированные автотранспортные средства;
• производственные линии;

оценка машин и оборудования, в т.ч. уникальных или снятых с производства.

1. В каких случаях проводится оценка стоимости оборудования?
2. Реализация машин и оборудования, ставшие ненужными или физически, морально устаревшими или те объекты, которые уже нецелесообразно использовать;
3. Ликвидация и утилизация машин и оборудования из-за нецелесообразности их эксплуатации в результате стихийных бедствий, физического или морального износа;
4. Оформление залога под какую-либо часть движимого имущества при кредитовании;
5. При прохождении процедуры страхования имущества;
6. Определение налогооблагаемой базы в составе основных средств для расчета налога на имущество;
7. Внесение вклада в уставной капитал предприятия;
8. Банкротство предприятия и выставление его имущества на торги для покрытия долгов кредиторам;
9. В каких целях проводится оценка оборудования?

Оценка оборудования становится жизненно важной для определения кредитоспособности заёмщика в случаях его кредитования.

Сроки и условия займа рассматриваются кредитором, и в зависимости от результата оценки стоимости оборудования, его ликвидности и типичного срока экспозиции, а также возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе, выдается решение о предоставлении или отказе в кредите.

Оценка оборудования может быть использована и для привлечения инвестиций. Оценка оборудования определяет целесообразность инвестирования путем расчета текущей рыночной стоимости оборудования и величины рисков.

Оценка оборудования при страховании необходима для установления величины страховой компенсации

Оценка оборудования для целей налогообложения осуществляется с целью оптимизации налогооблагаемой базы компании.

Согласно действующему законодательству предприятие имеет право не чаще одного раза в год осуществлять переоценку или частично оценивать стоимость основных средств.

На текущий момент оценка оборудования является одним из самых простых и эффективных способов оптимизации налогообложения.



Источник: https://infopedia.su/11x975c.html

Оценка здания. Оценить здание

Площадь недвижимости	Стоимость, руб.	Срок выполнения работ, дней
до 100 кв.м.	от 37.000	3-4
от 101 — 200 кв.м.	от 42.000	3-4
от 201 — 600 кв.м.	от 47.000	3-4
от 601 — 1000 кв.м.	от 53.000	3-4
от 1 001 – 1 500 кв.м.	от 65.000	3-4
от 1 501 – 2 500 кв.м.	от 67.000	3-4
свыше 2 501	договорная	4-5

Оценка зданий сложный и трудоемкий процесс, требующий высокой квалификации оценщика. Помимо внешнего осмотра здания при расчете рассматривается всесторонний анализ.

Например, если наиболее эффективное использование квартиры это использовать её как жилое помещение, то эффективное использование целого здания не всегда однозначно.

Иногда выгоднее построить новое здание на месте обветшалого старого.

Оценка зданий необходима для:

• использования здания в качестве залога;
• определения долевой стоимости;
• целей купли-продажи;
• внесения в уставной капитал.

Чаще всего оценка зданий проводится для получения кредита в банке и при страховании. Оценку зданий можно производить путем оценки отдельных зданий, или же их комплекса – при оценке офисных, производственных и складских комплексов. При внесении здания в уставный капитал общества необходимо сразу напечатать 2 или 3 экземпляра отчета по оценке здания. 

Оценка зданий производится путем визуального осмотра здания или помещения оценщиками, поскольку при непосредственном осмотре оценщик получает данные, не учтенные в оценочном отчете и не имеющиеся в представленных ему документах.

К процессу оценки зданий так же относится сбор информации о данном объекте на рынке недвижимости.

Внимание оценщика обращается на местоположение здания, наличие парковки, его инженерное обеспечение, на право аренды или собственности земельного участка, на котором стоит здание, и на состояние самого здания.

Документы для оценки зданий

Перечень документов необходимых для оценки зданий:

1. Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки

2. Сведения о наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости

3. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)

4. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).

5. Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)

6. Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего

7. Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)

8. Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику).

При проведении оценки зданий используются следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость.

При определении рыночной стоимости здания определяется наиболее вероятная цена, по которой данный комплекс может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать имущественные комплексы, а другая не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом комплексе, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
• имущественные комплекс представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных имущественных комплексов;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемый комплекс и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за оцениваемый имущественный комплекс выражен в денежной форме.

 При определении инвестиционной стоимости зданий определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данных зданий. При определении инвестиционной стоимости оцениваемых зданий, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости здания определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный комплекс может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого комплекса, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемый комплекс на условиях, не соответствующих рыночным условиям.

Что представляет собой  Отчет об оценке зданий?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

), Отчет об оценке зданий нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете должны содержаться следующие разделы:

а) Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

• общая информация, идентифицирующая оцениваемые здания;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке зданий;
• итоговая величина стоимости оцениваемых зданий;

б) Задание на оценку зданий в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;в) Сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике.Сведения о заказчике оценки зданий:

• о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
• о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике оценки зданий:

• об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

• г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки зданий;д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки зданий.В отчете об оценке зданий должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки зданий;
• е) Описание оцениваемых зданий с приведением ссылок на документы, устанавливающие их количественные и качественные характеристики.

В отчете об оценке зданий должна быть приведена следующая информация об оцениваемых зданиях:

• количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий.

Данная информация в зависимости от оцениваемых зданий должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с оцениваемыми зданиями, их физических свойствах, износе и устареваниях;

• количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав оцениваемых зданий, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки зданий;
• информация о текущем использовании оцениваемых зданий;
• другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемым зданиям, существенно влияющие на их стоимость;

ж) Анализ рынка коммерческой недвижимости, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемым зданиям, но влияющих на их стоимость.

В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;з) Описание процесса оценки зданий в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке зданий с приведением расчетов или обоснован отказ от использования подходов, применение которых к оценке данных объектов неприемлемо;и) Согласование результатов оценки зданий. В разделе согласования результатов оценки зданий должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке зданий описание процедуры соответствующего согласования.

В приложении к отчету об оценке зданий должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по оцениваемому зданию (при их наличии).

Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке зданий?

При составлении Отчета об оценке здания оценщик придерживается следующих принципов:

• в отчете об оценке зданий должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения его стоимости (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке зданий, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке зданий не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке зданий материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости данных зданий и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке зданий не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки зданий при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик ?

При проведении оценки здания применяются следующие стандарты:- Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

;- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

;- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;

— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка зданий?

1) Заключение договора на оценку имущественных комплексов;2) Установление количественных и качественных характеристик имущественных комплексов. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемым имущественным комплексам.

Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра имущественных комплексов Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком.

Сбор информации об оцениваемом имущественном комплексе производится по следующим направлениям:- имущественные права и обременения, связанные с оцениваемыми имущественными комплексами;- местоположение имущественных комплексов;- физические характеристики имущественных комплексов;- информация о текущем использовании имущественных комплексов.

3) Анализ рынка недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке имущественных комплексов, но влияющей на их стоимость.

На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость имущественных комплексов и использовавшихся при определении их стоимости.

Сбор данных об оцениваемом имущественном комплексе производится по следующим направлениям:

— макроэкономические факторы, влияющие на стоимость имущественных комплексов;- социально-экономическая ситуация в районе расположения имущественных комплексов;- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на имущественных комплексов, аналогичные оцениваемым;- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки имущественных комплексов.

4) Анализ наиболее эффективного использования имущественных комплексов. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оценки имущественных комплексов и типичных способов их использования Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании данных имущественных комплексов.

5) Применение подходов к оценке имущественных комплексов. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке данных имущественных комплексов трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости имущественных комплексов.7) Предоставление Отчета Заказчику оценки имущественных комплексов и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке имущественных комплексов

Транслитерация jwtyrf plfybz, jwtybnm plfybt

Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-zdanija.html

Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения

Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения[]
Оценка объекта — методы оценки стоимости недвижимости[]

Определение рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения доходным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения затратным подходом, определение стоимости нежилого помещения[]

• Методология определения рыночной стоимости оцениваемого объекта
• При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости применяются три классических подхода:

• сравнительный подход;
• затратный;
• доходный.

В нижеследующих разделах дано краткое описание каждого из вышеупомянутых подходов.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке.

Могут также изучаться перечни и данные о предложении. В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

• метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МПС);
• метод валового рентного мультипликатора (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МВРМ);
• метод общего коэффициента капитализации (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МОКК).

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым (объекты-аналоги). Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

Необходимо выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Необходимо согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода ВРМ необходимо:

• оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
• определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
• умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод общего коэффициента капитализации

1. Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.
2. Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

3. Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.
4. Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами:

• метод прямой капитализации дохода;
• метод дисконтированных денежных потоков.

При прямой капитализации дохода для обращения дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации.

В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Принципиальная формула расчета: Спр.кап. = ЧОД / К, где: Спр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации.

В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал.

В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

• составление прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного Оценщиком прогнозного периода;
• оценку стоимости будущей продажи (стоимости реверсии) в конце прогнозного периода;
• пересчет потока периодических доходов и стоимости реверсии в текущую стоимость, используя процедуру дисконтирования.

Метод анализа дисконтированных потоков дает наилучшую возможность учесть тенденции изменения доходов и расходов в прогнозируемый период владения имуществом.

К недостаткам доходного подхода можно отнести возможность неточного определения ставки дисконтирования и денежных потоков, связанных с функционированием объекта, которая связана со сложностью прогнозирования в быстро меняющейся ситуации.

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости, как свободного и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) объекта недвижимости с учетом совокупного износа на дату оценки.

– стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению). На достоверность результатов, полученных данным подходом, может в значительной степени повлиять неточность при определении стоимости строительства и накопленного износа. Этот факт может внести значительную погрешность в результаты расчета.

Используемые подходы

Стандарты оценки предписывают использование Оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения.

В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является обоснованием отказа от применения подходов (подхода).

Расчет рыночной стоимости затратным подходом для встроенных помещений приводит к значительной погрешности окончательного результата (выделение затрат, относящихся к встроенному помещению, расположенному в многоэтажном здании ведет к неизбежным неточностям), поэтому Оценщик принял решение отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Сравнительный подход — один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов для целей залога. Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок.

Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов. Оцениваемые объекты не являются уникальными. Вторичный рынок продажи аналогичных объектов в г.

Москве существует, и информация по ценам доступна, поэтому стоимость в рамках данного Отчета об оценке определялась на основе сравнительного подхода.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки типовых объектов недвижимости, которые потенциально могут сдаваться или сдаются в аренду; Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего и оптимального использования.

Оценка в рамках доходного подхода соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал, подход чувствителен к колебанию ставки капитализации, отклонение даже на небольшую величину приводит к существенному разбросу итоговых значений стоимости.

Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов — сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.

Определение стоимости объекта оценки

В результате анализа Оценщик обосновал в данном разделе использование в рамках сравнительного подхода для оценки стоимости аренды недвижимого имущества следующий метод:

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МСП). Сравнительный подход служит для определения ставки аренды объекта оценки, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были сданы или, по крайней мере, предложены на сдачу.

Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта на рынке. В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок.

Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и общерегиональному). В данной работе применялся метод общих корректировок.

Он позволяет при наличии достаточного большого числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов сравнения были использованы данные о предложениях на продажу нежилых помещений в Москве вне Садового кольца.

Использование в качестве объектов сравнения цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов.

Источник: https://stroy-expertiza.ru/metody-opredeleniya-rynochnoj-stoimosti-nezhilogo-pomescheniya.htm